SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: LÀM RÕ TIÊU CHÍ NGƯỜI CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI CÓ CUỘC SỐNG BẰNG HOẶC TỐT HƠN NƠI Ở CŨ
GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): ĐẢM BẢO QUYỀN THỪA KẾ VÀ QUYỀN KHIẾU NẠI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Hội đồng thẩm định giá đất là những người có trình độ cao, hiểu biết sâu sắc về nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
Theo TS. Trần Quang Huy, Hội đồng thẩm định giá đất tại Điều 156 là vấn đề hoàn toàn mới được quy định chính thức trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, thành phần của Hội đồng thẩm định Bảng giá đất là Chủ tịch UBND cấp tỉnh; đồng thời cũng là người trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua và ban hành quyết định về bảng giá đất. Tham gia Hội đồng thẩm định giá đất còn có lãnh đạo của một số sở, ngành quan trọng, UBND cấp huyện, Mặt trận tổ quốc tỉnh và tổ chức có chức năng tư vấn giá đất, các chuyên gia về định giá đất.
TS. Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội
Tuy nhiên, TS. Trần Quang Huy cho rằng, quy định như dự thảo luật thì Hội đồng thẩm định giá đất có tính hành chính nhiều hơn là Hội đồng có tính chuyên gia trong việc xác định giá đất. Trong khi Hội đồng làm việc theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số, các thành viên chịu trách nhiệm về ý kiến của cá nhân mình. Do đó, trong thành phần này các chuyên gia có phương pháp, kiến thức chuyên sâu về định giá đất sẽ là thiểu số, dù có lập luận khoa học, sự đúng đắn trong áp dụng các phương pháp định giá đất cũng không có tiếng nói quyết định trong kết quả thẩm định Bảng giá đất.
Vì vậy, TS. Trần Quang Huy kiến nghị ban soạn thảo xem xét lại thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất trong dự thảo luật. Theo đó, có thể quy định theo hướng Hội đồng thẩm định giá đất có các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý, những người làm thực tiễn có độ chuyên sâu cao về định giá đất, làm việc một cách trung thực, khách quan, công tâm, có tính chuyên nghiệp cao. Hội đồng thẩm định giá đất không nên là cơ cấu hành chính, “vừa đá bóng vừa thổi còi”, dẫn tới không khách quan trong việc quyết định một vấn đề quan trọng, đó là xây dựng Bảng giá đất hàng năm.
Tương tự, tại khoản 2 và khoản 3 Điều 156 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh và Hội đồng thẩm định giá đất cấp huyện đều là các công chức hành chính trực thuộc sở ban ngành cấp tỉnh; hoặc phòng ban cấp huyện tham gia trong thành phần Hội đồng. Các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý và người làm thực tiễn vẫn là thiểu số trong cơ cấu hành chính, làm việc quyết định theo đa số. Vì vậy, TS. Trần Quang Huy đề nghị, sửa đổi các khoản 1, 2 , 3 Điều 156 về thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh, cấp huyện trên tinh thần gắn người đứng đầu cấp tỉnh, cấp huyện với một hội đồng chuyên môn gồm các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý, người làm thực tiễn có trình độ cao, hiểu biết sâu sắc về nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng bàng giá đất và giá đất cụ thể.
Định giá đất phải do các tổ chức, cơ quan chuyên môn về định giá đất độc lập trong quá trình thực hiện và đảm bảo các yếu tố: phải có hệ thống luật pháp minh bạch; người thực thi xác định giá đất phải có chuyên môn sâu, có đạo đức nghề nghiệp; phải có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai chuẩn, chính xác, có độ tin cậy cao; có sự thanh tra, giám sát, kiểm tra thường xuyên; có chế tài xử phát nghiêm minh đối với hành vi vi phạm về định giá đất, TS. Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh.
Góp ý hoàn thiện quy định về Hội đồng thẩm định giá đất, TS. Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ cho rằng, nguyên tắc quan trọng về cơ cấu thành phần của Hội đồng thẩm định là phải bảo đảm tính độc lập, khách quan với chủ thể tiến hành định giá đất, Hội đồng phải bảo đảm đầy đủ các mục tiêu: phản biện, giám sát, kiểm tra và thẩm định về chuyên môn đối với phương án giá đất cụ thể.
TS. Châu Hoàng Thân cho rằng, trước thực trạng quyết định giá đất hiện nay việc phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định giá đất và thành lập Hội đồng thẩm định giá đất ở cấp huyện phải được thực hiện giới hạn trong một số trường hợp với những tiêu chí phân cấp cụ thể. Đặc biệt địa phương được phân cấp phải bảo đảm điều kiện thực thi hiệu quả quyền quyết định giá đất; nội dung này cần xem xét thực hiện thí điểm và đánh giá mới áp dụng rộng khắp.
Với vai trò và mục tiêu của việc thẩm định được xác định rất rõ, thành phần Hội đồng thẩm định giá đất không nên quy định tràn lan, thiếu tập trung mà thành phần thật sự cần thiết và có hiệu quả cho kết quả thẩm định. Trong đó, cần đánh giá lại sự cần thiết tham gia của cơ quan Sở Giao thông vận tải, Sở Công thương, Sở Tư pháp. Do tính chất Hội đồng làm việc tập thể và quyết định theo đa số nên việc cân đối số lượng giữa đại diện cơ quan nhà nước và các tổ chức tư vấn xác định giá đất, đại diện Hội thẩm định giá và các chuyên gia độc lập là rất quan trọng, không để tính hành chính, áp đặt chi phối hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất.
