TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP CHIỀU 11/4: UBTVQH CHO Ý KIẾN VỀ DỰ KIẾN CHƯƠNG TRÌNH GIÁM SÁT NĂM 2024 VÀ BÁO CÁO KẾT QUẢ GIÁM SÁT VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu khai mạc Phiên họp chuyên đề pháp luật Tháng 4/2023 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
8h00: Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường tuyên bố lý do, giới thiệu đại biểu tham dự Phiên họp
Phát biểu mở đầu phiên họp, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tổ chức phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4 trong thời gian 2,5 ngày, từ ngày 12 - 14/4 để xem xét 6 nội dung. Trường hợp các cơ quan chuẩn bị kịp hồ sơ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xuất nhập cảnh của công dân Việt Nam và Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam, Ủy ban thường vụ Quốc hội sẽ xem xét, cho ý kiến vào cuối phiên họp này.
Tổng Thư ký Quốc hội cho biết, có 15/18 đồng chí thành viên Uỷ ban Thường vụ Quốc hội tham dự phiên họp. Tham dự phiên họp có Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Thứ trưởng Bộ Công an Lê Quốc Hùng cùng đại diện các cơ quan: Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Ban Nội chính Trung ương, Toà án Nhân dân tối cao, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Ngoại giao, Kiểm toán Nhà nước, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Văn phòng Trung ương Đảng, Văn phòng Chính phủ...
Tiếp đó, đồng chí Vương Đình Huệ, Ủy viên Bộ Chính trị, Chủ tịch Quốc hội phát biểu khai mạc Phiên họp.
8h03: Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu khai mạc Phiên họp chuyên đề pháp luật Tháng 4/2023
Phát biểu khai mạc phiên họp, Chủ tịch Quốc hội lý giải lí do tại sao chương trình phiên họp diễn ra trong 2,5 ngày, trống 0,5 ngày làm việc là do dự án Luật các Tổ chức tín dụng (sửa đổi) dù dự kiến trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến nhưng đến nay vẫn chưa có hồ sơ dự án Luật. Chủ tịch Quốc hội nêu rõ dù đã đôn đốc nhiều lần nhưng vẫn xảy ra tình trạng chậm gửi hồ sơ, tài liệu dự án luật.
Trong thời gian 2,5 ngày làm việc, Chủ tịch Quốc hội cho biết Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về 3 dự án luật trong Chương trình xây dựng luật pháp lệnh 2023 để trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 gồm Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Luật Viễn thông (sửa đổi) và Luật Căn cước công dân (sửa đổi).
Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội cho biết, thị trường bất động sản là một trong những thị trường cơ bản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Ngành nghề kinh doanh bất động sản cũng là một trong những yếu tố đảm bảo cho tăng trưởng của nền kinh tế và liên quan đến nhiều ngành nghề khác nhau. Dự án Luật này đã thực hiện trong thực tế được 8 năm, đến nay vẫn còn có một số vướng mắc và bất cập. Do đó, lần này Chính phủ để đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị các cơ quan và Ủy ban Thường vụ Quốc hội tập trung cho ý kiến về phạm vi điều chỉnh; nghiên cứu kĩ lưỡng vấn đề tính thống nhất của hệ thống pháp luật bởi dự án Luật này liên quan đến nhiều luật khác. Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, giai đoạn này sửa là cần thiết nhưng rất khó đòi hỏi sâu sát để đáp ứng yêu cầu, tránh sửa xong nhưng không giải quyết được vướng mắc hay lại tạo ra những vướng mắc khác.
Về dự án Luật Viễn thông (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, dự án Luật này có ý nghĩa then chốt để thúc đẩy và tạo hành lang pháp lý cho quá trình chuyển đổi số ở Việt Nam. Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Tần số vô tuyến điện và dự kiến tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội sẽ xem xét thông qua dự án Luật Giao dịch điện tử (sửa đổi). Nếu sửa đồng bộ được dự án Luật Viễn thông (sửa đổi) sẽ tạo điều kiện rất thuận lợi cho phát triển về công nghệ thông tin cũng như quá trình chuyển đổi số, xây dựng Chính phủ số, nền kinh tế số, công dân số và xã hội số ở Việt Nam.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị tập trung cho ý kiến đối với sự cần thiết, phạm vi sửa đổi và những nội dung liên quan đến sửa đổi dự án Luật quan trọng này; đồng thời cũng lưu ý bảo đảm sự thống nhất với các luật như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và phù hợp với các cam kết của Việt Nam trong các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới như CPTPP, EVFTA...
Về dự án Luật Căn cước công dân (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội cho biết, tại phiên họp thường kỳ thứ 21 (tháng 3/2023) vừa qua, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã nhất trí bổ sung dự án Luật này vào Chương trình xây dựng luật và pháp lệnh 2023 để trình Quốc hội xem xét cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6. Đây là dự án Luật rất là quan trọng liên quan đến đông đảo Nhân dân và cử tri.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội phân tích rõ thêm tính hợp lý, khả thi, sự phù hợp của quy định trong dự thảo Luật với đường lối, chủ trương của Đảng, cân nhắc kỹ lưỡng tác động của các chính sách mới được đề xuất đối với việc đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ của công dân.
Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, cũng tại phiên họp chuyên đề pháp luật này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ xem xét cho ý kiến về việc trình Quốc hội quyết định bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh đối với các dự án Luật Đường bộ, Luật Trật tự an toàn giao thông đường bộ, Luật Lực lượng tham gia bảo vệ an ninh trật tự ở cơ sở.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến về chủ trương đầu tư Dự án đường liên kết vùng kết nối Khánh Hòa, Ninh Thuận và Lâm Đồng, từ Yang Bay – Tà Gụ kết nối với Quốc lộ 27C và đường tỉnh ĐT.707. Chủ tịch Quốc hội cho biết, đây là dự án quan trọng quốc gia này vì liên quan đến chuyển đổi đất rừng. Quy mô không lớn nhưng liên quan đến chuyển đổi đất rừng và quy mô về chuyển đổi đất rừng thuộc phạm vi quyết định của Quốc hội. Do đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội phải chuẩn bị ý kiến để trình Quốc hội xem xét, quyết định. Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận, đánh giá rõ hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, nhất là về chuyển đổi mục đích sử dụng rừng để thực hiện dự án đã đủ điều kiện cơ sở pháp lý hay chưa, đồng thời đánh giá các phương án tuyến, kể cả phương án làm hầm đã là phương án tối ưu hay chưa, có hạn chế được tối đa chuyển đổi đất rừng hay không…
Ngoài các dù nội dung trên, tại phiên họp này, theo chương trình dự kiến ban đầu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ xem xét cho ý kiến về Tờ trình của Chính phủ đề xuất một số chính sách mới trong lĩnh vực quản lý nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam dự kiến để đưa vào Nghị quyết chung của Kỳ họp Quốc hội lần thứ 5. Mặt khác, vừa qua Chính phủ lại có Tờ trình đề nghị sửa đổi, bổ sung dự án Luật Xuất nhập cảnh và Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023. Do đó, cần cân nhắc kỹ lại chỉ nên trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội để trình Quốc hội một dự án bởi 2 nội dung này giống nhau. Nếu trình sửa luật thì không cần trình nội dung để đưa vào nghị quyết chung của kỳ họp nữa.
Chủ tịch Quốc hội nêu rõ ngoài dự án quan trọng quốc gia thì các nội dung khác của phiên họp đều là những nội dung liên quan đến công tác xây dựng pháp luật của Quốc hội. Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội phát huy kết quả cho phiên họp trước đây, nghiên cứu rất là kỹ lưỡng, phát biểu sôi nổi, thẳng thắn, nêu rõ những vấn đề đề nghị lưu ý hoặc quan tâm nghiên cứu thêm để cho cơ quan chủ trì thẩm tra và soạn thảo có hướng để làm rõ hơn.
8h24: Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải phát biểu điều hành nội dung thảo luận
Điều hành nội dung Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, thành phần tham dự nội dung này như đã giới thiệu của Tổng Thư ký Quốc hội. Theo chương trình, Phó Chủ tịch Quốc hội mời Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày Tờ trình của Chính phủ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
8h25: Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu sự cần thiết sửa đổi luật. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.
Về quan điểm xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng cho biết việc xây dựng bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng... Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản. Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
Bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan để xác định rõ việc áp dụng pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; đồng thời là nguyên tắc giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản trong các dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh và đảm bảo sự phù hợp, tính tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên.
Sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Kinh doanh quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng dự án bất động sản; Hợp đồng kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ bất động sản; Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Điều tiết thị trường bất động sản; Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản…
8h37: Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo thẩm tra
Trình bày ý kiến thẩm tra tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế (UBKT) nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản với các lý do đã nêu tại Tờ trình số 108/TTr-CP của Chính phủ. Đồng thời cho rằng, về cơ bản, các tài liệu trong Hồ sơ được chuẩn bị công phu, đã bảo đảm yêu cầu quy định tại Điều 64 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Để hoàn thiện dự thảo Luật, Thường trực UBKT đề nghị dự thảo Luật cần làm rõ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” tại điểm b khoản 1 Điều 6; trong khi đó khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…
Vì vậy, đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, khách hàng, người mua, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm; đồng thời, rà soát quy định tại Điều 45 về hợp đồng kinh doanh bất động sản thống nhất với quy định tại Điều 6…
Qua nghiên cứu, Thường trực UBKT nhận thấy, quy định về “đặt cọc” là quy định mới, đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.
