LẤY Ý KIẾN NHÂN DÂN ĐỐI VỚI DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): CHÍNH SÁCH VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI CHƯA PHÙ HỢP VỚI THỰC TIỄN
LẤY Ý KIẾN NHÂN DÂN ĐỐI VỚI DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI BẤT CẬP TRONG LUẬT HIỆN HÀNH
Sau khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH của về việc lấy ý kiến Nhân dân đối với Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 170 về kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo đó, đối tượng lấy ý kiến gồm: Các tầng lớp Nhân dân ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Các cơ quan nhà nước ở Trung ương và địa phương; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam các cấp và các tổ chức chính trị - xã hội thành viên của Mặt trận, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội; Doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh và các tổ chức kinh tế khác; Các viện nghiên cứu, trường đại học và chuyên gia, nhà khoa học.
Các hình thức lấy ý kiến: Góp ý trực tiếp bằng văn bản; Tổ chức hội nghị, hội thảo, tọa đàm; Góp ý trực tiếp thông qua website chính thức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại địa chỉ website: luatdatdai.monre.gov.vn; Thông qua Cổng thông tin điện tử của Quốc hội, Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Cổng thông tin điện tử Bộ Tài nguyên và Môi trường, các phương tiện thông tin đại chúng, các hình thức ứng dụng công nghệ thông tin, các hình thức khác phù hợp với quy định của pháp luật.
TS.Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, trường Đại học Cần Thơ góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đến thời điểm này, nhiều ý kiến góp ý thiết thực, trách nhiệm, tâm huyết đã được gửi đến ban soạn thảo qua nhiều kênh khác nhau. Góp ý thông qua Cổng Thông tin điện tử Quốc hội, TS.Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, trường Đại học Cần Thơ quan tâm nhiều đến chính sách về tài chính đất đai và giá đất. Trong đó, TS. Châu Hoàng Thân cho rằng tài chính đất đai là nội dung quan trọng, bởi đây là vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và quyết định đến hiệu quả khai thác giá trị kinh tế của đất nước.
Phóng viên: Tài chính đất đai là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai, điều này cũng được nêu rõ trong Nghị quyết số 18-NQ/TW hội nghị Trung ương 5 khóa XIII ngày 16/6/2022. Ông có thể phân tích tầm quan trọng của vấn đề tài chính đất đai; trong lần sửa đổi luật cần bám sát quan điểm chỉ đạo và định hướng trong Nghị quyết trung ương như thế nào?
TS.Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, trường Đại học Cần Thơ: Tôi cho rằng, tài chính đất đai luôn là vấn đề nóng vì ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất; quyết định hiệu quả khai thác giá trị kinh tế của đất đai.
Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta thời gian qua cho thấy những bất đồng, xung đột gay gắt, những sai phạm nghiêm trọng trong quản lý đất đai đều liên quan đến giá đất, tài chính đất đai. Điển hình, giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn là tâm điểm xung đột trong giải phóng mặt bằng, xác định giá đất trong phân phối đất đai, đấu giá quyền sử dụng tiềm ẩn lợi ích nhóm, các khoản thu tài chính đất đai chưa phát huy hiệu quả, chưa khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và điều tiết tốt lợi ích tăng thêm từ đất…
Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã nhìn nhận những tồn tại, bất cập về hai vấn đề này: “Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững. Các phương pháp định giá... còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất”.
Những hạn chế, bất cập trên ảnh hưởng nghiêm trọng đến quản lý, sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường; không giải quyết hiệu quả vấn đề điều tiết địa tô chênh lệch trong đất đai, phần nào giải thích hiện tượng tại sao đất đai ở nước ta là nguyên nhân làm cho một bộ phận trở nên giàu có, cũng là nguyên nhân gây ra những bất ổn trong xã hội, sai phạm trong quản lý.
Với những quan điểm chỉ đạo và định hướng hoàn thiện của Nghị quyết số 18/NQ-TW, cùng với mục tiêu khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai cho quá trình phát triển bền vững. Tôi kiến nghị hoàn thiện những nội dung cụ thể của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về nội dung tài chính đất đai, giá đất tại Chương XI – tài chính đất đai, giá đất.
Tôi cho rằng, việc sửa đổi luật lần này cần bám sát những quan điểm chỉ tạo tại mục 2.5 Nghị quyết số 18-NQ/TW về hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính đất đai với những nội dung trọng tâm được khái quát: (i) hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; (ii) điều tiết hiệu quả, hợp lý nguồn thu từ đất đai giữa trung ương và địa phương; (iii) điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch; (iv) xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp; (v) quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.
Phóng viên: Ông có thể đóng góp cụ thể hơn nhằm hoàn thiện chính sách về tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?
TS.Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, trường Đại học Cần Thơ: Như tôi đã phân tích ở phần trên, mặc dù, những vấn đề về điều tiết địa tô chênh lệch đã được quy định rất rõ từ Luật Đất đai năm 2013 nhưng vẫn chưa được triển khai hiệu quả trong thực tiễn. Điển hình như quy định tại khoản 2 Điều 19 vẫn rất mờ nhạt trong thực tế: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.
