Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội khóa XV tiếp tục cho ý kiến lần hai tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 05/2023)
Trên cơ sở ý kiến của Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, ý kiến góp ý của Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ý kiến của Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách (ngày 06 -07/4/2023), Chính phủ đã chỉ đạo cơ quan soạn thảo phối hợp các cơ quan có liên quan hoàn thiện Báo cáo Tổng hợp ý kiến của Nhân dân, Báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến Nhân dân, Báo cáo Đánh giá tác động bổ sung đối với những nội dung mới và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo đó, dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện gồm 16 chương, 247 điều, trong đó tăng 3 mục (mục 1 Chương VII; mục 1,2 chương XVI), bố sung mới 24 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến Nhân dân.
Quan tâm tới quy định về tài chính đất đai, giá đất, PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, Trường Ðại học Cần Thơ cho rằng, Ban soạn thảo đã có những tiếp thu đáng kể. Tuy nhiên, để giá đất không còn là vấn đề nan giải trong việc quản lý và sử dụng đất đai, cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung, hoàn chỉnh các quy định liên quan đến: khái niệm giá đất; bảng giá đất; định giá đất;...
Phóng viên: Thưa PGS.TS Phan Trung Hiền, vừa qua Chính phủ đã chỉ đạo cơ quan soạn thảo phối hợp với các cơ quan có liên quan hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều nội dung được tiếp thu, sửa đổi. Tiếp cận dự thảo mới nhất (ngày 24/4), PGS.TS có đánh giá như thế nào về những điểm mới về vấn đề tài chính đất đai, giá đất tại dự thảo lần này?
PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ: Tôi nhận thấy Ban soạn thảo đã có những tiếp thu đáng kể. Ngoài vấn đề bỏ khung giá đất, tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền được đánh theo bảng giá đất, Ban soạn thảo còn bổ sung nguyên tắc xác định giá đất là “công khai, minh bạch” (điểm c Khoản 1 Điều 154)
Mặc dù, việc bỏ khung giá đất là giao quyền tự chủ về giá đất cho các tỉnh thành là một bước tiến để việc định giá đất tiến gần đến giá đất thị trường, góp phần bảo đảm cho người dân, đặc biệt là người dân ở các thành phố lớn, có đất bị thu hồi, thì việc bồi thường tiệm cận với giá thị trường. Tuy nhiên, quy định này chỉ phát huy được tác dụng khi Dự thảo hoàn thiện đồng bộ các quy định về định giá đất.
PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ
Phóng viên: Theo quan điểm của PGS.TS đâu là những nội dung vẫn cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nhằm thể hóa Nghị quyết 18/NQ-TW đối với chính sách về tài chính đất đai, giá đất?
PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ: Theo tôi, để giá đất không còn là vấn đề nan giải trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thì phải tiếp tục nghiên cứu, bổ sung, hoàn chỉnh các quy định sau:
Một là, hoàn thiện khái niệm giá đất (khoản 21, 22 Điều 3 Dự thảo): các khái niệm này mang tính áp đặt hành chính, không phản ánh đúng hơn bản chất của giá đất trong nền kinh tế thị trường. Thực tế ở các quốc gia phát triển, việc xác định giá đất phải dựa trên 4 yếu tố sau đây: yếu tố kinh tế, yếu tố pháp lý, yếu tố tự nhiên và yếu tố thị trường. Dù có những đặc thù nhưng giá đất ở Việt Nam không thể phát triển ngoài những quy luật mang tính bản chất đó.
Hai là, không nên quy định Bảng giá đất ban hành hằng năm vì có khả năng tạo ra sự lãng phí lớn trong việc xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất. Trong điều kiện không có khung giá đất, việc chuẩn bị bàng giá đất mất ít nhất là 6 tháng thì bảng giá đất có thể được ban hành nhanh nhất 2 năm/1 lần (thậm chí có thể là 3 năm/1 lần). Tuy nhiên, quan trọng là việc quy định rõ việc điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động. Chẳng hạn, khi các quy định về đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất theo bảng giá đất thì các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có xu hướng ghi giá thật trên hợp đồng chuyển nhượng (bởi vì việc ghi gian dối có những rủi ro về mặt pháp lý đối với một trong hai bên trong giao dịch) hoặc thậm chí bị truy cứu trách nhiệm pháp lý với hành vi trốn thuế…
Ba là, Nghị quyết 18-NQ/TW có nêu: “Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, đề cao trách nhiệm giải trình”. Quá trình thu hồi đất được bắt đầu tư khi thiết lập dự án và ban hành thông báo thu hồi đất. Do vậy, việc định giá đất trong thu hồi đất, ngoài việc bảo đảm tính “công khai, minh bạch”, còn phải quy định về trách nhiệm giải trình .
