SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: LÀM RÕ THẨM QUYỀN CỦA CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG TRONG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI CẦN NGHIÊN CỨU THU HỒI ĐẤT ĐỂ GIẢI QUYẾT ĐƯỢC TÌNH TRẠNG NHÀ SIÊU MỎNG, SIÊU MÉO
Thu hẹp các trường hợp áp dụng đấu thầu, khó bảo đảm minh bạch, cạnh tranh
Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất đã được nêu rõ tại Nghị quyết 18-NQ/TW. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn duy trì một số tiêu chí được nhận định là sẽ thu hẹp đáng kể các trường hợp áp dụng đấu thầu, dẫn đến khả năng rất nhiều khu đất sẽ không biết giao qua cơ chế nào để vừa bảo đảm minh bạch, cạnh tranh, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội.
Đóng góp ý kiến về các trường hợp dự án được đấu thầu chọn nhà đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai, nhiều ý kiến chuyên gia, Đại biểu Quốc hội và cộng đồng cho rằng, cần mở rộng đối tượng dự án được tham gia đấu thầu để phù hợp với sự phát triển của thực tiễn và kinh tế - xã hội, đặc biệt các dự án hạ tầng du lịch tại khu vực vùng sâu vùng xa, khu vực khó khăn, đô thị quy mô, rất cần lựa chọn những chủ đầu tư dày dạn kinh nghiệm và có khả năng thực hiện dự án một cách đồng bộ.
Cần mở rộng đối tượng dự án được tham gia đấu thầu để phù hợp với sự phát triển của thực tiễn và kinh tế - xã hội (Ảnh minh hoạ)
Hiện nay, khoản 1 Điều 127 chỉ quy định trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật về quản lý ngành, lĩnh vực. Để bảo đảm hiệu quả sử dụng đất cũng như phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, nhiều ý kiến cho rằng cần bổ sung thêm 2 đối tượng nằm trong nhóm được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là dự án khu đô thị mới quy mô trên 300ha và khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng.
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Văn Mạnh, Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Phúc cho rằng, Nghị quyết số 08-NQ/TW xác định rõ mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Với quan điểm này, du lịch đã được đặt vào vị trí trung tâm, đòi hỏi phải có chính sách đặc thù; sự phát triển của ngành du lịch góp phần hỗ trợ các ngành, lĩnh vực khác. Bởi vậy, việc hoàn thiện khung pháp lý cho đất du lịch, thương mại, dịch vụ trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là yêu cầu bức thiết và được xã hội quan tâm.
Tuy nhiên, hiện rất nhiều địa phương có lợi thế và tiềm năng để phát triển du lịch, hình thành các tổ hợp thương mại dịch vụ quy mô lớn, tuy nhiên thực tế phát triển chưa như mong đợi. Nhiều ý kiến cho rằng, muốn phát triển du lịch bài bản, bền vững cần phải thu hút được những nhà đầu tư “có tâm, có tầm”. Mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến ách tắc trong việc phát triển du lịch, khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà, đặc biệt tại các khu vực đặc biệt khó khăn, miền núi, hải đảo.
Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh, Đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Phúc
Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh chỉ rõ, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án du lịch hoặc dịch vụ có thể thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28.2.2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Theo đó, điểm b khoản 1 Điều 1 quy định phạm vi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với: Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ.
Song, một trong những điều kiện để thực hiện đấu thầu là dự án phải thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, Luật Đất đai hiện hành (Điều 62) không có quy định về thu hồi đất để phát triển các dự án du lịch. Đồng thời tại Điều 126 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với dự án có quy mô lớn, có tính chất đặc thù nên quy định hình thức đấu thầu để lựa chọn được nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm và có năng lực tài chính. Nếu việc lựa chọn nhà đầu tư triển khai các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, với quy mô lớn thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo áp lực lên ngân sách địa phương để giải phóng mặt bằng sạch phục vụ việc đấu giá.
