LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI): TẠO ĐỘNG LỰC MỚI CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN MINH BẠCH, BỀN VỮNG
Tỷ lệ giới hạn đặt cọc 2% là quá thấp, nên quy định mức đặt cọc 10-15%
Trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản được tiếp thu ý kiến các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo mới nhất được chỉnh lý theo hướng chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có giấy phép xây dựng, hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình (đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng); số tiền đặt cọc không vượt quá 2% giá bán, cho thuê mua. Tỷ lệ giới hạn 2% này được lựa chọn căn cứ trên mức phí bảo lãnh trung bình cũng là 2% và nhằm mục đích kiểm soát việc đặt cọc chỉ để thăm dò thị trường, không phải huy động vốn.
Tại hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Uỷ ban kinh tế Quốc hội tổ chức, nhiều đại biểu cho rằng tỷ lệ giới hạn 2% số tiền đặt cọc này quá thấp, dễ dẫn đến tình trạng cả khách hàng và nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc khi không có nhu cầu nữa. Một số ý kiến đề nghị, nên quy định mức đặt cọc từ 10 - 15%.
Bà Nguyễn Thị Thu Hằng, Cán bộ pháp lý Công ty CP bất động sản Vinhomes
Bà Nguyễn Thị Thu Hằng, cán bộ pháp lý công ty Vinhomes đồng tình với quy định dự thảo Luật chỉnh lý theo hướng đảm bảo tốt hơn quyền lợi cho người mua nhà, nghĩa là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có Giấy phép xây dựng, Tuy nhiên, phía doanh nghiệp đề nghị thời điểm chủ đầu tư được nhận cọc là thời điểm có thiết kế cơ sở và được giao đất, vì về mặt pháp lý khi thiết kế cơ sở được thẩm định thì đã xác định mỗi dự án chung cư có bao nhiêu căn hộ, diện tích từ căn hộ. Sau giai đoạn này, chủ đầu tư sẽ cần lập thiết kế kỹ thuật hay thiết kế thi công tùy theo điều kiện của từng loại dự án, cũng như xin phép xây dựng, khởi công đổ móng công trình, huy động vốn. Khoảng thời gian từ khi xin phép xây dựng đến thực hiện huy động vốn của chủ đầu tư không đáng kể nên đề nghị cho phép thực hiện thu cọc từ khi có thiết kế cơ sở.
Về số tiền đặt cọc được quy định trong dự thảo Luật, bà Nguyễn Thị Thu Hằng cho rằng, tỷ lệ giới hạn đặt cọc 2% trên thực tế không có ý nghĩa với chủ đầu tư và khách hàng. Vì với tình hình lên xuống của thị trường hiện nay, chủ đầu tư hay khách hàng đều có thể “bong cọc” nếu số tiền đặt cọc chỉ không quá 2% giá bán, cho thuê mua. Từ góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Hằng đề xuất nên để chủ đầu tư và khách hàng tự thỏa thuận, và căn cứ theo tình hình thị trường họ có thể thỏa thuận số tiền đặt cọc hợp lý với cả hai bên. Nhưng, nếu như vẫn cần kiểm soát hoạt động này thì doanh nghiệp đề nghị số tiền đặt cọc tương đương 50% khối lượng tiền đầu tiên trao cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán (15% giá bán, cho thuê mua). Nếu để như dự thảo Luật thì gần như không có ý nghĩa trong thực tế.
Tuy nhiên, quan điểm của hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, với việc chỉnh sửa theo hướng chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật là không cần thiết. Bởi, nếu dự án nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật Kinh doanh BĐS là đã giao kết hợp đồng, chủ đầu tư đã có quyền thu khoản thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng hầu như rất ít khi xảy ra rủi ro và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của bộ luật Dân sự 2015.
Trong khi đó, hành vi đặt cọc xảy ra trước thời điểm giao kết hợp đồng, tức là khi nhà ở, công trình xây dựng chưa có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh lại không được pháp luật quy định rõ ràng trong luật này. Theo đó, quy định đặt cọc hiện mới được quy định tại khoản 1, điều 328, bộ luật Dân sự 2015, cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận giá trị khoản tiền đặt cọc. Điều này có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại bên đặt cọc. Do đó, luật cần quy định rõ việc cho phép nhận đặt cọc phù hợp với từng đối tượng. Cụ thể, đối với dự án BĐS, cần quy định chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) không nằm trong dự án BĐS thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cho phép tách thửa và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh
Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, trong khi dự án chưa được hình thành, việc xác định tỷ lệ cọc 2% là phù hợp để tránh lợi dụng huy động vốn, nếu sau này dự án không triển khai được thì sẽ dẫn đến tranh chấp. Vì vậy việc đặt cọc này chỉ có ý nghiã để khuyến khích chủ đầu tư trong việc xác định được thị trường, xác định được khách hàng ban đầu.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải
Tiếp tục tiếp thu kiến nghị để hoàn thiện dự án Luật
Tại hội thảo diễn ra ngày 2/8 góp ý Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, Luật Kinh doanh bất động sản, cùng với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đã tạo hành lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đóng góp vào quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, góp phần bảo đảm quyền có nơi ở hợp pháp của công dân. Quốc hội tiếp tục xem xét sửa đổi đồng thời cả 3 luật này để thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng, giải quyết những vướng mắc, bất cập của quy định hiện hành, kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh trong thực tiễn, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển nhưng phải bảo đảm quản lý chặt chẽ để thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết Ủy ban Kinh tế và Bộ Xây dựng tiếp tục làm việc với các cơ quan liên quan, nghiên cứu, đề xuất phương án phù hợp nhất. Đối với những nội dung không thống nhất được thì đề xuất các phương án, có phân tích, đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng phương án; Bộ Xây dựng báo cáo với Chính phủ đưa ra quan điểm, trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến.
Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh
Tiếp thu kiến nghị này, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, cơ quan thẩm tra và cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu để quy định tỷ lệ cọc đảm bảo khả thi trong thực tiễn.