QUY ĐỊNH RÕ TIÊU CHÍ ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI THỊ TRƯỜNG VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN THAM MƯU
GS.TS ĐẶNG HÙNG VÕ: NHÀ NƯỚC CẦN CÓ PHƯƠNG ÁN ĐỂ GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG ĐƯỢC GHI TRÊN CÁC HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
Sửa đổi Luật Đất đai là nhiệm vụ trọng tâm của công tác xây dựng pháp luật trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV. Theo đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 và sẽ tiếp tục được Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ 5 và đóng góp ý kiến lần thứ 3, xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội vào tháng 10/2023.
Đóng góp ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), GS.TS Phạm Văn Điển – Hiệu trưởng Đại học Lâm nghiệp khẳng định: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục làm rõ quyền của Nhà nước là “đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 14) và làm rõ hơn “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 15) thông qua quy định chức năng nhiệm vụ của các cơ quan đại diện cho dân và cơ quan hành chính Nhà nước (Quốc hội, HĐND, Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp).
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 và tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới.
Tuy nhiên, theo GS.TS Phạm Văn Điển, nên tách riêng quyền đại diện chủ sở hữu và quyền năng quản lý Nhà nước (quản lý xã hội), sau đó thiết kế phân quyền (chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền) cho hai cơ quan tương ứng, quyền đại diện chủ sở hữu thì giao cho Quốc hội, HĐND; quyền quản lý hành chính Nhà nước thì gia cho Chính phủ, UBND các cấp. Như vậy, mới đảm bảo tính độc lập, khách quan và hạn chế quyền lực tập trung vào cơ quan quản lý hành chính như hiện nay.
Thực tế cho thấy, quyền lực luôn có xu hướng tập trung, mà theo Ngân hàng thế giới “quyền lực càng tập trung thì nguy cơ tham nhũng càng cao”. Đặc biệt là các quyết định liên quan tới kinh tế trong lĩnh vực đất đai (quyết định giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng rừng...). Quyền định đoạt của đại diện chủ sở hữu chỉ nên quy định về định đoạt về thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu tiền thuê đất; quyết định giá đất khi bồi thường, hỗ trợ.
Theo GS.TS Phạm Văn Điển, thực tế, có sự khác biệt rõ ràng giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất cho thuê thu tiền thuê đất một lần với trường hợp “đất công”/đất chưa giao cho ai. Địa vị pháp lý của người sử dụng đất đối với thửa đất được giao khác với các thửa đất công. Bởi vì người sử dụng phải trả tiền sử dụng đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nên Nhà nước không thể định đoạt giá đất bồi thường, vì người sử dụng đất có 2 địa vị (là thành viên trong chủ sở hữu “toàn dân” và là chủ sử dụng đất). Cho nên trong trường hợp này, Nhà nước không được quyết định giá đất mà phải để cơ quan độc lập có chức năng định giá đất hoặc cơ quan tài phán (tòa án) quyết định, Nhà nước đóng vai trò trung gian ghi nhận kết quả định giá để giải quyết chính sách bồi thường cho người sử dụng đất. Còn lại đất công (đất chưa giao, chưa cho thuê, không có chủ sử dụng cụ thể) thì Nhà nước có thể thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu để định đoạt các chính sách tài chính (giá đất đấu giá) nhưng phải tham vấn hoặc có ý kiến của người đại diện cho toàn dân như Ủy ban Mặt trận Tổ quốc, HĐND.
GS.TS Phạm Văn Điển – Hiệu trưởng Đại học Lâm nghiệp.
Về cơ quan thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu thì nên quy định rõ là giao cho cơ quan đại diện cho ý chí, nguyện vọng của Nhân dân, tức là Quốc hội và HĐND các cấp khi quyết định/phê duyệt bảng giá đất, giá đất bồi thường, giá đất tính tiền sử dụng đất khi giao đất, giá khởi điểm khi đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tùy theo giá trị. Ví dụ giá trị các khu đất đấu giá (có giá đất theo bảng giá) từ 50 triệu USD trở lên thì phải do Quốc hội phê duyệt, từ 10 đến dưới 50 triệu USD thì do HĐND tỉnh quyết định, dưới 10 triệu USD thì do HĐND cấp huyện quyết định. Ngoài ra, cũng có thể quy định chính quyền nông thôn quyết định giá đất đối với trường hợp giá trị thửa đất (theo bảng giá) có giá trị bằng 50% đối định mức trên.
