TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP SÁNG 19/6: QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)
Sau gần 08 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật nhà ở cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế, tồn tại và cần được xem xét để xây dựng Luật thay thế Luật Nhà ở năm 2014.
Vì vậy, tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Chính phủ đã trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Việc xây dựng dự án luật nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường. Đồng thời, phù hợp với tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan.
Theo đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo luật (sửa đổi) tăng hơn 13 Điều. Trong đó, bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.
Hiện nay, dự thảo sau khi được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 5, đang được các cơ quan có trách nhiệm tích cực rà soát, tiếp thu, chỉnh lý và hoàn thiện trước khi trình Quốc hội cho xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 (10/2023) tới đây.
TS. Đặng Việt Dũng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
Quan tâm tới dự thảo luật, TS. Đặng Việt Dũng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, nên hạn chế việc yêu cầu ban hành thêm nghị định hướng dẫn. Đối với dự thảo luật lần này về phần cải tạo, xây dựng nhà chung cư đã yêu cầu Chính phủ ban hành 02 Nghị định hướng dẫn nhiều hơn Luật 2014 chỉ yêu cầu 01 Nghị định hướng dẫn.
Liên quan đến quy định việc tháo dỡ chung cư, TS. Đặng Việt Dũng đề nghị, cần định nghĩa rõ khái niệm “hư họng nặng và có nguy cơ sập đổ” và “hư hỏng nặng và xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính”. Đồng thời, đề nghị điều chỉnh quy định xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ và theo kết luận kiểm định: Các nhà chung cư sau khi có kết luận kiểm định mà không đảm bảo quy định an toàn về chịu lực, cháy, nổ,,, thì phải tháo dỡ. Bởi vì, trên thực tế một số nhà chung cư được bảo trì tốt thời hạn sử dụng cao hơn theo hồ sơ thiết kế và ngược lại, vì vậy luôn cần tổ chức kiểm định sau khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng.
TS. Đặng Việt Dũng cũng lưu ý, việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư cần tuân thủ các quy định về pháp luật xây dựng, tuy nhiên các nội dung trong dự thảo luật chỉ quy định và trình tự thực hiện, không quy định các căn cứ để tiến hành kiểm định, đánh giá. Trong các quy định không nêu rõ yêu cầu thời gian tiến hành kiểm định, đánh giá. Các nội dung này cần được nghiên cứu quy định tại dự thảo Luật.
Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, do có tính đặc thù và không có tính phổ biến, vì vậy đề xuất trong dự thảo luật cần đưa các quy định thuận lợi để thu hút nguồn lực bên ngoài tham gia vào quá trình cải tạo, xây dựng nhà chung cư như ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, làm cơ sở cho các nhà đầu tư căn cứ vào năng lực, kinh nghiệm triển khai dự án của mình để tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án.
(Ảnh minh họa)
Bên cạnh đó, TS. Đặng Việt Dũng cũng đề xuất một số nội dung cần nghiên cứu, rà soát, bổ sung như: Ban hành khung pháp lý cụ thể để triển khai thực hiện phù hợp các quy định hiện hành đối với các dự án chung cư cần mở rộng ranh giới đất để phù hợp diện tích xây dựng theo nhu cầu. Đặc thù chung cư cũ cấp D đa số có diện tích đất hiện hữu nhỏ, xen cài trong các khu dân cư, mật độ dân cư cao do đó chỉ tiêu sử dụng đất không đảm bảo theo các tiêu chuẩn hiện hành. Do đó, khi thực hiện xây dựng chung cư mới và áp chỉ tiêu sử dụng đất theo tiêu chuẩn hiện hành trên diện tích đất chung cư cũ dẫn đến dân số bố trí tái định cư không đủ so với dân số hiện hữu và dẫn đến việc không đảm bảo tính khả thi thực hiện trong bố trí tái định cư cũng như tính khả thi thực hiện của nhà đầu tư;…
Nêu thực trạng, hiện các quy định về việc cần tháo dỡ, cải tạo xây dựng nhà chung cư tập trung vào chất lượng nhà chung cư, không đề cập đến quá trình hình thành sở hữu nhà chung cư, nhất là các chung cư được đầu tư từ thập niên 70, 80 và 90. Rất nhiều các căn hộ chung cư này giá trị nằm ngoài giá trị kết cấu công trình mà chung cư đang sở hữu. Vì vậy, bên cạnh phân loại theo chất lượng, luật sửa đổi lần này cần bổ sung thêm nội dung phân loại theo sở hữu nhằm đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu khi tháo dỡ công trình nhất là trong trong điều kiện tính chất sở hữu rất khác nhau giữa các chủ sở hữu.
Ngoài ra, trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư khá dài và phức tạp. Do đó, để có thể rút ngắn được thời gian, dự thảo luật hoặc Nghị định hướng dẫn cũng cần quy định thêm các yêu cầu thời gian để không bị động về tiến độ triển khai./.