Liên quan đến quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Thường trực UBKTcơ bản tán thành với quy định như tại dự thảo Luật; đồng thời, đề nghị nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, sửa đổi quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực UBKT đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh; đồng thời quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác; bổ sung các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng; tăng cường quản lý nhà nước, quy định các chế tài xử lý vi phạm bảo đảm tính răn đe…
Ngoài ra, đề nghị đề nghị tiếp tục rà soát Chương VI, đối với những nội dung đã được quy định tại các luật có liên quan thì có quy định dẫn chiếu, chỉ quy định tại dự thảo Luật những nội dung có tính đặc thù về hợp đồng, cụ thể: rà soát khoản 1 Điều 45; Điều 47; đối với giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa 03 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản); làm rõ tranh chấp, khiếu kiện tại điểm b khoản 1 Điều 51.
Thường trực UBKT tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.
Đối với nội dung về điều tiết thị trường bất động sản (Chương IX ), Thường trực UBKT tán thành với ye kiến đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại dự thảo Luật về điều tiết thị trường bất động sản vì: chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.
Bên cạnh đó, quy định tại Điều 84 về các trường hợp thực hiện điều tiết thị trường chưa rõ tính định lượng “tăng bất thường”, “giảm bất thường”, “tác động lớn”; việc đánh giá mức độ biến động của thị trường bất động sản chỉ trên cơ sở “lượng giao dịch” là chưa đầy đủ, chưa đúng trọng tâm là chỉ thực hiện các biện pháp can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng ở mức độ đáng kể đến ổn định kinh tế - xã hội…
8h52: Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải phát biểu điều hành nội dung thảo luận
Phát biểu điều hành nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, sau 08 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế cần được điều chỉnh, bổ sung.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, Chính phủ đã đánh giá tổng kết thực hiện, đề nghị sửa đổi Luật. Ủy ban Kinh tế đã có báo cáo thẩm tra; đồng thời cố gắng chuẩn bị tài liệu.
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các đại biểu cho ý kiến về sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, hồ sơ dự án Luật, phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan; các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; chuyển nhượng dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản cùng các vấn đề khác các đại biểu quan tâm.
8h58: Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường phát biểu
Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đánh giá cao cơ quan soạn thảo đã chuẩn bị hồ sơ công phu, đầy đủ đúng theo quy định của pháp luật. Hồ sơ dự án Luật đã đủ điều kiện trình Quốc hội trong Kỳ họp tới. Đồng thời đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát kỹ lưỡng để không có sự chồng lấn, trùng lắp trong phạm vi điều chỉnh đối với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, để không gây khó khăn cho người dân trong thực hiện các thủ tục hành chính.
Theo Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường, Khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật quy định: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội đề nghị cần cân nhắc kỹ lưỡng, vì quy định như vậy nghĩa là có trường hợp hợp đồng không cần thực hiện chứng thực, vì vậy cần cân nhắc quy định chặt chẽ để bảo vệ lợi ích pháp lý cho các bên liên quan.
9h03: Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới phát biểu
Phát biểu cho ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới cho biết, qua nghiên cứu, Thường trực Ủy ban Quốc phòng và An ninh cơ bản đồng ý với những nội dung thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.
Đề cập đến nguyên tắc tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh trong dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới cho rằng, thực tế thời gian qua, đây là nguyên tắc rất là khó thực hiện. Bởi phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh hiện chưa có luật nào quy định. Do vậy, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu lại nguyên tắc này và cân nhắc có thể thay thế nguyên tắc này bằng một nguyên tắc khác và dễ thực hiện hơn trong thực tiễn, theo hướng kết hợp chặt chẽ hoạt động kinh doanh bất động sản với đảm bảo quốc phòng, an ninh để đảm bảo phù hợp với quan điểm của Đảng và Hiến pháp năm 2013...
Đối với nội dung về điều tiết thị trường bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới bày tỏ ủng hộ với loại ý kiến thứ 2. Cụ thể, nhất trí với quy định tại dự thảo Luật; tuy nhiên, đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng về mặt nội dung và tính quy phạm, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo hướng Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô của đất nước.
9h10: Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường phát biểu
Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Băn khoăn về quy định này, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản? Bởi qua phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản.
9h12: Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh phát biểu
Phát biểu tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh đánh giá cao tinh thần cầu thị của cơ quan soạn thảo dự án luật đã tiếp thu ý kiến của các cơ quan góp ý và bổ sung các báo cáo theo quy định. Trong đó có báo cáo lồng ghép vấn đề bình đẳng giới, tiếp thu ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp để bảo đảm hồ sơ dự án luật đầy đủ các tài liệu theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Tuy nhiên, Chủ nhiệm Uỷ ban Xã hội chỉ ra rằng, báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản cơ bản tập trung vào các hạn chế, khó khăn và vướng mắc, chưa làm nổi bật được các mặt được trong quá trình thi hành. Các thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản chứng minh cho những mặt được, thành tựu cũng như hạn chế của luật hiện hành còn hạn chế, chưa nhiều, dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở vững chắc để các cơ quan hoạch định chính sách nhận định, đánh giá.