Đại biểu Ma Thị Thúy, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Tuyên Quang
Dự án du lịch, đô thị quy mô cần được đấu thầu để chọn nhà đầu tư tốt
Đồng quan điểm, Đại biểu Ma Thị Thúy, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Tuyên Quang cho rằng, việc quy định cách lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá đối với các dự án hỗn hợp dẫn đến không lựa chọn được nhà đầu tư có cả năng lực về tài chính và kinh nghiệm. Đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án du lịch có thể lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực về tài chính nhưng hiệu quả sử dụng đất mang lại không cao, dẫn đến cách làm và phát triển dự án du lịch còn manh mún, không bài bản. Hậu quả có thể thấy rõ trong việc quy hoạch và phát triển các địa điểm du lịch tại Đà Lạt trong thời gian vừa qua. Trong khi đó hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu sẽ bảo đảm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự và có năng lực về tài chính, góp phần thúc đấy kinh tế-xã hội của địa phương phát triển.
Đại biểu Quốc hội Ma Thị Thúy phân tích: Việc cho phép thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu đối với các dự án kết hợp giữa nhà ở thương mại/khu đô thị với du lịch nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí là một trong những chính sách quan trọng nhằm thúc đẩy hình thành các khu đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng có quy mô lớn tương tự như mô hình của một số quốc gia trên thế giới như Malaysia, Thái Lan. Điều này sẽ góp phần thu hút đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội tại địa phương - nơi có lợi thế về du lịch nghỉ dưỡng; góp phần thúc đẩy kinh tế du lịch phát triển, từng bước hiện thực hóa Nghị quyết TƯ 08/NQ-TƯ về chiến lược phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Đặc biệt, các dự án trong các Khu Kinh tế hoặc địa bàn kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn cần có quy định để hỗ trợ và thúc đẩy phát triển thông qua cơ chế thu hồi đất và thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT
Chung quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng đấu giá đất thực hiện dự án là phương pháp bán làm sao được giá cao nhất nhưng tiềm ẩn nhiều hệ luỵ, hậu quả cho nền kinh tế vì đấu giá quyền sử dụng đất, chính là ai trả cao thì người ấy thắng. Ngoài chuyện tăng chi phí sản xuất, giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, còn tiềm ẩn việc thao túng thị trường đất đai, đầu cơ thông qua đấu giá, gây hỏng cả thị trường. Thậm chí, nếu đẩy mạnh giao đất qua đấu giá sẽ phát sinh nhiều nhà đầu cơ.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, không nên chỉ chăm chăm thu được lợi ích từ việc đấu giá đất mà cần kết hợp hài hoà lợi ích giữa kinh tế, xã hội và môi trường trên cơ sở giải bài toán chi phí lợi ích kinh tế. Do vậy, đối với các dự án, đặc biệt là những dự án quy mô lớn, dự án du lịch phát triển kinh tế xã hội cho một khu vực phải là trường hợp được Nhà nước thu hồi đất, giao đất, đấu thầu chọn nhà đầu tư có năng lực. Luật Đất đai phải có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư… để các dự án du lịch quy mô lớn sớm được giao đất triển khai, đưa vào sử dụng mang lại nguồn lợi cho đất nước. Khi đó, năng lực của chủ đầu tư có thể xác định thông qua các yếu tố liên quan đến quy mô dự án, năng lực vốn của doanh nghiệp, kinh nghiệm triển khai các dự án tương tự và cần có các ràng buộc trách nhiệm sau khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Đồng thời, cần thống nhất, liên thông tiêu chí đánh giá năng lực chủ đầu tư cũng như trách nhiệm ràng buộc với dự án trong các luật liên quan như luật Đấu thầu, luật Đấu giá tài sản, các nghị định, quy định…
Nhiều địa phương cũng chia sẻ, nguồn vốn dành cho giải phóng mặt bằng có hạn, địa phương không thể bố trí để thực hiện với các khu đất diện tích lớn để đưa ra đấu giá. Nếu đấu thầu, nhà đầu tư sẽ ứng trước kinh phí giải phóng mặt bằng, giảm rất nhiều gánh nặng cho địa phương. Vì thế, quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bao quát đầy đủ các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, đặc biệt là những dự án hạ tầng du lịch, đô thị quy mô lớn, mang lại giá trị kinh tế - xã hội lớn cho địa phương. Điều này vừa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, nhu cầu phát triển của địa phương trong điều kiện nguồn lực eo hẹp, vừa thực hiện đúng tinh thần của Nghị quyết số 18.