LẤY Ý KIẾN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): TS. CHÂU HOÀNG THÂN ĐỀ NGHỊ BỔ SUNG QUY ĐỊNH VỀ THUẾ ĐẤT TRỐNG, HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ, PHÂN LÔ BÁN NỀN
Tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV, Chính phủ đã trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhiều điểm mới đáng chú ý.
Thể chế hóa quan điểm tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, Chính phủ đã trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhiều điểm mới đáng chú ý, nhận được sự quan tâm của chuyên gia, nhà khoa học, cử tri và Nhân dân cả nước.
Tham gia góp ý hoàn thiện dự thảo luật, Tiến sỹ Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ khẳng định, tài chính đất đai và giá đất là những nội dung rất quan trọng trong quản lý kinh tế đất đai, quyết định trực tiếp hiệu quả khai thác giá trị kinh tế của đất đai. Giải quyết tốt vấn đề này là tiền đề quan trọng hài hòa lợi ích các bên liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai; điều tiết hiệu quả địa tô chênh lệch và nguồn thu từ đất. Những nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV đã phần nào thể hiện tư duy đổi mới, quán triệt quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết số 18-NQ/TW, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế và chưa bảo đảm sự đổi mới toàn diện, đồng bộ, tính khả thi nhằm mang lại hiệu quả áp dụng cao nhất trong thực tiễn.
Đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng, độc lập, trung thực, khách quan và trách nhiệm trong xác định giá đất.
Từ Điều 163 đến Điều 168 Mục 2, Chương XI dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể về nguyên tắc, phương pháp định giá đất; Bảng giá đất; Giá đất cụ thể; Hội đồng thẩm định giá đất; Tư vấn xác định giá đất; Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Tiến sỹ Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ khẳng định, giá đất là nội dung cốt lõi, chi phối toàn bộ quá trình xác định giá đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định 05 nguyên tắc định giá đất tại Điều 153. So với quy định về nguyên tắc định giá đất tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 có những khác biệt cơ bản như: bổ sung cụm từ “trong điều kiện bình thường” vào nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; bổ sung sự chi phối của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong quá trình định giá; bổ sung 02 nguyên tắc tại điểm d và điểm đ khoản 1 Điều 153 Dự thảo; đồng thời bãi bỏ nguyên tắc bất hợp lý tại điểm d khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 – nguyên tắc không phù hợp với đặc điểm của giá đất. Tuy nhiên, Tiến sỹ Châu Hoàng Thân cho rằng những nguyên tắc trong Dự thảo cũng đặt ra một số vấn đề đối với 5 nguyên tắc định giá đất quy định trong dự thảo luật:
(i) Nguyên tắc định giá theo mục đích sử dụng đất định giá, tuy nhiên, theo hướng dẫn định giá đất bởi phương pháp thặng dư đây là phương pháp định giá được áp dụng phổ biến, thể hiện đầy đủ khả năng sinh lợi trong tương lai của thửa đất/khu đất định giá. Phương pháp này lại chủ yếu dựa vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất, tốt nhất làm căn cứ định giá đất. Như vậy, việc xây dựng định giá đất theo mục đích sử dụng đất định giá sẽ không phù hợp và không thể hiện đầy đủ được khả năng sinh lợi của thửa đất/khu đất trong giá đất được xác định.
Tiến sỹ Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ đề nghị quy định cụ thể về nguyên tắc áp dụng và những phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo luật.
(ii) Nguyên tắc định giá đất theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Hiện nay, trong các phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT thì yếu tố thời hạn sử dụng đất chưa được lượng hóa cụ thể, chưa được hướng dẫn chi tiết trong định giá đất. Hơn nữa, so với Luật Đất đai năm 2013 thì nguyên tắc này bổ sung thêm sự chi phối của các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên, “các yếu tố khác” là những yếu tố nào và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đối với từng thửa đất ở từng vị trí khác nhau sẽ khác nhau nên cần có những quy định cụ thể hướng dẫn lượng hóa nội dung này, nhằm hạn chế ý chí chủ quan chi phối quá trình định giá.
(iii) Nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tiến sỹ Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ phân tích, đây là nguyên tắc cơ bản đã có từ thời kỳ Luật Đất đai năm 2003 nhưng khác nhau về mặt câu chữ nhưng nhìn chung vẫn chưa định lượng cụ thể mà rất định tính giữa kết quả định giá đất với giá đất thị trường. Điều này đã tạo nên những mâu thuẫn, bất đồng về giá đất được quyết định vì không thể xác định thế nào là sát, là phù hợp. Hơn thế nữa, với quy định về chức năng quản lý và phương thức quản lý thị trường bất động sản và các giao dịch đất đai hiện nay, Nhà nước gần như không thể thu thập được dữ liệu giá đất giao dịch thực tế trên thị trường nên cơ sở tham chiếu là không đáng tin cậy, không hệ thống và thiếu minh chứng rõ ràng. Với thực trạng quản lý hiện nay, chúng ta còn chưa có được dữ liệu về “giá đất phổ biến trên thị trường” thì gần như không thể tìm được cái gọi là “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”.
