Quan tâm đóng góp ý kiến hoàn thiện Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Trưởng phòng 9, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang Dương Thanh Quang cho biết, về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chương VI và Chương VII Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lần thứ tư, lấy ý kiến từ ngày 03/01 đến ngày 15/3/2023 (gọi tắt là Dự thảo) quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định rõ nội hàm dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (điều kiện, tiêu chí). Đồng thời, Dự thảo quy định cụ thể hơn về chính sách bồi thường, hồ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; thực hiện có hiệu quả việc đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi.
Để bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, các chuyên gia đồng tình với khoản 2 Điều 89 Dự thảo, tuy nhiên khi áp dụng luật vào thực tiễn, cần xem xét thực hiện một cách có hiệu quả, đúng quy định vì các lý do: Đối với vấn đề thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, phải nhìn nhận thực tế, một số dự án nhà ở thương mại đã đạt được hiệu quả, giải quyết được nhu cầu về nhà ở của một bộ phận người dân, góp phần làm đẹp thêm cảnh quan đô thị.
Các đại biểu Quốc hội thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn nhiều dự án thu hồi đất làm khu chung cư chưa có kế hoạch rà soát, cũng như đánh giá về nhu cầu nhà ở của người dân, dẫn đến khi đã thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và trải qua nhiều năm thì đất vẫn bỏ hoang, mặc dù đất bị thu hồi đã được mua bán, sang nhượng nhiều lần. về giá trị đất đền bù khi thu hồi đất: Đây là vấn đề hết sức phức tạp, dễ gây nhiều khiếu nại, khiếu kiện kéo dài do giá đền bù chưa thỏa đáng.
Đối với chi phí bỏ ra để thực hiện dự án quy hoạch nhà ở thì phải tính toán tương đối chính xác (chi phí thiết kế bản vẽ, giải phóng mặt bằng, xây dựng đường,....), sau đó mới có thể đưa ra giá đền bù một cách hợp lý, thỏa đáng cho người dân; đồng thời, khi xác định giá đền bù cũng phải xem xét đến giá cả thị trường. Có những khu vực đất đai gần các khu trung tâm, giá thị trường chuyển nhượng thực tế tại khu vực đó đang rất cao, giá đất ở và giá đất nông nghiệp không chênh lệch nhiều (chỉ chênh lệch về phần tiền để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở). Tuy nhiên, khi bị giải tỏa, các phần đất nông nghiệp tại các khu vực này được đền bù rất thấp so với đất ở, thậm chí các nhà đầu tư lấy giá chuyển nhượng đất được công chứng tại các văn phòng đăng ký đất đai (giá người dân kê khai để giảm thuế) để áp đặt, đền bù cho người dân... Trên thực tế, nhiều địa phương đã thực hiện tốt việc đền bù, tái định cư, ổn định cuộc sống của người dân sau khi bị giải tỏa đất.
Đối với các suất tái định cư, nhiều địa phương đã vận dụng sáng tạo, linh hoạt phù hợp với nhu cầu của người dân; đối với những gia đình ở trên đất giải tỏa có nhiều thế hệ sinh sống trong 01 căn nhà thì giải quyết các suất tái định cư cho từng thế hệ khi họ có nhu cầu. Tuy nhiên, đa số dự án nhà ở hiện nay khi giải quyết tái định cư chỉ có 01 suất tái định cư cho 01 hộ gia đình, bất kể gia đình một hay nhiều thế hệ, do đó không đảm bảo cuộc sống của họ khi bị giải tỏa.
Hiện nay, các dự án xây dựng nhà ở, đền bù, tái định cư chưa có phương án giải quyết về mặt an sinh xã hội cho nhân dân khu vực giải tỏa như dạy nghề, tạo việc làm... Trong khi đó, phần lớn người dân ở khu vực bị giải tỏa không có công việc ổn định; nên việc thu hồi đất đã ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của người dân.