Báo cáo đánh giá tác động chính sách trong dự thảo luật cơ bản mới đưa ra các giả thuyết định tính và lập luận mang tính chủ quan, thiếu các thông tin, số liệu dẫn chứng, thuyết minh thuyết phục. Báo cáo rà soát các quy định của pháp luật hiện hành còn khá đơn giản, chưa chi tiết. Mặc dù trên thực tế còn khá nhiều vướng mắc, xung đột, thiếu thống nhất.
Mặt khác, Báo cáo đánh giá thủ tục hành chính cho rằng không có nhiều vấn đề và chia thành 2 nhóm, nhóm các thủ tục theo luật hiện hành được tiếp tục duy trì và nhóm thủ tục dự kiến đưa vào dự thảo luật.
Chủ nhiệm Nguyễn Thuý Anh nhận thấy, dự thảo Luật đã bổ sung quy định, điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Đây là những quy định cần thiết để tăng cường chất lượng hoạt động của giao dịch bất động sản và tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới. Nhưng các quy định này rõ ràng sẽ phát sinh các thủ tục hành chính.
Về quy định nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân môi giới bất động sản, dự thảo vẫn không rõ cách thức quản lý để biết các cá nhân, tổ chức này sẽ thực hiện nghĩa vụ hay chưa. Do đó, Chủ nhiệm Uỷ ban Xã hội đề nghị Ban soạn thảo rà soát, đánh giá đầy đủ, kỹ lưỡng hơn về các thủ tục hành chính phát sinh.
9h21: Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm phát biểu
Phát biểu tại phiên thảo luận, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm đánh giá cao và nhất trí sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trên cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn như Tờ trình đã đưa ra. Đây là Dự án Luật quan trọng, tác động đến nhiều đối tượng, nhiều thành phần kinh tế, tổ chức cá nhân. Chủ tịch Hội đồng Dân tộc cho biết, Hội đồng Dân tộc cũng đánh giá cao quá trình chuẩn bị hồ sơ của Chính phủ, cơ bản bám sát yêu cầu về thực tiễn quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Về khái niệm kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ lý do, cơ sở bỏ cụm từ vì mục đích lợi nhuận, việc bỏ cụm từ này có thay đổi gì trong bản chất khái niệm hay không.
Bên cạnh đó, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm cho biết, hiện nay việc kinh doanh bất động sản phát sinh những loại hình mới như căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình văn phòng kết hợp lưu trú… Chủ tịch Hội đồng Dân tộc đề nghị làm rõ những loại hình mới này có thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này không, và nếu có thì được thể hiện cụ thể ở Điều, khoản nào trong dự thảo Luật này.
Về 2 phương án điều tiết thị trường bất động sản, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm lựa chọn phương án 2, tuy nhiêu lưu ý việc thực hiện phương án cần đảm bảo sự quản lý của nhà nước, nhưng tôn trọng quy luật của thị trường.
Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, khoản 3 Điều 45 của dự thảo Luật quy định, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra, nội dung này còn được quy định tại một số điều khoản khác trong dự thảo Luật, và có sự chồng chéo, mâu thuẫn với một số luật khác có liên quan. Chủ tịch Hội đồng Dân tộc đề nghị rà soát kỹ lưỡng, quy định tập trung, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
9h30: Nghỉ giải lao
9h50: Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội Lê Thị Nga phát biểu
Cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga tán thành với sự cần thiết của việc sửa đổi Luật này. Qua nghiên cứu, Thường trực Ủy ban Tư pháp đánh giá cao và cơ bản đồng ý với những nội dung soạn thảo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Về đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) liên quan đến nhiều Luật, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Bộ luật Dân sự. Luật Đất đai liên quan đến chứng nhận quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự liên quan đến đặt cọc, bảo lãnh. Ủy ban Tư pháp đề nghị rà soát để làm rõ những nội dung còn chồng chéo, mâu thuẫn này. Đặc biệt hiện nay, chúng ta cũng đang sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở để làm sao sau khi sửa đổi các quy định này không còn vướng mắc khiến mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy định của pháp luật.
Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (điểm d khoản 4 Điều 24) cho thấy, quy định về đặt cọc là quy định mới và trong Bộ luật Dân sự cũng có quy định về đặt cọc. Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định này. Trường hợp cần thiết thì quy định những nội dung nào đặc thù trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết phải lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.
9h55: Trưởng Ban Công tác Đại biểu Nguyễn Thị Thanh phát biểu
Tham gia thảo luận, Trưởng Ban Công tác Đại biểu Nguyễn Thị Thanh cho biết, Điều 9 trong dự thảo Luật về các hành vi bị cấm quy định, cấm cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.
Trưởng Ban Công tác Đại biểu đặt vấn đề, luật đã cấm cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng theo Luật, thì có cấm những người hành nghề môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề hay không? Đại biểu cho rằng cần có quy định cấm môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề để giải quyết vấn đề “cò đất” ở các địa phương.