Bốn là, việc quy định “mời đại diện UBMTTQ Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất” (Điểm đ Khoản 2 Điều 20, K5 Điều 158 Dự thảo) là quy định vừa thiếu, vừa thừa. Thứ nhất, MTTQ và các tổ chức chính trị xã hội khác không phải là cơ quan chuyên môn về định giá đất nên không cần thiết mời các vị này vào bộ phận tham gia. Việc này vừa gây khó cho Hội đồng thẩm định, vừa gây khó cho người được mời bởi vì việc tham gia vào Hội đồng thẩm định gắn với trách nhiệm pháp lý nên đòi hỏi phải là người có chuyên môn. Tuy nhiên, nếu mời với tư cách là chủ thể giám sát, phản biện thì lại là cần thiết để thực hiện đúng chức năng của tổ chức chính trị - xã hội, làm cầu nối giữa chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước và nguyên vọng của người dân, đặc biệt là trong trường hợp người có đất bị thu hồi.
Bốn là, Nghị quyết 18-NQ/TW có nêu: “Chưa rõ trách nhiệm của các cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp trong vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai”. Do đó, ngoài việc bổ sung những quy định chung về thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của tư pháp, đặc biệt là tòa án (Điều 21 Luật ĐĐ và Điều 15 Dự thảo), cần thiết phải bổ sung và làm rõ trách nhiệm của cơ quan tư pháp trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo về đất đai, trong đó có vấn đề giá đất. Cần có sự tham gia của tòa án trong việc xác định giá đất trong trường hợp người dân cho rằng việc định giá đất không phản ánh được giá thị trường.
Giá đất là nội dung trọng tâm thu hút sự quan tâm góp ý tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Năm là, việc định giá đất là công việc chuyên môn nên phải do tổ chức chuyên môn định giá. Hiện nay việc cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa phương trực tiếp đi “định giá đất” là không đúng với chức năng và thẩm quyền. Việc Sở Tài nguyên và Môi trực tiếp đi định giá đất tương tự Sở y tế mở phòng mạch và Sở Giáo dục mở trường dạy học. Chúng ta cần phân định rõ giữa chức năng thực hiện dịch vụ công (định giá, dạy học, chữa bệnh…) với chức năng quản lý các tổ chức đó. Những quy định mập mờ dẫn đến việc Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá đất cần phải loại bỏ (Ví dụ khoản 3 Điều 156 Dự thảo).
Sáu là, hiện nay Chủ tịch UBND cấp tỉnh vừa là chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất người định giá đất, vừa là người đứng đầu UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất dẫn đến quy trình định giá đất vừa thiếu, vừa thừa. Việc xác định giá đất cần phải tiến hành qua 2 quy trình độc lập theo nguyên tắc công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình: quy trình chuyên môn và quy trình hành chính. Ví dụ, trong trường hợp xác định giá đất tính thường khi Nhà nước thu hồi đất thì có hai quy trình như sau:
. Quy trình tổ chức chuyên môn định giá đất, do tổ chức định giá độc lập (dưới sự giám sát của các hiện hội bất động sản, Mặt trận tổ quốc, các đoàn thể và người dân). Chứng thư định giá này phải được công khai, minh bạch trước toàn thể người dân có đất bị thu hồi
. Quy trình hành chính: Dưới sự chủ trì của Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện cùng các cơ quan, tổ chức có liên quan để tiến hành thẩm định chứng thư định giá đất. Nếu có sự khác biệt với giá trên thị trường thì phải có yêu cầu tư vấn định giá lần 2 nhưng bảo đảm công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình.
Phóng viên: Tại kỳ thứ 5 dự kiến khai mạc ngày 22/5 tới đây, Quốc hội sẽ tiếp tục thảo luận, cho ý kiến lần hai đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), vậy PGS.TS có kiến nghị sửa đổi đối với quy định về giá đất?
PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ: Điều quan trọng nhất tôi nghĩ là phải đổi mới tư duy về thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Để “giá đất phải được xác định theo giá thị trường” chúng ta phải tập trung xây dựng cơ chế để thị trường có thể lên tiếng.
Đồng thời, muốn xác định giá đất theo cơ chế thị trường thì đầu tiên phải xây dựng các công cụ thị trường để điều tiết giá đất. Điều này phải bắt đầu từ các quy định về phát triển quỹ đất và xây dựng cơ chế để chính quyền địa phương quản lý quỹ đất đô thị đã thu hồi thông thoáng nhưng đảm bảo không thất thoát.
Trân trọng cảm ơn PGS.TS Phan Trung Hiền.