ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ LẤY Ý KIẾN NHÂN DÂN ĐỐI VỚI DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là "kim chỉ nam" cho mọi hoạt động quản lý, sử dụng đất đai. Đối với công tác quản lý, quy hoạch đất đai là căn cứ giải quyết các yêu cầu về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy hoạch là căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này nhận được nhiều quan tâm của cử tri và Nhân dân.
Góp ý vào quy định này, cử tri Nguyễn Thị Lan, Hà Nội đề nghị làm rõ hơn chu kỳ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất phù hợp với quy hoạch của các ngành, các lĩnh vực; quy hoạch ở đơn vị, địa phương nào thì công khai ở trang thông tin ở nơi đó để dân tiếp cận, từ đó phát huy quyền làm chủ của Nhân dân. Quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng cần có thời gian, lộ trình cụ thể, tránh tình trạng “quy hoạch treo” trong khi nhiều hộ dân phải sống trong ngôi nhà tạm bợ, dột nát, xuống cấp mà không thể tiến hành xây dựng hay sửa chữa.
Về quy định đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cử tri đề nghị xem xét quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Điều 171 để đảm bảo thống nhất với quy định về tích tụ đất đai theo Điều 186 của dự thảo Luật; đề nghị bổ sung thêm thẩm quyền cấp, thu hồi, đính chính trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy định về trình tự thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.
Qua thực tế hoạt động, luật sư Trịnh Cẩm Bình, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiện nay còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất hiệu quả, đáp ứng được nguyện vọng của người dân. Cụ thể, quản lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn bị bỏ ngỏ, nhiều diện tích đất bị quy hoạch treo hàng chục năm, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Quản lý về quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp, nông nghiệp và đất ở ở những địa phương có rừng còn nhiều bất cập. Việc thay đổi quy hoạch đất lâm nghiệp không ổn định, chưa rà soát, kiểm tra diện tích đưa ra ngoài đất lâm nghiệp hoặc đưa vào quy hoạch đất lâm nghiệp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cần phải được phê duyệt của cấp tỉnh. Tuy nhiên, quá trình kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt kéo dài, không đúng thời hạn 1 năm theo quy định, ảnh hưởng quyền lợi của người dân.
Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) nên đưa quy định về phân định các khu vực trong quy hoạch sử dụng đất. Có những khu vực thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, để khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất. Đưa ra quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để đảm bảo minh bạch trong quá trình giải quyết quyền lợi của người sử dụng đất.
Quy định cụ thể hơn trong chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Quan tâm đến nội dung quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, bà Trần Thị Thơm, Học viện Tài chính cho rằng, Hiến pháp năm 2013 đã quy định: Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. Luật Đất đai 2013 đã đưa quy định của Hiến pháp vào luật, trong đó quy định các các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh tại Điều 61; các loại dự án được thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 62. Tuy nhiên, quy định như vậy không làm rõ nội hàm của các dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Vì vậy, trong Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nên quy định về nội hàm của các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và giao Chính phủ quy định các loại dự án cụ thể. Đồng thời, đề nghị đưa vào Luật Đất đai quy định Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích phát triển hạ tầng phục vụ công cộng và vì lợi ích phát triển quốc gia dựa vào vốn đầu tư công, vốn đầu tư tư nhân hoặc vốn đầu tư đối tác công - tư. Giao cho Chính phủ quy định các loại dự án cụ thể sao cho phù hợp với trọng tâm của từng giai đoạn phát triển đất nước.
Bên cạnh đó, cần sửa đổi Điều 78 theo hướng đưa các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất vào dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất, không giới hạn việc sử dụng đất là đất ở.
Liên quan đến quy định về thu hồi đất đối với những trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật, bà Trần Thị Thơm kiến nghị quy định rõ các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, đảm bảo tính khả thi; nêu rõ nội dung trường hợp thu hồi đất do người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất nhằm bảo đảm cho việc áp dụng trên thực tế có hiệu quả; bổ sung quy định về người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước trong các trường hợp cụ thể, mức độ vi phạm đến đâu thì cần tiến hành thu hồi; đồng thời bổ sung trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi đất khác do vi phạm pháp luật đất đai cũng phải được kiểm tra, thanh tra sau đó tiến hành thu hồi đất.
Về định giá đất, cử tri Nguyễn Thị Lan, thành phố Hà Nội đồng tình với nhiều nội dung của dự thảo Luật Chính phủ trình Quốc hội, nhưng đề nghị nghiên cứu thêm về thời hạn lập bảng giá đất.
Theo quy định tại dự thảo Luật, thời hạn lập bảng giá đất được ban hành hàng năm nhưng trường hợp có thay đổi, biến động lớn cần điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Hơn nữa, khi giá đất có biến động 20% trở lên đề nghị có phương án giải quyết hợp lý tạo sự công bằng cho người dân, vì trên thực tế có nhiều trường hợp thu hồi một giá, để đất hoang hóa không sử dụng, nhưng khi giá đất tăng cao gây tâm lý bức xúc và khiếu kiện từ người dân.
Do vậy, cử tri đề nghị trong dự thảo luật quy định thời gian đưa đất vào sử dụng sau khi thu hồi, ví dụ sau 5 năm hưa thực hiện thì phải tính lại giá để đền bù cho người dân. Bên cạnh đó, cần có phương pháp xác định giá trị trường đối với đất đai một cách khoa học, có căn cứ để tránh tình trạng mức đền bù thấp hơn giá thị trường – nguyên nhân gây ra tình trạng khiếu kiện về đất đai kéo dài.
Cũng liên quan đến giá đất, Luật sư Trịnh Cẩm Bình cho rằng, giá đất và áp mức giá đất để tính thuế khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định pháp luật còn nhiều bất cập. Các quy định miễn thuế đối với người chuyển nhượng tài sản nhà đất là tài sản nhà đất duy nhất chưa rõ ràng. Bên cạnh đó là bất cập về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất chưa đảm bảo quyền lợi cho người dân có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã.
Ban soạn thảo cần nghiên cứu điều chỉnh giá đất và cách áp mức giá tính thuế cho phù hợp khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đưa ra quy định cụ thể hơn trong chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là các trường hợp người dân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhưng đã sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
“Giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau khi áp dụng về giá đất. Các cơ quan giải quyết tranh chấp khi áp dụng giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính cũng nhiều cách áp dụng khác nhau, đưa ra giá đất khác nhau. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) nên đưa ra bảng giá đất theo nguyên tắc giá thị trường với cách xác định phù hợp, để đảm bảo áp định mức giá đất ổn định trong mọi trường hợp khi cần xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình”, Luật sư Trịnh Cẩm Bình kiến nghị./.