UỶ BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI XEM XÉT CHO Ý KIẾN VỀ DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới. Dự kiến, luật sẽ được thông qua tại Kỳ họp thứ 6, thay thế cho Luật Nhà ở năm 2014. Tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, về điều kiện đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại “có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở với đất khác hoặc có quyền sử dụng đất khác”, so với Luật Nhà ở hiện hành được sửa đổi, bổ sung năm 2022 chỉ cho phép sử dụng đất ở và đất hỗn hợp có đất ở làm dự án xây dựng nhà ở thương mại, điểm c khoản 1 Điều 40 của dự thảo Luật bổ sung một số trường hợp đất khác (không có đất ở) được làm dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng
Cụ thể, các trường hợp đó gồm: Đất do được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất và giải tỏa theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê nộp tiền thuê đất một lần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện dự án khác và được chuyển mục đích sang đất ở; Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền một lần và được chuyển mục đích sang đất ở; Đất xen kẹt không đủ điều kiện để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở độc lập theo quy định của pháp luật đất đai và được Nhà nước giao để thực hiện dự án.
Thường trực Ủy ban Pháp luật cho rằng, quy định về loại đất được phép sử dụng cho dự án xây dựng nhà ở thương mại có tác động xã hội to lớn, là vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau, trong thực tiễn bộc lộ nhiều vướng mắc, bất cập và cũng đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần. Việc sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở cùng thời điểm như hiện nay là cơ hội rất thuận lợi để cùng nhìn nhận lại những bất cập, vướng mắc, đánh giá thực tiễn thi hành quy định này thời gian qua để đề xuất chính sách, giải pháp phù hợp, tháo gỡ khó khăn, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tính khả thi.
Toàn cảnh phiên họp
Do đó, Thường trực Ủy ban Pháp luật cho rằng, Điều 4 về áp dụng pháp luật của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Quản lý và sử dụng đất đai phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, chỉ trừ một số trường hợp áp dụng theo Luật Đấu giá tài sản, Luật Đấu thầu, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.... Với quy định này, về áp dụng pháp luật, loại đất nào được sử dụng để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại phải theo quy định của Luật Đất đai chứ không có quy định đặc thù trong Luật Nhà ở.
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm a khoản 3 và khoản 4 Điều 78 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Nhà nước thu hồi các loại đất không phải là đất ở để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất làm dự án nhà ở thương mại. Điều 126 và Điều 127 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rõ các trường hợp phải thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu làm dự án nhà ở thương mại. Như vậy, việc quy định loại đất nào được sử dụng làm dự án xây dựng nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở có nguy cơ gây ra xung đột pháp luật.
Mặt khác, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã xác định rõ chủ trương: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.”. Do đó, việc quy định loại đất không phải là đất ở nào phải thu hồi khi làm dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, thận trọng, phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng.
Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, về thể chế pháp lý, để tránh chồng chéo, xung đột, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật và ý kiến tham gia thẩm tra của Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị không quy định về các loại đất được sử dụng làm dự án xây dựng nhà ở thương mại trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi); đề nghị Chính phủ chỉ đạo Cơ quan chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) phối hợp chặt chẽ với Cơ quan chủ trì soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) để quy định thống nhất về loại đất được sử dụng làm dự án nhà ở thương mại trong Luật Đất đai, bảo đảm phù hợp với các trường hợp thu hồi đất tại Điều 54 của Hiến pháp và Nghị quyết số 18-NQ/TW, tháo gỡ các điểm nghẽn về xung đột pháp luật hiện nay, khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh
Bên cạnh đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung 09 luật mới được Quốc hội thông qua đầu năm 2022 không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; đồng thời, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã “Giao Chính phủ tiếp tục nghiên cứu, đánh giá tác động đầy đủ, thận trọng về nội dung này; trường hợp cần thiết, Chính phủ xây dựng Đề án thí điểm áp dụng hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, sớm báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định; tiến hành tổng kết để xem xét việc luật hóa khi sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) và các quy định khác của pháp luật có liên quan” .
Do đó, các đại biểu đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo bổ sung báo cáo về việc thực hiện yêu cầu này, nhất là thực tế triển khai từ khi Luật sửa đổi, bổ sung 09 luật được ban hành cho tới nay để Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Quốc hội có cơ sở xem xét, đánh giá về tính phù hợp của chính sách mới được đề xuất trong dự thảo Luật.