Trưởng Ban Công tác đại biểu cũng cho biết, tại các địa phương, hoạt động của các sàn giao dịch bất động là không phổ biến, mà chủ yếu là thực hiện đấu giá giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, luật cần có những quy định chặt chẽ để phân biệt giữa hành vi người đi môi giới để đi đấu giá đất với người có nhu cầu đấu giá đất thật sự.
Cho rằng Luật cần có sự thống nhất đối với các luật có liên quan, Trưởng Ban Công tác Đại biểu đề nghị cần có sự thống nhất trong mẫu hợp đồng dân sự bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác.
10h05: Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Nguyễn Đắc Vinh: Rà soát các quy định để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật
Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Nguyễn Đắc Vinh đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản liên quan tới sử dụng đất sở hữu bất động sản để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật.
Về hồ sơ Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Nguyễn Đắc Vinh ghi nhận cơ quan chủ trì soạn thảo đã hoàn thiện hồ sơ dự án Luật theo quy định. Tuy nhiên cũng cần bổ sung, đánh giá sự phù hợp của dự thảo Luật với các cam kết quốc tế mà Việt Nam và thành viên, các điều kiện đảm bảo về nguồn nhân lực tài chính cho việc thi hành Luật; làm rõ hơn, chặt chẽ hơn về cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn cũng như kinh nghiệm quốc tế liên quan đến các nội dung sửa đổi.
Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Nguyễn Đắc Vinh cho biết, Thường trực Ủy ban Văn hóa, Giáo dục cơ bản thống nhất với nội dung về phạm vi, đối tượng điều chỉnh của dự thảo Luật. Nhấn mạnh việc xây dựng dự án Luật kinh doanh bất động sản cần bảo đảm nguyên tắc thống nhất, nhất quán, trên cơ sở kế thừa các quy định mang tính ổn định của pháp luật kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ.
Việc sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục vướng mắc, bất cập trong thực tiễn, bảo đảm tính tổng thể, chiến lược lâu dài, tránh hợp thức hóa những vi phạm. Cần bảo đảm nguyên tắc mà Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ 13 đã nêu là vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không can thiệp và cần tách bạch rõ các quan hệ pháp luật mang tính chất công vào các quan hệ mang tính chất tư. Cơ quan chủ trì soạn thảo cần thấy rõ nội dung xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai theo tinh thần Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương
Theo Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục, một số quy định về hợp đồng trong dự thảo Luật này cần thống nhất theo quy định tại Bộ luật Dân sự. Đối với quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản cần thống nhất với Luật Đầu tư. Các quy định về quyền sử dụng đất cần thống nhất với Luật Đất đai. Dự thảo Luật chỉ nên quy định những đặc thù cần thiết trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trường hợp có quy định khác nhau giữa các luật thì dự thảo Luật cũng cần đưa ra phương án xử lý hợp lý, khả thi.
Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục chỉ rõ, một số quy định dự thảo Luật được sửa đổi, bổ sung để tránh chồng chéo, trùng lặp với hệ thống pháp luật nhà ở, đất đai và đầu tư hợp nhất. Quy định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản bảo đảm tính công khai, minh bạch bổ sung quy định về việc điều tiết để bình ổn, bảo đảm sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục đề nghị là cần rà soát các quy định tại dự thảo Luật về thu hồi dự án bất động sản kinh doanh quyền sử dụng đất có yếu tố nước ngoài trong dự thảo Luật bảo đảm không trái với các cam kết quốc tế và Việt Nam mà Việt Nam là thành viên tránh phát sinh tranh chấp trong thi hành. Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, xem xét phạm vi nội dung các thông tin công khai về bất động sản đưa vào kinh doanh và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
10h10: Chủ nhiệm Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội Vũ Hải Hà phát biểu
Phát biểu cho ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội Vũ Hải Hà cho biết, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đối với các đối tượng là người Việt Nam ở nước ngoài cũng như người nước ngoài, tổ chức nước ngoài tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang quy định tại Điều 14, ở dự thảo Luật sửa đổi đang quy định ở Điều 16. Cụ thể, đối với cá nhân người Việt Nam định cư nước ngoài cũng như cá nhân người nước ngoài được mua bất động sản nhà ở.
Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội Vũ Hải Hà cho biết, các công trình xây dựng khác được sử dụng như văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh chưa được quy định cụ thể và không có thống nhất rõ ràng với các địa phương thực.
Tại Khoản 2, Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, cá nhân người nước ngoài chỉ được mua loại hình bất động sản là nhà ở, không được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch hay các loại bất động sản khác với nhu cầu thực tế. Do vậy, có thể dẫn đến khó khăn, giảm sức hút nguồn vốn đầu tư, do vậy đề nghị cần cân nhắc.
10h13: Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội Lê Quang Huy phát biểu
Góp ý về khái niệm, định nghĩa về kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được quy định rõ trong Luật Doanh kinh doanh là bỏ vốn đầu tư để kiếm lợi nhuận. Nếu quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bỏ “thành tố tìm kiếm lợi nhuận” sẽ không đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản vàLuật doanh nghiệp.
Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy đề nghị nghiên cứu quy định về khái niệm kinh doanh bất động sản phải thể hiện thành tố tìm kiếm lợi nhuận trong khái niệm.
Đồng tình với quy định tại Điều 5 về áp dụng pháp luật, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy cho rằng cần quy định cụ thể, chi tiết hơn, tránh giao thoa, chồng lấn với các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng.
Góp ý về quy định điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu nhận thấy quy định như dự thảo còn chung chung, chưa chi tiết, cụ thể, chưa làm rõ nội hàm “đóng băng”, tăng trưởng “nóng” và không nên quy định một chương riêng về nội dung này.
Ngoài ra, đại biểu cũng đề nghị cân nhắc các giao dịch dân sự không nhất thiết phải tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản, có thể quy định theo hướng khuyến khích, không nên quy định bắt buộc.
10h20: Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên phát biểu
Đóng góp ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên khẳng định, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhất trí về việc sửa đổi toàn diện Luật này. Hồ sơ dự án Luật đầy đủ, có sự tham gia đầy đủ của các cơ quan, đơn vị; các nội dung bám sát với quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản (Điều 41); quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án bất động sản (Điều 44), Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên thống nhất với Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế.
Tuy nhiên, trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) yêu cầu bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới đủ điều kiện để chuyển đổi đối với dự án bất động sản. Việc quy định điều kiện chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án đã được quy định tại khoản 2 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Đến nay, Ban soạn thảo dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã sửa là việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, thuế, lệ phí liên quan đến đất đai theo cách tiếp cận mới là cần thiết.
10h30: Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn phát biểu
Phát biểu tại phiên họp, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn bày tỏ đồng tình với sự cần thiết của việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời bày tỏ nhất trí với nhiều nội dung trong Tờ trình của Chính phủ cũng như báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế.
Góp ý về vấn đề cụ thể, Phó Chủ nhiệm Nguyễn Hữu Toàn cho biết, nôi dung bên trong Luật điều tiết cả câu chuyện kinh doanh, hơi nghiêng về giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, cần hiểu được bất động sản là gì để hiểu được kinh doanh bất động sản, từ đó có các quy định rõ hơn. Mặt khác, Luật này không chỉ liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Dân sự... do đó, đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát kỹ lưỡng hơn để phạm vi của luật đảm bảo tính phù hợp.
Liên quan tới các hành vị cấm tại Điều 9 dự thảo Luật, Phó Chủ nhiệm Nguyễn Hữu Toàn đề nghị nghiên cứu thêm về các quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất,… Bởi những hành vi trên thực tế qua xảy ra rất nhiều, do chưa có quy định nên dẫn tới khó có biện pháp xử lý.
Về điều kiện của các tổ chức kinh doanh bất động sản, Điều 10 dự thảo Luật quy định phải đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khoản 2 lại quy định các trường hợp không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại khoản 1. Do đó, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách đề nghị quy định rõ ràng hơn về vấn đề này.
10h40: Chủ tịch Quốc Hội Vương Đình Huệ phát biểu chỉ đạo
Chủ tịch Quốc hội đánh giá cao cơ quan chủ trì soạn thảo đã thể hiện tinh thần trách nhiệm cao, hồ sơ dự án luật tương đối công phu, đặc biệt Ủy ban Kinh tế đã đưa ra báo cáo thẩm tra sơ bộ với nhiều nội dung quan trọng, sâu sắc.
Về Hồ sơ dự án Luật, Chủ tịch Quốc hội cho biết hiện còn thiếu báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp, vì vậy, cần tiếp tục rà soát, tránh thiếu sót, thể hiện không rõ nội dung, thiếu toàn diện. Về bố cục của Luật, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự thảo Luật có 92 Điều, 11 Chương, tăng lên 5 Chương so với luật hiện hành. Cho rằng bố cục chưa mạch lạc, thỏa đáng, Chủ tịch Quốc hội đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để điều chỉnh phù hợp.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị ban soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đúng đắn và đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường bất động sản, quản lý ngành kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả.
Nhấn mạnh nội dung quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản là về quy hoạch, xây dựng trục quy hoạch theo thời gian, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc tái cấu trúc cần được thực hiện cả với thị trường, doanh nghiệp, sản phẩm, trong đó, quy hoạch là vấn đề cốt lõi. Tuy nhiên, dự thảo Luật còn chưa thể hiện rõ nét nội dung này.
Đối với quy định về việc tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt, Chủ tịch Quốc hội cho biết, Nghị quyết 18/NQ-TW của BCH Trung ương khuyến khích hình thức thanh toán này, tuy nhiên, trong dự thảo Luật lại quy định tất cả việc thanh toán phải dùng hình thức này, quy định này thiếu tính khả thi khi áp dụng trong thực tiễn.
