TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP SÁNG 21/6: QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
.jpg)
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành thảo luận
Đại biểu Trần Văn Khải – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam nêu rõ, một trong những nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại Nghị quyết 18-NQ/TW về hoàn thiện cơ chế chính sách tài chính đất đai là nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai minh bạch chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao.
Đại biểu Trần Văn Khải chỉ rõ, đất nông nghiệp được mua gom được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại dịch vụ có giá cao gấp chục lần so với đất nông nghiệp. Do vậy vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội. Trong khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh, đóng góp, giao quyền sử dụng đất, giao tài sản của mình cho Nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng đô thị phát triển dự án. Như vậy, người dân có đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị.
Đại biểu Trần Văn Khải – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam
Nhấn mạnh, chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề của sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị , Luật Đất đai sửa đổi lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát. Xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Trước yêu cầu phải xử lý được hai vấn đề lớn đó là chênh lệch địa tô và giá đất để góp phần điều tiết chênh lệch địa tô, đảm bảo công khai, minh bạch, đại biểu Trần Văn Khải bày tỏ băn khoăn với quy định tại dự thảo Luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá. Đại biểu phân tích, trong thực tế cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Giá đất thời điểm 2023 khác với giá đất của thời điểm 2024. Do đó, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó. Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được lợi ích của Nhà nước nhà đầu tư và người dân. Nếu cứ theo phương án an toàn tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ quá lớn, khó thu hút nhà đầu tư để thực hiện các dự án góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường bảo đảm sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW.
Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định rõ trong Luật mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ xác định giá đất là mục đích đang sử dụng hay là mục đích sử dụng trong tương lai; quy định rõ cụ thể các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Đại biểu Trần Văn Khải cũng cho rằng, muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất, thị trường đồng bộ. Do đó, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, xác định quy định rõ các nội dung liên quan đến thông tin đầu vào hơn nữa để xác định giá đất
Liên quan đến phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Văn Khải cho rằng dự thảo Luật quy định càng nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng. Theo đại biểu, nếu áp dụng 4 phương pháp như dự thảo quy định cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 kết quả khác nhau. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến giúp tưởng minh hơn về vấn đề này.
Đại biểu Trần Văn Khải gợi ý, có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.
Cùng quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung – Đoàn ĐBQH tỉnh Long An đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cho biết thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững. Từ đó, tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.
Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung – Đoàn ĐBQH tỉnh Long An
Chỉ rõ hiện nay việc thực hiện xác định giá đất theo 4 phương pháp là so sánh, trực tiếp, chiết trừ thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện, Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện.
Góp ý cụ thể về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Đình Gia – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.
Đại biểu cho biết, quá trình thực hiện các quy hoạch, các quy định của pháp luật, nguyên tắc quy định trình tự và phương pháp việc thực hiện xác định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất cùng một loại đất. Điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau.
Đại biểu Trần Đình Gia – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh
Từ thực tế trên, đại biểu Trần Đình Gia đề nghị cần bổ sung sửa đổi nguyên tắc giá đất theo các tiêu chí. Một là, cần phải phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Theo đó, đối với đất đai quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Đối với đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.
Hai là, giá đất đối với đất đai là tư liệu sản xuất, tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất phải căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác đảm bảo đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng, cùng điều kiện kinh tế - xã hội phải cùng một mức giá. Ví dụ như đất thương mại dịch vụ trên cùng một tuyến đường phải cùng một giá đất mặc dù các dự án khác nhau. Giá đất do loại đất này phải do Nhà nước quy định trong khung giá đất áp dụng chung cho mọi tổ chức, cá nhân điều chỉnh hằng năm cho phù hợp chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá.
Ba là, đất đai là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô bán nền v.v thì việc định giá đất cần phải thực hiện đấu giá đất trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất cho thuê đất. Điều này đảm bảo nhà đầu tư phải biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, quyết định đấu giá đất, quyết định thuê đất. Điều này nhằm tránh tình trạng hiện nay việc định giá đất đang do Nhà nước độc quyền đơn phương đánh giá, định giá đầu tư không được thương thảo để giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Việc này cũng rất có thể dẫn đến tình trạng thỏa thuận ngầm giữa người quyết định giá đất và chủ đầu tư.
Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có báo cáo dự kiến nội dung giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội tại phiên thảo luận tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó nêu rõ, thể chế hoá Nghị quyết 18-NQ/TW dự thảo Luật đã quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: (1) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; (2) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; (3) Bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; (4) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. Đây là các nguyên tắc xuyên suốt quy định trong luật đất đai qua các thời kỳ và được điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Dự thảo luật đã quy định nguồn thông tin đối với nhiều trường hợp để phủ quát đối với cả khoảng thời gian mà cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa được hoàn thiện. Bên cạnh đó, việc sử dụng nguồn thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai đảm bảo tính pháp lý cho thông tin đầu vào về giá đất để đảm bảo tính chính xác trong định giá đất
Việc định giá đất được tiến hành đối với nhiều trường hợp bao gồm cả mục đích sử dụng đất hiện tại (để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết ...) và trường hợp mục đích sử dụng đất trong tương lai (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất...). Vì vậy cơ quan soạn thảo xin giữ nguyên căn cứ xác định giá đất dựa trên “Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá”. Mục đích sử dụng đất để định giá đã được thể hiện trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất…
Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nêu rõ, các phương pháp định giá đất đã được quy định tại pháp luật về đất đai hiện hành và đang được quy định trong dự án Luật là các phương pháp được áp dụng phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, qua tổng kết thi hành các địa phương gặp nhiều khó khăn trong xác định thông tin đầu vào sử dụng để xác định giá đất. Do đó, thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo Luật quy định nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và quy định chi tiết nguồn thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất.
Trong thực tế, tùy từng trường hợp trên thị trường sẽ tồn tại một số yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất, do đó việc quy định chi tiết trong Luật sẽ phức tạp không bao quát hết các trường hợp thực tiễn. Đồng thời, đây là yếu tố kỹ thuật do đó đề nghị không quy định trong Luật.