Giá đất do đơn vị tư vấn xác định giá đất được xem là một trong các căn cứ để xem xét, quyết định giá đất.
Góp ý về tư vấn xác định giá đất theo Điều 157 và Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS. Trần Quang Huy nêu quan điểm, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất trước hết là một tổ chức dịch vụ tư, các thành viên có tư cách độc lập, các định giá viên có thẻ thẩm định viên về giá, có nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ về định giá đất theo yêu cầu của nhà nước và xã hội. Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất phải có cơ cấu tổ chức hành nghề có điều kiện, nắm vững các quy định pháp luật, đạo đức nghề nghiệp, kiến thức chuyên môn sâu về định giá đất.
Tổ chức có chức năng hành nghề tư vấn xác định giá đất phải cử các chuyên gia giỏi, người nhiều kinh nghiệm trong nghề để tham gia hội đồng thẩm định bảng giá đất và hội đồng thẩm định giá đất cụ thể khi xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, giá đất cụ thể theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá đất do đơn vị tư vấn xác định giá đất được xem là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất. Từ vấn đề này, nội dung, kết quả tư vấn giá đất của các thẩm định viên về giá trong xây dựng Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh và giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh và cấp huyện sẽ đóng vai trò quan trọng để UBND có thẩm quyền quyết định về giá đất hằng năm và giá đất cụ thể.
Về vấn đề này, TS. Châu Hoàng Thân cho rằng, quá trình xác định giá đất cụ thể gồm ba giai đoạn cơ bản với quy định chủ thể thực hiện tại khoản 2 Điều 155 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm: Tiến hành định giá đất để xây dựng phương án giá đất cụ thể - cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện “được thuê” tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện. Thẩm định phương án giá đất cụ thể - Hội đồng thẩm định giá đất do UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định thành lập. Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể - UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện theo khoản 2 Điều 155 dự thảo luật.
TS. Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ
Như vậy, dự thảo luật đã phân cấp việc thẩm định và quyết định giá đất cụ thể bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Điều này đặt ra những khó khăn, vướng mắc. Cụ thể, khi quy định cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/cấp huyện “được thuê” tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất sẽ không tạo nên sự thống nhất, công bằng trong xây dựng phương án giá đất, thậm chí cơ quan quản lý đất đai đồng thời sẽ là cơ bản thẩm định xây dựng phương án giá đất, rất thiếu chuyên nghiệp, thiếu khách quan và không độc lập. Hơn nữa, với thực trạng tổ chức, năng lực của UBND cấp huyện hiện nay, mức độ hoạt động rộng khắp và chất lượng của các doanh nghiệp thẩm định giá thì việc phân cấp cho cơ quan quản lý đất đai cấp huyện và UBND cấp huyện xây dựng, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể sẽ có rất nhiều khó khăn, nhất là những địa phương còn nhiều hạn chế về các điều kiện hoạt động.
Ngoài ra, trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh nhưng UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 82 dự thảo luật, cấp nào sẽ thực hiện quá trình xác định giá đất cụ thể?
Định lượng cụ thể hơn về các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất.
Quan tâm đến các quy định về tài chính đất đai, giá đất (Chương XI) tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), GS.TS Trần Đức Viên, Học viện Nông nghiệp Việt Nam cho biết, tại Điều 153 quy định: Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
Tuy nhiên việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường phục vụ công tác xác định giá đất gặp nhiều khó khăn do không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất. Việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong một số trường hợp còn phức tạp do thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đáp ứng nhu cầu. Do vậy, Dự thảo Luật quy định cụ thể và có định lượng hơn về các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để có thể lượng hóa các câu hỏi như thế nào là “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”, “khoảng thời gian nhất định” là bao lâu, rất khó định lượng cụ thể.
Bên cạnh đó, thực tế việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường. Vì vậy, đề nghị không quy định khoản này tại Luật Đất đai (sửa đổi) mà quy định tại Nghị định, Thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết để rõ hơn.
GS.TS Trần Đức Viên cũng kiến nghị, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định rõ hơn về về giá đất trên thị trường, bởi thực tế việc xác định giá đất rất khó khăn. Trong dự thảo Luật không quy định cụ thể về giá thị trường và quy định tại Thông tư. Nếu để thông tin đầy đủ thì yêu cầu các giao dịch về đất phải đưa lên sàn thì khi đó mới thống kê được giá. Mặt khác, dự thảo Luật chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”. Thực tế, trong khi có cả thị trường đầu cơ và thị trường được điều tiết. Hiện nay, mặc dù Luật đã định nghĩa thế nào là “giá thị trường” được hiểu bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập (nhưng nguồn dữ liệu này có thể bị thao túng bởi thị trường, nhất là các khu đất ở). Thực tế giá giao dịch nếu chỉ ghi nhận tại văn phòng/phòng một cửa thì sẽ không phản ánh giá thị trường.
Để đảm bảo tính khách quan và chính xác, cần quy định việc thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể cũng phải do một cơ quan độc lập với cơ quan Nhà nước thực hiện. Nếu quy định bảng giá đất, giá đất cụ thể do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện thẩm định giá đất như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì trước khi Hội đồng thẩm định giá đất họp để quyết định giá đất cũng cần phải thuê cơ quan định định giá độc lập phản biện Bảng giá đất, giá đất cụ thể đã được xây dựng, GS.TS Trần Đức Viên kiến nghị./.