Chủ tịch Quốc hội cũng nêu, Nghị quyết 18 có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật không có điều khoản, nội dung cụ thể để thể chế hóa nội dung này. Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung Nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo Luật này.
Trong vấn đề quản lý thị trường bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần rà soát, tổng kết những vướng mắc, tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về sân chơi, người chơi, luật chơi trên thị trường bất động sản, để tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như những vướng mắc lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác.
Về phạm vi điều chỉnh, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự án luật này có sự giao thoa với nhiều luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, lần sửa đổi luật này là cơ hội lớn để giải quyết những vấn đề tổng thể, tạo ra sự thay đổi nhưng vẫn đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.
11h00: Phó Chủ tịch Quốc Nguyễn Khắc Định phát biểu
Cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nhấn mạnh: Cần làm rõ khái niệm kinh doanh và khái niệm về bất động sản. Theo đó, kinh doanh là một nghề, phải tiến hành thường xuyên, liên tục và là hoạt động độc lập, mang lại lợi nhuận chính cho chủ thể thực hiện kinh doanh. Mặt khác, chủ thể kinh doanh tự chịu trách nhiệm hoạt động kinh doanh của mình. Kinh doanh bất động sản là chủ thể kinh doanh bất động sản thực hiện...
Luật Doanh nghiệp 2020 đang quy định kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các khâu của quá trình từ đầu tư sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm, cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
Theo Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, kinh doanh bất động sản phải được định nghĩa lại. Theo đó, kinh doanh bất động sản phải do chủ thể làm bất động sản thực hiện chứ không phải ai cũng thực hiện được.
Khái niệm thứ hai là khái niệm bất động sản. Không phải mọi bất động sản đều có thể đưa vào kinh doanh được. Theo đó, những bất động sản đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì mới được kinh doanh. Chủ thể kinh doanh bất động sản phải là chủ thể chuyên nghiệp như doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
11h07: Thượng tướng Trần Quang Phương - Phó Chủ tịch Quốc hội phát biểu
Phát biểu tại phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương bày tỏ băn khoăn về tên gọi của Dự án luật; nên để tên Luật là ”Luật Kinh doanh bất động sản” hay “Luật Giao dịch bất động sản”. Hiện tại đang nhiều cá nhân kinh doanh bất động sản hơn tổ chức kinh doanh bất động sản. Do đó, cần nghiên cứu thêm về tên luật, phạm vi điều chỉnh.
Bên cạnh đó, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng không nên bỏ nội dung “vì mục đích sinh lợi” trong khái niệm về kinh doanh bất động sản, để phản ánh đúng bản chất của hoạt động này và mục đích của các bên tham gia.
Về việc công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng bản chất các sàn giao dịch là nghiêng về việc môi giới, tư vấn, không có ý nghĩa bảo đảm an toàn pháp lý như đối với cơ sở công chứng. Thực tế, bên môi giới không chỉ môi giới riêng, mà vừa môi giới vừa kinh doanh, nên việc quy định chặt chẽ về sàn giao dịch, tổ chức môi giới, tư vấn là cần thiết. Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng nên rà soát điều kiện thành lập sàn giao dịch, trong đó, cần lưu ý đến việc chủ sàn giao dịch phải có bằng cấp cụ thể được quy định chặt chẽ.
Về nguyên tắc áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan, Phó Chủ tịch Quốc hội chỉ ra rằng, tại Điều 5 quy định về nội dung này chưa thật sự rõ, chưa dễ để triển khai thực hiện. Theo đó, cần bổ sung và đảm bảo nguyên tắc kết hợp kinh tế, xã hội với quốc phòng. Có những nội dung không thuộc phạm vi bảo vệ quân sự nhưng vẫn là khu quân sự, đơn vị quân đội đóng quân. Do đó, cần đảm bảo nguyên tắc này một cách triệt để.
Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng chưa có quy định rõ ràng về cơ chế bảo vệ quyền lợi của khách hàng, người tham gia vào giao dịch bất động sản hoặc tham gia sàn giao dịch, hậu quả pháp lý liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư, nhất là của sàn giao dịch. Vì vậy, cần nghiên cứu bổ sung các quy định này để quản lý chặt chẽ hơn nữa việc kinh doanh bất động sản.
11h15: Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị báo cáo làm rõ vấn đề Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm
Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết sẽ nghiêm túc tiếp thu đầy đủ để đáp ứng yêu cầu đặt ra khi sửa đổi luật.
Trả lời câu hỏi của Chủ tịch Quốc hội về kinh nghiệm quốc tế về kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết hầu hết các nước trên thế giới đều có quy định điều chỉnh về bất động sản, kinh doanh bất động sản dù tên gọi có sự khác nhau giữa các quốc gia. Dù tên gọi khác nhau nhưng nội dung điều chỉnh giao dịch đất đai và tài sản trên đất như công trình, nhà ở.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, về nguyên tắc giao dịch qua sàn bất động sản quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn. Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện thực tế có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch. Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.