Về người sử dụng đất: Tại “Điều 5. Người sử dụng đất”, dự thảo Luật quy định 7 đối tượng là người sử dụng đất gồm: 1.Tổ chức trong nước; 2. Hộ gia đình sử dụng đất, 3. Cá nhân trong nước, 4. Cộng đồng dân cư, 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và 7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với đối tượng là “hộ gia đình”, GS.TS Phạm Văn Điển chỉ ra rằng, mặc dù dự thảo đã làm rõ các nội hàm khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” qua các tiêu chí: gồm những người có quan hệ (hôn nhân: vợ, chồng; huyết thống: bố đẻ, mẹ đẻ, con đẻ; nuôi dưỡng: bố nuôi, mẹ nuôi, con nuôi) theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, và “có quyền sử dụng đất, trong đó quan trọng nhất là có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Tuy nhiên, qua thực tế áp dụng đã dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc khi ghi nhận quyền sử dụng đất cho “hộ gia đình”, cụ thể là:
Thứ nhất: Nhầm lẫn giữa khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai (gồm thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và có chung quyền sử dụng đất) và hộ gia đình theo Luật Dân sự và Luật Cư trú (hộ gồm những người có tên trong sổ hộ khẩu, trong đó có cả những người có chung quyền sử dụng đất theo tiêu chí trên và những người khác có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng nhưng không chung quyền sử dụng đất, hoặc người không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng như con của cô dì chú bác, của người thân, bạn bè… và đương nhiên không có chung quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Phát sinh thủ tục hành chính khi thực hiện quyền như sau:
Một là: Khi các hộ gia đình thực hiện giao dịch đất đai đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì cơ quan đăng ký luôn yêu cầu người sử dụng làm đơn gửi UBND cấp xã hoặc Công an (cấp xã) xác nhận tình trạng nhân khẩu của hộ đó ở thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất…. Điều này làm phát sinh thủ tục hành chính. Nhiều nơi công an hoặc UBND xã, các đội sản xuất ở các thôn không lưu hồ sơ thì thủ tục hành chính không thực hiện được hoặc nếu có thì mất thời gian xác nhận.
Hai là: Đối với các trường hợp cấp đất ở ghi nhận hộ gia đình (mặc dù đất thuộc quyền sử dụng của riêng hai vợ chồng) thì khi chuyển quyền… phải yêu cầu có đủ chữ ký của các thành viên trong hộ (vợ, chồng và các con), nhiều trường hợp một trong các thành viên đi công tác xa (nước ngoài) thì rất khó khăn để thực hiện thủ tục, phải chờ đợi người thân quay về nhà hoặc xin giấy ủy quyền thông qua đại sứ quán… rất phức tạp.
Ba là: Khi cấp đất ở tái định cư, cấp đất sản xuất nông nghiệp theo chính sách đất đai cho dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người nghèo, trường hợp Nhà nước thu hồi đất…thì có nhiều tình huống gia đình có nhiều thế hệ sinh sống trên một nóc nhà, vậy tiêu chuẩn cấp đất đó cũng cần xác định xem ai được hưởng để sau này phân chia và ghi nhận quyền sử dụng đất cho rõ ràng. Nếu ghi nhận “hộ gia đình” hoặc ghi tên người đại diện thì sau dễ dẫn đến tranh chấp, nhất là thừa kế, và phát sinh các thủ tục phức tạp, kéo dài như phân tích trên.
GS.TS Phạm Văn Điển chỉ ra rằng, từ thực tiễn thực hiện các quyền, xu hướng cải cách cách thủ tục hành chính và kinh nghiệm quản lý dân cư theo cá nhân như các nước phương Tây, quy định bỏ sổ hộ khẩu và sử dụng căn cước công dân/mã định danh thì Luật Đất đai (sửa đổi) nên bỏ đối tượng sử dụng đất là “Hộ gia đình”. Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo hộ gia đình thì cho phép người sử dụng đất cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi nhận theo cách liệt kê những cá nhân có quyền sử dụng đất chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như tại khoản 5 Điều 143 dự thảo Luật. Nhưng nên bỏ đoạn: “Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình” để tránh sau này phát sinh yêu cầu cấp cho hộ gia đình.
Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Ngoài các điểm mới theo dự thảo luật, cả Luật Đất đai 2013 và dự thảo có hình thức thiết kế các quy định về quyền và nghĩa vụ còn dài và phức tạp (dự thảo gồm22 điều, từ điều 27-48). Luật Đất đai 2013 dựa trên các hình thức giao đất, cho thuê đất để quy định quyền và nghĩa vụ cho từng đối tượng sử dụng đất được Nhà nước giao đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm). Tuy nhiên, việc quy định quyền và nghĩa vụ cho từng đối tượng sử dụng đấtnhư dự thảo tuy có cụ thể, chi tiết, rõ ràng nhưng lại dẫn tới dài dòng, khó nhớ và không chỉ ra bản chất mối quan hệ giữa hình thức giao đất, cho thuê đất với quyền và nghĩa vụ và đối tượng được giao đất, được cho thuê đất.
Từ quy định quyền nghĩa vụ giữa các hình thức giao đất, cho thuê đất cho thấy, các đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần có chung các quyền: được 8 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn) và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; ngược lại đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm thì không được 8 quyền trên và không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, riêng hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản trên đất được hình thành không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Vì vậy, Luật cần thiết kế lại quy định về quyền và nghĩa vụ cho ngắn gọn; trước tiên làm rõ các hình thức giao đất, cho thuê đất, đối tượng được giao đất, được cho thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, sau đó thiết kế: Quyền chung; Quyền và nghĩa vụ của đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Quyền và nghĩa vụ của đối tượng giao đất không thu tiền, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
Đối với cộng đồng dân cư thì quyền và nghĩa vụ được dự thảo quy định tại “Điều 42. Quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất”,thực chất quyền và nghĩa vụ này giống như quy định đối với đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Cho nên sau này chỉ cần quy định giao đất cho cộng đồng dân cư thuộc hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì sẽ thống nhất các nhóm đối tượng chung hình thức giao đất thì quyền và nghĩa vụ giống nhau. Quyền sử dụng đất hạn chế đối với thửa đất liền kề.
Về thu hồi đất (khoản 2, Điều 85) về xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm: Theo thực tế triển khai thì còn thiếu nội dung “xác định giá đất cụ thể phục vụ bồi thường đất”. Vì vậy, cần bổ sung thêm nội dung này sau khi thông báo thu hồi đất, đo đạc địa chính khu đất và tiến hành trước thời điểm họp dân kiểm đếm. Thông thường khi tiến hành kiểm đếm thì người dân luôn hỏi chính sách bồi thường, trong đó người sử dụng đất quan tâm nhất là giá bồi thường đất.
Tại “Khoản 2 Điều 94. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở” “ quy định “2.Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bố trí tái định cư thông qua hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất và được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở theo quy định của pháp luật”.
Trong quá trình áp dụng, người dân có đất bị thu hồi thường đề nghị tái định cư (nếu được) vì cấp đất tái định cư có gia hợp lý hơn nên người dân vẫn thích đất tái định cư cho dù vẫn còn thửa đất khác có thể xây dựng nhà ở. Ngoài ra, thửa đất thứ hai có thể ở tại nơi có đất bị thu hồi nhưng cũng có thể ở địa phương khác, tỉnh khác (thu hồi ở thành phố nhưng còn đất ở quê hoặc ngược lại). Vì vậy, dự thảo Luật cần quy định cụ thể hơn về thửa đất thứ hai là ở đâu. Trường hợp người sử dụng đất vi phạm do khai báo không trung thực để hưởng chính sách tái định cư, hoặc cơ quan thực hiện bồi thường tái định cư do sơ suất để xảy ra sai phạm thì chế tài xử lý thế nào? Khắc phục ra sao khi để xảy ra sai phạm.
Tại Điều 95 quy định Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân quy định “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng”. Theo GS.TS Phạm Văn Điển, nên bổ sung thêm cả đối được người nghèo thuộc dân tộc thiểu số sống ở khu vực biên giới, hải đảo.
Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 116), căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Điểm b Khoản 2, Điều 116 quy định “Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; điều kiện, tiêu chí sử dụng đất đối với các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Chính phủ, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này”;
Quy định trên thiếu loại “đất rừng sản xuất”, theo Luật Lâm nghiệp, khi lập dự án liên quan tới đất lâm nghiệp gồm cả 3 loại (đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất) thì đều phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng rừng (điều 20 Luật Lâm nghiệp).
Với quy định đó, GS.TS Phạm Văn Điển đề nghị sửa lại là: “Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; điều kiện, tiêu chí sử dụng đất đối với các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Chính phủ, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này”.
Về chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 121): Dự thảo Luật quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất không gắn và thống nhất với chuyển mục đích sử dụng rừng dẫn đến tình trạng bất cập như vừa qua. Đó là một dự án phải thực hiện 2 thủ tục song song và đều phải thông qua HĐND hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định (tùy theo quy mô diện tích và loại rừng). Từ đó dẫn đến chậm tiến độ dự án, thủ tục phiền hà và phải hai lần xin ý kiến của các sở ngành liên quan. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: Các giấy tờ làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất được quy định tại Điều 135.
Tuy nhiên, trong các trường hợp này thiếu quy định đối với các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc từ nông – lâm trường chuyển về cho địa phương quản lý để giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy cần bổ sung thêm các loại giấy tờ và hướng xử lý đối với đất do các nông lâm trường quốc doanh giao đất, cho mượn, cho thuê khoán hoặc hộ gia đình, cá nhân có hành vi lấn, chiếm khi bắt đầu sử dụng nhưng đã sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch và thuộc trường hợp được UBND cấp tỉnh rà soát, sắp xếp bàn giao về huyện (địa phương) để giao cho hộ gia đình, cá nhân.
Về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp (Điều 146): Khoản 3 đề cập việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2. Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giao cho cơ quan tư pháp (Tòa án nhân dân) để đảm bảo tính độc lập về tư pháp, tránh trường hợp cơ quan Nhà nước vừa “đá bóng, vừa thổi còi” dẫn đến cấp sai, và người dân trở thành nạn nhân hoặc trường hợp cơ quan có thẩm quyền chưa tiến hành thanh tra mà người sử dụng đất, cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi hồ sơ sang cơ quan tòa án thì tòa án thụ lý giải quyết.
Về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp: Đối với Quy định giao đất không thu tiền với đất nông nghiệp trong hạn mức, tại khoản 1 Điều 118 quy định “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 170 của Luật này” thuộc trường hợp “giao đất không thu tiền sử dụng đất”.
GS.TS Phạm Văn Điển cho rằng, nên quy định giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân thuộc hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (như điều 119) cho thống nhất và logic (giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần thì được 8 quyền và được bồi thường và ngược lại giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì không được 8 quyền và không được bồi thường…). Sau đó, quy định miễn tiền sử dụng đất cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân đối với đất giao trong hạn mức.
Về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp: Theo tinh thần dự thảo Luật quy định khi hết hạn sử dụng đất nếu người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) có nhu cầu sử dụng tiếp tục sử dụng đất và trong thời gian sử dụng đất không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước tiếp tục gia hạn, quan điểm không chia lại ruộng đất khi hết hạn sử dụng đất để đảm bảo ổn định chính trị, xã hội (sinh không tăng, chết không giảm). Ngoài ra, chủ trương giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức thì không thu tiền sử dụng đất (điều 118). Thực tế tổng kết Luật Đất đai 2003 thì cũng chưa có trường hợp nào trả lại ruộng đất khi hết hạn vào năm 2013 (thời hạn 20 năm tính từ thời điểm 1993 theo Luật Đất đai 1993).
Việc quy định thời gian làm nhằm thu tiền sử dụng đất nhiều lần, nhưng với quy định trên thì Nhà nước vừa không thu tiền sử dụng đất nông nghiệp (trong hạn mức) và không thu hồi đất khi hết hạnthì Luật sửa đổi nên thay đổi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp từ 50 năm sang lâu dài. Việc thay đổi thời hạn sử dụng đất cũng giúp tăng giá đất nông nghiệp, giảm áp lực chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác (nhất là dự án nhà ở vì mang lại nhiều lợi nhuận do thặng dư chênh lệch lớn giữa đất trước và sau khi chuyển mục đích./.