Khoản 1 Điều 147 Dự thảo quy định các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; khi sử dụng đất kết hợp quy định tại Điều 209 của Luật này;
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
So với Luật Đất đai năm 2013, các khoản thu tài chính đất đai trong Dự thảo bổ sung thêm khoản thu mới là tiền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất đa mục đích; bổ sung quy định cụ thể về điều tiết nguồn thu từ đất tại Điều 148. Đáng lưu ý là vấn đề sử dụng một phần nguồn thu từ đất để hỗ trợ cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi và cho người có đất bị thu hồi.
Đối chiếu những quan điểm, mục tiêu của Nghị quyết số 18-NQ/TW thì Dự thảo vẫn chưa giải quyết thỏa đáng hai vấn đề: Một là, thuế sử dụng đất chưa được quy định cụ thể, không thể hiện điểm mới, chưa đáp ứng yêu cầu mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Hai là, những khoản thu nhằm điều tiết hiệu quả chênh lệch địa tô, nhất là phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất đầu tư.
TS. Châu Hoàng Thân kiến nghị bổ sung quy định về thuế đất trống, thuế chuyển quyền sử dụng đất cần điều chỉnh biểu thuế lũy tiến theo thời gian giao dịch nhằm chống hiện tượng đầu cơ đất
Trên cơ sở quan điểm chỉ đạo, kinh nghiệm quốc tế về thuế sử dụng đất, tôi kiến nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung quy định cụ thể hơn về các khoản thuế về đất đai. Điển hình, bổ sung quy định những vấn đề sau:
i) bổ sung quy định về thuế đất trống – đây là loại thuế đã mang lại những hiệu quả tích cực trong chống đầu cơ, thúc đẩy quá trình khai thác đất đai nhằm đầu tư, sản xuất ra của cải vật chất. Loại thuế này góp phần xử lý hiệu quả hiện tượng đầu cơ đất nông nghiệp để phân lô bán nền, “chạy dự án” chuyển mục đích sử dụng đất, tình trạng chiếm giữ nhưng khu đất sản xuất kinh doanh tại các vị trí đắc địa để trục lợi. Loại thuế này đã mang lại nhiều hiệu quả trong thực tiễn ở một số quốc gia như: ở Đài Loan (Trung Quốc), địa phương xác định khu vực được cho là đất trống và chỉ định bắt buộc phải sử dụng trong một thời gian nhất định (thường là 2 năm). Sau thời gian này, nếu đất vẫn không được sử dụng, sẽ bị áp dụng thuế đất trống (mức thuế suất cao từ 02 đến 05 lần so với thuế giá trị đất thông thường); hoặc chính quyền được mua lại đất với giá bằng với giá trị được đánh giá. Ở Hàn Quốc, quy định mức thuế suất rất cao đối với phần diện tích vượt mức quy định được nắm giữ, với thuế suất là 7% - 11% - thuế này thu hàng năm.
ii) Thuế chuyển quyền sử dụng đất cần điều chỉnh biểu thuế lũy tiến theo thời gian giao dịch (nhằm chống hiện tượng đầu cơ lướt sóng nhằm sang nhượng kiếm lời trong thời gian ngắn) với nguyên tắc giao dịch trong thời gian ngắn thì mức thuế suất cao. Điển hình, ở Singapore, việc mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá chênh lệch mua bán, sau hai năm thì mức thuế là 50%, sau ba năm là 25%. Ở Hàn Quốc, cũng áp dụng quy định tương tự đối với thuế từ kinh doanh bất động sản, cụ thể: giao dịch trong thời gian dưới 01 năm kể từ ngày mua sẽ bị đánh thuế 50% lợi nhuận, mua bán trong thời gian 01 đến 02 năm, mức thuế suất là 40% lợi nhuận hoặc 70% lợi nhuận tùy theo tính chất pháp lý của bất động sản.
Theo quan điểm của tôi, với đặc thù thu hút đầu tư đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài vào nền kinh tế Việt Nam và những đóng góp tích cực của thị trường bất động sản nước ta thời gian qua, việc quy định và áp dụng hai đề xuất trên cần triển khai từng bước và hết sức thận trọng, không để thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, khủng hoảng. Tuy nhiên, cũng cần khẳng định việc trang bị công cụ tài chính để điều tiết thị trường, giải quyết những bất cập trong giao dịch bất động sản nước ta thời gian qua là rất cần thiết.
Với đặc điểm quản lý đất đai và thị trường bất động sản nước ta, tôi đề xuất xây dựng biểu thuế suất lũy tiến theo thời gian đối với giao dịch chuyển nhượng đất đai, bất động sản theo loại đất, theo khu vực. Đồng thời, quy định về thuế đất trống áp dụng đối với một số loại đất nhất định như: đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ, một số loại đất nông nghiệp nhằm khai thác tối ưu giá trị kinh tế của đất đai; quy định mức thuế suất linh hoạt đối với thuế sử dụng đất theo hướng chống đầu cơ.
Việc xem xét, đánh giá và quyết định áp dụng các loại thuế nêu trên, thậm chí quyết định mức thuế suất cụ thể được trao cho chính quyền địa phương - Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Khi đó, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, các chỉ số dự báo về giá đất và thị trường mà địa phương cho áp dụng mức thuế suất phù hợp để điều tiết lợi ích tăng thêm qua các lần giao dịch và ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ; đồng thời thuế chống đầu cơ chỉ áp dụng trong một phạm vi nhất định, một thời gian cụ thể.
Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!