(iv) Nguyên tắc tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật. Một trong những vấn đề đang phát sinh trong thực tiễn định giá đất nước ta thời gian qua là sự thiếu thống nhất, mâu thuẫn giữa những quy định về định giá đất trong pháp luật đất đai với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tiến sỹ Châu Hoàng Thân kiến nghị, để bảo đảm nguyên tắc trên, những quy định về pháp, trình tự, thủ tục định giá đất giữa quy định của pháp luật đất đai và quy định về thẩm định giá phải thống nhất, chặt chẽ và đồng bộ.
(v) Nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Đây là nguyên tắc rất cần thiết và mới được bổ sung trong dự thảo Luật so với Luật Đất đai hiện hành, thể hiện đúng quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Tuy nhiên, quy định như dự thảo chưa đảm bảo nguyên tắc “độc lập, trung thực, khách quan” trong quá trình xác định giá đất cụ thể.
Từ những phân tích trên, Tiến sỹ Châu Hoàng Thân đề xuất hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất như sau: (i) xác định giá đất phải bảo đảm tính công khai, minh bạch, công bằng, độc lập, trung thực, khách quan và trách nhiệm. Nguyên tắc này phải được thể hiện đầy đủ, xuyên suốt và chi phối toàn bộ các chủ thể tham gia và thực hiện quá trình xác định giá đất. (ii) Xác định giá đất phải dựa trên nguyên tắc thị trường. Nội dung này được thể hiện cụ thể tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, đây là nguyên tắt cơ bản, cốt lõi thể hiện yếu tố thị trường trong kết quả xác định giá đất. Các thông tin, căn cứ xác định giá đất phải dựa trên thông tin từ thị trường, tuân thủ các quy luật khách quan và đặc điểm của thị trường. (iii) Quy trình xác định giá đất phải thống nhất, khoa học, chặt chẽ bảo đảm tính chính xác của kết quả định giá. Bảo đảm sự thống nhất và chặt chẽ của quy trình xác định giá đất, cụ thể trong quy định của pháp luật đất đai và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. (iv) Giá đất được tính đúng, tính đủ dựa trên mục đích định giá. Với những mục đích định giá khác nhau, lợi ích giữa các bên liên quan là khác nhau nên cần dựa trên mục đích định giá để xác định mức giá phù hợp, hài hòa lợi ích các bên liên quan.
Quy định cụ thể về nguyên tắc áp dụng và những phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo luật.
Song hành với quy định về nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất là yếu tố cơ bản, bảo đảm tính chính xác và nguyên tắc thị trường trong định giá đất. Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng xác định phương pháp định giá đất là nội dung quan trọng, đã chỉ ra những hạn chế, bất cập và yêu cầu xây dựng phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lại không quy định về nội dung này mà chỉ giao cho Chính phủ quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất tại khoản 3 Điều 153 Dự thảo và quy định chi tiết về phương pháp áp dụng xác định giá đất cụ thể tại khoản 4 Điều 155 Dự thảo.
Trước thực trạng áp dụng các phương pháp định giá đất ở nước ta tồn tại rất nhiều bất cập, là nguyên nhân phổ biến trong các sai phạm về đất đai, cụ thể: các phương pháp khác nhau chênh lệch với nhau hàng chục lần giá trị. Vì vậy hoàn thiện quy định về phương pháp định giá đất là vấn đề quan trọng, cốt lõi tránh lợi dụng và bịt lỗ hỏng thất thoát, lãng phí. “Sửa đổi Luật Đất đai phải giải quyết những vấn đề cơ bản về phương pháp định giá đất ngay trong Luật, Chính phủ chỉ ban hành quy định hướng dẫn thi hành. Nội dung về phương pháp định giá đất cần được quy định thành một điều trong Luật Đất đai (sửa đổi), ít nhất bao gồm hai nội dung cơ bản là nguyên tắc áp dụng và những phương pháp định giá đất được áp dụng trong quá trình xác định giá đất”, Tiến sỹ Châu Hoàng Thân nhấn mạnh.
Về nguyên tắc áp dụng phương pháp định giá đất, cần xác định rõ nguyên tắc này khác biệt so với nguyên tắc định giá đất tại Điều 163 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Dựa trên đặc điểm của định giá đất, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và yêu cầu về định giá đất, Tiến sỹ Châu Hoàng Thân kiến nghị những nguyên tắc cụ thể sau: (i) áp dụng phương pháp tốt nhất, hiệu quả nhất, phù hợp với mục đích định giá; (ii) phương pháp bảo đảm cân bằng tốt nhất lợi ích các bên liên quan; (iii) Khi cơ sở dữ liệu bảo đảm thì áp dụng ít nhất 02 phương pháp để kiểm tra, đối chiếu kết quả định giá đất.
Về các phương pháp định giá đất, hiện nay những quy định về phương pháp định giá đất không tương thích với những phương pháp thẩm định giá bất động sản trong các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Vì vậy, cần rà soát, đánh giá lựa chọn những phương pháp phù hợp với chuẩn mực định giá quốc tế, khoa học, hiện đại và hiệu quả nhất để áp dụng trong định giá đất.
Qua nghiên cứu thực tiễn áp dụng 05 phương pháp định giá đất ở nước ta hiện nay, Tiến sỹ Châu Hoàng Thân kiến nghị loại bỏ “phương pháp hệ số điều chỉnh giá” ra khỏi các phương pháp định giá đất. Vì, phương pháp hệ số điều chỉnh giá không tương thích với bất kỳ phương pháp nào trong các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và không phù hợp với các tiêu chuẩn, phương pháp phổ biến mà quốc tế đang sử dụng…/.