ĐẢM BẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) ĐỒNG BỘ, THỐNG NHẤT VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội xem xét, thảo luận và cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua. Dự kiến dự án luật này sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6. Về không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không, đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng, trên cơ sở đánh giá, tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy: Thực tiễn những năm gần đây, tốc độ đô thị hoá diễn ra ngày càng nhanh, quỹ đất đô thị đã gần cạn kiệt, các không gian công cộng ngày một thu hẹp... đòi hỏi phải tận dụng cả chiều cao lẫn chiều sâu của không gian đô thị (trên mặt đất và dưới mặt đất) trong xây dựng, chỉnh trang và phát triển đô thị.
Đặc biệt, đối với các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh đã và đang triển khai rất nhiều công trình lớn như: các công trình đường ống, cấp nước/thoát nước…; công trình giao thông đô thị bao gồm: hầm giao thông (hầm đường ô tô, hầm đường sắt đô thị - tàu điện ngầm, hầm cho người đi bộ), đường giao thông trên cao, nhà ga, bến, bãi đỗ xe ngầm và trên cao, các công trình phục vụ giao thông khác có liên quan…; công trình công cộng ngầm (tổ hợp công trình ngầm đa năng) bao gồm các công trình văn hóa, thể thao, thương mại, dịch vụ, văn phòng có thể kết hợp bãi đỗ xe.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh
Luật Đất đai hiện hành đã quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm và các công trình trên đất phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; quy định chế độ sử dụng đất cho từng loại đất; quy định việc sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi sử dụng đất để xây dựng công trình nhưng còn thiếu nhiều quy định như về điều kiện được xây dựng công trình ngầm, cấp Giấy chứng nhận, nghĩa vụ tài chính đối với việc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm, công trình trên không.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến Nhân dân đã quy định không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không (thể hiện cụ thể trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong chế độ sử dụng đất).
Tổng hợp ý kiến Nhân dân góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho thấy quy định về không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không chưa phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và pháp luật có liên quan như Bộ luật Dân sự (quyền bề mặt), Luật Quy hoạch (quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn), Luật Xây dựng (công trình ngầm).
Theo ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội có đề nghị rà soát lại nội dung đánh giá tác động để đảm bảo thống nhất với giải pháp lựa chọn quy định trong Dự thảo Luật (sửa đổi).
Thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW để phân định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai với các luật khác có liên quan, khắc phục tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định của các luật liên quan.
Đề xuất các giải pháp đề xuất để giải quyết vấn đề, đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng, có thể thực hiện giải pháp giữ như quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã lấy ý kiến Nhân dân. Tuy nhiên, cũng có thể lựa chọn giải pháp thứ 2, theo đó, Dự thảo Luật Đất đai không quy định về không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình trên không; quy định cụ thể hơn về đất xây dựng công trình ngầm (gồm đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm và không gian dưới lòng đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất); Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ, ưu đãi thực hiện các dự án xây dựng công trình ngầm; quy định về quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại không gian sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước xác định không gian sử dụng đất, bao gồm độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc; quy định nguyên tắc xây dựng công trình ngầm; quy định về giao đất, cho thuê đất đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm; việc quản lý, sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất để phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm; quy định về quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng công trình ngầm; cấp Giấy chứng nhận đối với đất xây dựng công trình ngầm …và giao Chính phủ quy định chi tiết.
Toàn cảnh phiên họp
Đối với giải pháp thứ nhất, cơ quan soạn thảo cho rằng, giải pháp này đảm bảo tính thống nhất trong quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, kiến trúc không phát sinh kinh phí trong việc lập đồng bộ các loại quy hoạch để làm cơ sở khai thác không gian sử dụng đất, công trình ngầm, công trình trên không. Tuy nhiên, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không đủ chi tiết và phạm vi để có thể thực hiện giao đất, cho thuê không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình ngầm, công trình trên không do việc xác định không gian sử dụng đất phụ thuộc vào quy hoạch chuyên ngành theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc.
Hiện nay, các quy hoạch chuyên ngành về xây dựng, quy hoạch đô thị, kiến trúc chưa xác định không gian sử dụng đất, công trình trên không nên không có tính khả thi; đồng thời Nhà nước đang tập trung đầu tư, hoàn thiện hệ thống kết cấu công cộng, ngoài phần khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định hiện hành, Nhà nước còn phải bồi thường phần không gian sử dụng đất, công trình trên cao do bị ảnh hưởng bởi các Dự án.
Đối với người sử dụng đất, giải pháp này giúp người sử dụng đất có thêm lợi ích trong việc sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê đối với quyền bề mặt theo quy định của pháp luật về dân sự. Tuy nhiên, người sử dụng đất bị động trong việc sử dụng đất do việc xác định không gian sử dụng đất, công trình trên không chưa được xác định tại các quy hoạch chuyên ngành, do đó, việc quy định cụ thể các quyền về không gian sử dụng đất, công trình trên không sẽ không bảo đảm tính khả thi trong thực tiễn.
Về tác động xã hội, đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng, đối với Nhà nước, việc lập đồng bộ các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chuyên ngành theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc trong cùng một thời điểm là khó khả thi do phụ thuộc vào nhiều cơ quan quản lý ngành, lĩnh vực, cấp khác nhau thực hiện. Đây là nội dung quy định mới có thể gây nhiều xáo trộn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng và kiến trúc.
Đối với người sử dụng đất, giải pháp này giải quyết hài hòa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với việc sử dụng không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình ngầm, công trình trên không. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi các quy hoạch chuyên ngành chưa ổn định, Nhà nước đang tập trung đầu tư, hoàn thiện hệ thống kết cấu công cộng; do đó, việc bảo đảm quyền sử dụng không gian, công trình trên không là khó khả thi.
Các nhà quản lý cho rằng, với giải pháp thứ 2, hiện nay, các quy hoạch chuyên ngành về xây dựng, quy hoạch đô thị, kiến trúc chưa xác định đầy đủ không gian sử dụng đất, công trình ngầm, công trình trên không đối với những khu vực thuộc phạm vi quy hoạch. Trên thực tế, thời gian vừa qua Nhà nước chủ yếu tập trung đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu các công trình công cộng trên mặt đất và một số hạng mục ngầm của công trình trên mặt đất. Do đó thực hiện giải pháp này là bước đi phù hợp trong bối cảnh chưa có đầy đủ kinh nghiệm, nguồn lực và hành lang pháp lý của các pháp luật liên quan.
Đối với người sử dụng đất, giải pháp thứ 2 giúp bảo đảm tính khả thi đối với quyền của người sử dụng đất được thêm lợi ích trong việc sử dụng không gian ngầm do Nhà nước tập trung nguồn lực cho công tác quy hoạch các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng trên mặt đất và các công trình ngầm. Đồng thời, đảm bảo quyền khai thác không gian ngầm gia tăng giá trị sử dụng đất.
Về tác động xã hội, giải pháp thứ 2 giúp bảo đảm tính khả thi, tính đồng bộ và tiến độ cho việc lập đồng bộ các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch không gian ngầm theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, vừa giải quyết hài hòa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với việc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm, vừa đảm bảo tính khả thi do trong bối cảnh hiện nay, Nhà nước đang tập trung đầu tư, hoàn thiện hệ thống kết cấu công cộng, trong đó có các công trình công cộng ngầm.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá tác động của các giải pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị chọn giải pháp 2; đồng thời phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan để bảo đảm đồng bộ trong việc quy định của pháp luật.