Sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, dự thảo luật đã bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Toàn cảnh phiên họp
Dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng dự án bất động sản; Hợp đồng kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ bất động sản; Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Điều tiết thị trường bất động sản; Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản…
Các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định cụ thể từ Điều 40 đến Điều 44 quy định về: nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản.
Tạo thuận lợi cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực được chuyển nhượng dự án bất động sản
Về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản và quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng, hiện tại dự thảo Luật đang quy định chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản không cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án bất động sản mà chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án; trong khi đó, khoản 2 Điều 46 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định một trong những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án bất động sản là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, cho rằng cần có cơ sở pháp lý rõ ràng và tạo thuận lợi cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện dự án hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án được chuyển nhượng dự án bất động sản, thay vì Nhà nước thu hồi và thực hiện lại quy trình lựa chọn nhà đầu tư; cần ràng buộc trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng trong việc triển khai dự án bất động sản theo đúng phương án đã được phê duyệt.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh
Do vậy, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh tán thành quy định tại dự thảo Luật về nội dung này, đồng thời đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Chính phủ rà soát quy định tại các luật có liên quan, đặc biệt là quy định tại khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật và khoản 2 Điều 46 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Liên quan đến việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, khoản 4 Điều 41 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, quy định này chưa phù hợp với tình hình thực tế, trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng tài chính để triển khai dự án thì cũng không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dẫn đến dự án không thể chuyển nhượng. Do vậy, đề nghị nghiên cứu theo hướng chủ đầu tư chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Đồng thời, bổ sung quy định khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính của dự án, phần dự án chuyển nhượng.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên
Cùng quan điểm, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên thống nhất với ý kiến phát biểu của Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, đồng thời cho biết, trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) yêu cầu bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới đủ điều kiện để chuyển đổi đối với dự án bất động sản. Việc quy định điều kiện chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án đã được quy định tại khoản 2 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Đến nay, Ban soạn thảo dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã sửa là việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, thuế, lệ phí liên quan đến đất đai theo cách tiếp cận mới là cần thiết.
Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Nguyễn Đắc Vinh
Phát biểu ý kiến tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Nguyễn Đắc Vinh bày tỏ cơ bản thống nhất với nội dung về phạm vi, đối tượng điều chỉnh của dự thảo Luật. Nhấn mạnh việc xây dựng dự án Luật kinh doanh bất động sản cần bảo đảm nguyên tắc thống nhất, nhất quán, trên cơ sở kế thừa các quy định mang tính ổn định của pháp luật kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ.
Theo Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Nguyễn Đắc Vinh, đối với quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần thống nhất với các quy định của Luật Đầu tư. Các quy định về quyền sử dụng đất cần thống nhất với Luật Đất đai…
Giải trình thêm về nội dung này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định 2 trường hợp để chuyển nhượng bất động sản. Trong đó có quy định những dự án chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư và Luật Đầu tư năm 2020 thì thực hiện quy trình thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư. Hiện nay vẫn còn tồn tại những dự án chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở và pháp luật phát triển đô thị trước khi Luật Đầu tư có hiệu lực thì dự thảo cũng có quy định một trường hợp về quy trình thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản./.