Báo cáo làm rõ về phạm vi điều chỉnh, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội để rà soát quy định lại để bảo đảm không chồng chéo, trùng lắp với các quy định pháp luật khác. Về việc bỏ nội dung “nhằm mục đích sinh lời”, qua áp dụng cho thấy quy định này còn không rõ ràng, không mang tính định tính, không bao quát hết được các hoạt động liên quan giao dịch bất động sản tại. Thực tế có những hoạt động giao dịch bất động sản không có sinh lời.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp thu ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội rà soát quy định về áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản để đảm bảo thống nhất, đồng bộ và bảo đảm khả thi trong áp dụng pháp luật.
Về đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, trước đây trong pháp luật kinh doanh bất động sản không có quy định về nội dung này. Từ thực tế có chủ đầu tư lách luật ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Do đó dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, tiếp tục kế thừa quy định của luật hiện hành và để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch, dự thảo Luật bổ sung nội dung trong thời gian người mua, người thuê mua nhà ở chưa nhận được chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền của khách hàng thông qua tài sản riêng để quản lý tiền này, tránh sử dụng sai mục đích, đảm bảo khả năng thực hiện dự án, đảm bảo theo tiến độ như cam kết trong hợp đồng. Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội để làm rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư, trách nhiệm của bên phát hành chứng thư bảo lãnh.
Về chuyển nhượng dự án bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho hay, dự thảo Luật quy định 2 trường hợp để chuyển nhượng bất động sản. Một là quy định những dự án chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư và Luật Đầu tư năm 2020 thì thực hiện quy trình thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư. Hiện nay vẫn còn tồn tại những dự án chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở và pháp luật phát triển đô thị trước khi Luật Đầu tư có hiệu lực thì dự thảo cũng có quy định một trường hợp về quy trình thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết cơ quan soạn thảo sẽ rà soát để đảm bảo quy định thống nhất, khả thi và bao phủ được các trường hợp đối với các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, về sàn giao dịch bất động sản.
Về điều tiết thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết hiện chưa có quy định mang tính nguyên tắc điều tiết, các trường hợp phải điều tiết, các giải pháp điều tiết. Do đó cơ quan soạn thảo mong muốn đưa nội dung này để trên cơ sở nguyên tắc chung, Chính phủ trong thẩm quyền được giao thực thi ban hành chính sách để bình ổn cũng như ưu tiên hoạt động giao dịch bất động sản trong một số trường hợp cần thiết.
11h31: Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải phát biểu kết luận
Phát biểu kết luận nội dung Phiên họp về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sửa đổi Luật này; đồng thời đánh giá cao những ý kiến đóng góp của các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội đối với dự án Luật và đề nghị cơ quan soạn thảo, thẩm tra tiếp thu tối đa các ý kiến đóng góp.
Để đảm bảo đủ điều kiện trình Quốc hội, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Chính phủ nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Chủ tịch Quốc hội, ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và cơ quan thẩm tra; lưu ý tập trung vào một số nội dung như: Tiếp tục rà soát để thể chế hóa đầy đủ các chủ trương lớn của Đảng, đặc biệt là Văn kiện Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương để phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững thị trường bất động sản vận hành thông suốt; Phát triển và quản lý chặt chẽ cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm; Xây dựng thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, phát triển đô thị, các dự án kinh doanh bất động sản phù hợp theo quy hoạch, kế hoạch phát triển theo thời gian và không gian lãnh thổ, yêu cầu của thị trường.
Ngoài ra, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải lưu lý việc phát triển nhà ở, đặc biệt xã hội, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; Minh bạch hóa thị trường, bổ sung đánh giá kỹ tác động đối với từng chính sách cụ thể, hoàn thiện nghị định, văn bản hướng dẫn để trình Quốc hội cùng với dự thảo Luật; Bổ sung, chỉnh sửa các khái niệm giải thích từ ngữ cho đầy đủ và phù hợp; Hoàn thiện các quy định về quản lý Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp thực hiện cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện cụ thể hơn các quy định về điều tiết thị trường bất động sản; Tách bạch quan hệ pháp luật mang tính chất công, các quan hệ việc quản lý nhà nước, điều tiết thị trường và quan hệ mang tính chất tư, hợp đồng, môi giới, quan hệ cung cầu trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh phù hợp với các nguyên tắc. Vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không can thiệp nhưng Nhà nước cấp đủ công cụ để điều tiết khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng, hoặc đình trệ, đóng băng, đảm bảo thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững, đảm bảo an sinh xã hội...
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Chính phủ chỉ đạo các cơ quan soạn thảo, cơ quan hữu quan nghiên cứu tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến của cơ quan thẩm tra để hoàn chỉnh hồ sơ dự án Luật. Ủy ban Kinh tế hoàn chỉnh báo cáo thẩm tra để trình Quốc hội xem xét kỳ họp thứ 5 tới.