Do vậy, khi thực hiện dự án nhà ở, đền bù, tái định cư, Nhà nước cần quan tâm, giải quyết những vấn đề sau: Xây dựng khu nhà ở tái định cư cho người dân trước khi giải tỏa, ưu tiên xây khu nhà ở tái định cư tại chỗ, hoặc khu vực liền kề, giáp với khu vực giải tỏa; phân bổ suất tái định cư đảm bảo mỗi gia đình một thế hệ được 01 suất tái định cư; đảm bảo người dân có đất bị thu hồi có nhà ở và không phải trả thêm một khoản tiền chênh lệch nào cho nhà đầu tư; giá đền bù phải sát với giá thị trường thực tế chuyển nhượng, đồng thời phải tính đến phương án hỗ trợ chi phí di dời tài sản, cây trồng, thiệt hại khi di dời, để người dân có điều kiện ổn định cuộc sống; phải xây dựng phương án cụ thể về an sinh xã hội khi thực hiện dự án giải tỏa đền bù, tái định cư.
Luật sư Phan Thị Phương Thúy, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội
Cũng quan tâm góp ý đối với các nội dung có liên quan, Luật sư Phan Thị Phương Thúy, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội nêu rõ, đối với quy định về hộ gia đình sử dụng đất, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử, quy định về hộ gia đình sử dụng đất đã phát huy tác dụng, gắn kết tình yêu thương, gắn bó, giúp đỡ nhau của những người cùng chung hộ gia đình, hạn chế việc chuyển nhượng đất đai, giữ gìn đất đai để sản xuất nuôi sống các thành viên trong hộ. Đến nay, với sự phát triển kinh tế, đòi hỏi các thành viên trong hộ gia đình có nhiều giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, do đó đất cấp cho hộ gia đình đã hạn chế quyền tự định đoạt tài sản của các thành viên, đồng thời phát sinh hàng loạt tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Hiện nay, việc xác định hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa được hiểu một cách thống nhất. Luật sư đồng tình khi Dự thảo quy định theo hướng bỏ đối tượng là hộ gia đình sử dụng đất. Vấn đề đặt ra là giải quyết việc này như thế nào? Khoản 2 Điều 5 Dự thảo quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình)”. Theo đó, cần bỏ quy định trên (khoản 2 Điều 5) và thay thế bằng điều khoản chuyển tiếp để thực hiện các bước chuyển đối tượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình sang quyền sử dụng đất cho cá nhân. Cụ thể, cần giải quyết tất cả các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình trước khi Luật đất đai sửa đổi có hiệu lực.
Về bảng giá đất, các chuyên gia chỉ rõ, theo Điều 154 Dự thảo, bảng giá đất được ban hành hàng năm. Tuy nhiên, cần quy định thêm việc điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động. Việc xác định bảng giá đất cần có cơ quan chuyên môn độc lập để xác định giá đất cho phù hợp với giá thị trường, vì hiện nay, bảng giá đất do cơ quan nhà nước ẩn định thường không phản ánh đúng giá thực tế thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước.
Thực tế hiện nay, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hầu hết các bên chuyển nhượng ký hợp đồng công chứng giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất địa phương, hoặc có thế cao hơn, tuy nhiên các bên chuyển nhượng lại có thỏa thuận “giấy tay” có giá chuyển nhượng cao hơn rất nhiều lần so với hợp đồng công chứng để giảm phần nộp thuế cho Nhà nước.
Do vậy, cần xem xét, quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có kết quả định giá của cơ quan chuyên môn trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Theo đó, Nhà nước có thể đánh giá được giá cả thị trường của đất thông qua báo cáo kết quả của cơ quan đăng ký đất đai, từ đó có thể điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường. Trên cơ sở đó, tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước và các nhà đầu tư khi thực hiện dự án, giải tỏa, đền bù vì giá cả thị trường đã được đánh giá cơ bản phù hợp với thực tế, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện về giá bồi thường.