PGS.TS VŨ NĂNG DŨNG, CHỦ TỊCH HỘI KHOA HỌC ĐẤT VIỆT NAM: LÀM RÕ CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT HOẠT ĐỘNG HIỆU QUẢ, MINH BẠCH
Cuối tháng 7 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn gửi Bộ Tư pháp về việc đề nghị thẩm định Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; trong đó đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng chỉ quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: So sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất.
Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung trên đã giảm 2 phương pháp định giá đất. Cụ thể, dự thảo nghị định lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh đồng thời không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế
Nêu quan điểm trước đề xuất này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh là phù hợp, bởi phương pháp chiết trừ có thể coi là một bộ phận của phương pháp so sánh.
3 phương pháp còn lại (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) mang tính cố định. Ví dụ, phương pháp thu nhập là lấy thu nhập của mảnh đất đó so sánh với thu nhập chung để tính giá trị mảnh đất. Phương pháp hệ số điều chỉnh cũng đã được áp dụng, bởi đây là phương pháp tương đối đơn giản, dễ làm nhưng độ chính xác không cao, không đầy đủ. Vì xem xét giá đất theo điều kiện nào đó để tính theo hệ số nhưng chỉ áp dụng trong một số thời điểm nhất định như lạm phát. Nếu áp dụng 3 phương áp như dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất không có điểm đột phá, không mang tính kinh tế thị trường như Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để việc định giá đất mang tính kinh tế thị trường như Nghị quyết số 18-NQ/TW không thể bỏ được phương pháp thặng dư, bởi đây là phương pháp dùng để tính trong quá trình biến đổi, lấy thu nhập trừ chi phí tính lợi ích đem lại, từ đó, tính toán giá trị đất đai. Như vậy, đây là phương pháp biến động theo thời gian, theo quy hoạch, theo sự phát triển của bất động sản.
Ở nhiều quốc gia trên thế giới cũng sử dụng phương pháp thặng dư và coi đây là phương pháp tương đối chính xác vì liên quan đến thu nhập và chi phí tương lai, phản ánh quá trình chuyển mình của bất động sản và phù hợp với kinh tế thị trường. Vì vậy, phương pháp này đảm bảo chênh lệch địa tô không rơi vào túi của một người như hiện nay. Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên và Môi trường dự kiến bỏ quy định này lại không phù hợp nên không thể bỏ phương pháp này, mà cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá chuyên sâu để áp dụng để đảm bảo yếu tố kinh tế thị trường.
“Phương pháp này khó vì phải có quy hoạch cụ thể đất đai, có lịch sử giao dịch của mảnh đất, có điều kiện phát triển của khu vực tương tự… để cấu thành nên giá trị thặng dư để định giá đất. Mặc dù khó nhưng sát với thực tế, sát với thị trường nên không thể bỏ phương pháp này”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh kiến nghị.
Cùng quan điểm trên, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, phương pháp thặng dư vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau, trong đó phương pháp thặng dư giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai. Có thể coi đây là phương pháp rất quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế.
TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, nếu bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ gây nên những hệ lụy có thể lường trước, đó là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản không được định giá phù hợp, gây nên sự tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu lớn về phát triển các dự án.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực sự cần loại bỏ trong thời gian tới. Đây là phương pháp mà Việt Nam sử dụng với cách tính dựa vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá, chủ quan và không có căn cứ khoa học. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn tới nhiều sai phạm trong định giá đất suốt nhiều năm qua, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất
Lý giải lý do bỏ phương pháp thặng dư định giá đất, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Theo đó, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về: Giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai. Hay như việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản, ngoài căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, chi phí lãi vay, chi phí bán hàng…
Trong khi việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắc, có sai số lớn, từ đó dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua.
Để khắc phục những hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, dự thảo nghị định đã quy định phương pháp so sánh và khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất. Do vậy, việc quy định 3 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) đã bảo đảm bao quát hết các trường hợp định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Liên quan đến các phương pháp định giá đất đang tiếp tục nhận được các ý kiến đóng góp từ các chuyên gia, nhà khoa học, đối tượng chịu tác động. Vấn đề này cũng được đại biểu Quốc hội tiếp tục cho ý kiến hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XV tới.