KHAI MẠC PHIÊN HỌP CHUYÊN ĐỀ PHÁP LUẬT THÁNG 4/2023 CỦA ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI
Tính chuyên nghiệp của thị trường thể hiện ở hệ thống trung tâm hỗ trợ giao dịch
Tại phiên họp thứ 22 vừa qua, Dự án luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Dự kiến dự án luật sẽ được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới. Trong quá trình xây dựng luật, việc tham khảo kinh nghiệm phát triển và quản lý thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới là cần thiết để đảm bảo dự án luật đạt chất lượng cao, đảm bảo tính hài hòa pháp luật trong quá trình hội nhập quốc tế.
Toàn cảnh phiên họp
Để hoàn thiện dự án luật đạt chất lượng cao, cơ quan soạn thảo đã chủ động tham khảo những góc nhìn từ pháp luật quốc tế về giao dịch bất động sản và mua bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, về giao dịch bất động sản, ở hầu hết các nước, các giao dịch bất động sản của các tổ chức, cá nhân đều thực hiện thông qua Trung tâm, văn phòng môi giới bất động sản, nhà môi giới bất động sản độc lập hoặc các luật sư; việc thanh toán trong các giao dịch bất động sản đều thông qua ngân hàng. Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung tâm môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán bất động sản,… được hình thành nhằm hỗ trợ giao dịch bất động sản.
Các nước tùy theo điều kiện, đặc điểm của mình có những quy định, mô hình riêng cho các hoạt động này. Cụ thể, tại Úc và Newzeland, phần lớn bất động sản được bán qua đại lý (môi giới), thanh toán qua tài khoản uỷ thác. Các đại lý thực hiện các dịch vụ và hưởng hoa hồng. Các đại lý chỉ được thực hiện theo chức năng, thực hiện việc đàm phán thuyết phục khách hàng, lập hợp đồng dịch vụ; được phép thu tiền cho thuê, thu tiền thế chấp đất hoặc tiền phải thu theo các điều khoản hợp đồng. Tất cả các loại đại lý đều phải được cấp phép, nếu chưa được cấp phép sẽ không được nhận thù lao hoa hồng và mức phạt vi phạm tối đa là 100 đơn vị phạt (mỗi đơn vị là $100 Úc với cá nhân, và với tổ chức là $500 Úc, bị bỏ tù 1-2 năm).
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Trong khi đó, thị trường bất động sản Mỹ có một số lượng lớn các doanh nghiệp môi giới bất động sản, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu vực dân cư. Tại các thành phố lớn ở Mỹ đều có hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua, bán BĐS trong khu vực. Khi những thông tin này được sử dụng thành công, những người môi giới phải chia một phần thù lao cho tổ chức đã cung cấp thông tin gốc.
Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản với một đại lý theo một mức giá và thời gian cụ thể. Việc niêm yết được đại lý kiểm duyệt, sau đó thông tin về bất động sản đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử. Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các bất động sản phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu.
Các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp
Ở Đức, khoảng 25% các giao dịch bất động sản là do văn phòng môi giới bất động sản thu xếp. Các văn phòng này thường thu 3,5% giá bán. Thường thì người mua trả thù lao cho văn phòng môi giới, người bán cũng có trách nhiệm trả thù lao theo hợp đồng với văn phòng. Tuy nhiên, đa số các trường hợp thì người mua trả tiền thù lao cho văn phòng thay cho người bán.
Một điểm đặc biệt trong pháp luật Singapore về đăng ký bất động sản là chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản. Luật sư là người có đủ năng lực pháp lý và là nhân viên của toà. Chủ sở hữu tài sản phải tham khảo và nhờ luật sư tư vấn cho bất cứ vấn đề pháp lý nào liên quan tới giao dịch và hợp đồng mua bán. Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ được văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của Luật sư. Do đó trong giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư cũng là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan đến một số cơ quan Chính phủ, hoàn tất việc chuyển nhượng và các giao dịch bất động sản khác.
Quy định chặt chẽ việc mua bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai
Về mua bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai, hầu hết các nước đều cho phép mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là đối với bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai. Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rất chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng, nhất là người mua nhà và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư.
Ở Hàn Quốc, Chính phủ đã thành lập Tổng công ty bảo lãnh nhà ở quốc gia (GHLC) chịu trách nhiệm xem xét năng lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, từ đó cung cấp các mức bảo lãnh phù hợp theo hợp đồng bảo lãnh nhằm cam kết thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu khi hết thời hạn hợp đồng mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng hợp đồng hai bên đã ký kết để tránh rủi ro cho khách hàng.
Chế độ bảo lãnh nhà ở của Hàn Quốc ra đời nhằm góp phần quản lý loại hình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai
Tại Hàn Quốc, để thực hiện chính sách bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, Hàn Quốc đã thành lập Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc từ năm 1993. Theo quy định tại pháp luật nhà ở Hàn Quốc, Tổng công ty này được thành lập để bảo lãnh cho những người mua nhà ở, người đặt cọc thuê nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho các chủ đầu tư hoặc cá nhân vay vốn ngân hàng để đầu tư xây dựng nhà ở hoặc mua nhà ở, góp phần tạo thêm nguồn cung về nhà ở cho thị trường.
Chế độ bảo lãnh nhà ở của Hàn Quốc ra đời nhằm góp phần quản lý loại hình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai và bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê nhà ở khi chủ đầu tư xây dựng chậm tiến độ hoặc bị phá sản mà không thể bàn giao nhà ở cho người mua hoặc người thuê nhà theo hợp đồng đã ký kết. Theo quy định của pháp luật nhà ở Hàn Quốc, nếu các chủ đầu tư dự án muốn bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đăng ký với Tổng Công ty Bảo lãnh nhà ở để được cấp Giấy bảo lãnh và phải nộp một khoản phí bảo lãnh cho Tổng công ty.
Sau khi có Giấy bảo lãnh thì chủ đầu tư phải nộp giấy này lên chính quyền địa phương (cấp tỉnh) để phê duyệt, sau khi được chính quyền thông báo phê duyệt thì chủ đầu tư mới được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, Giấy bảo lãnh được coi như một loại giấy tờ thẩm định tính pháp lý của dự án, làm cơ sở để chính quyền cho phép bán nhà ở; trường hợp chủ đầu tư hoàn thành xây dựng xong nhà ở rồi mới bán thì không phải làm thủ tục bảo lãnh như trên.