KTS. TRẦN NGỌC CHÍNH: CẦN QUY ĐỊNH RÕ RÀNG VÀ THỐNG NHẤT VỀ CÁC LOẠI ĐẤT ĐƯỢC TRIỂN KHAI DỰ ÁN NHÀ Ở
2 phương pháp định giá đất hiện nay trên thế giới
TS.KTS Hoàng Hữu Phê cho biết: 5 phương pháp định giá truyền thống, bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thu nhập, Phương pháp thặng dư, Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hiện đang được sử dụng tại Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới, tuy nhiên các phương pháp này đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ, phụ thuộc nhiều vào quan điểm và năng lực cá nhân/cơ quan định giá, khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định, vì thế thường gây khiếu kiện.
Với sự xuất hiện của các phương tiện tính toán dùng máy tính điên tử từ nửa đầu thế kỷ XX, đã hình thành nhiều công cụ tính toán định giá đất hàng loạt Dựa trên hệ quả của sự phát triển như vũ bão của lĩnh vực Trí tuệ nhân tạo, hiện nay trên thế giới có hai phương pháp định giá đất chủ đạo dùng công cụ máy tính, đó là Phương pháp Học máy Phương pháp Hồi quy Hedonic
Với phương pháp Học máy, TS.KTS Hoàng Hữu Phê cho biết phương pháp này ưu điểm cơ bản là có độ chính xác cao, tuy nhiên tính chất “hộp đen” và sự phụ thuộc của phương pháp này vào quy mô Cơ sở dữ liệu có thể gây khó khăn cho việc giải thích sự biến thiên của giá trị đất.
Còn đối với phương pháp Hồi quy Hedonic, TS.KTS Hoàng Hữu Phê cho rằng phương pháp này là khả năng giải thích một cách logic và thỏa đáng các yếu tố biến động giá, và tính ổn định không phụ thuộc vào quy mô Cơ sở dữ liệu. Nếu sử dụng GWR, độ chính xác sẽ tăng lên.
TS.KTS Hoàng Hữu Phê - Chủ tịch Hội đồng quản trị và Giám đốc Công ty thiết kế R&D Consultants
Đề xuất sử dụng phương pháp định giá đất, TS.KTS Hoàng Hữu Phê cho biết phương pháp Hồi quy Hedonic nên được sử dụng trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố (cả vật thể và phi vật thể) trong việc tạo nên giá trị đất; còn Phương pháp Học máy nên sử dụng trong các tình huống khi giá trị tuyệt đối của tài sản đóng vai trò quyết định, như khi định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án.
TS.KTS Hoàng Hữu Phê khuyến cáo sử dụng song song cả 2 phương pháp trong các trường hợp thực sự cần thiết.
Cơ sở lý luận và thực tiễn của hai phương pháp xác định giá đất
Phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của 2 phương pháp xác định giá đất đưa ra đã được áp dụng trên thế giới, TS.KTS Hoàng Hữu Phê cho biết hai phương pháp này được nghiên cứu dựa trên lý thuyết Vị thế - Chất lượng, liên quan đến công tác định giá đất, được công bố năm 2000, nghiên cứu mối tương tác giữa các yếu tố Vị thế (phi vật thể) và Chất lượng (vật thể) trong việc hình thành giá cả thị trường của bất động sản nói chung và của đất đai nói riêng. Các yếu tố cũng như các mối tương tác này có thể được phân tích một cách định lượng dựa trên các công cụ thống kê hiện đại, dẫn đến việc thành lập các mô hình tính toán đã được kiểm chứng dùng để định giá đất và BĐS với độ chính xác cao.
Mục đích định giá đất sẽ quyết định việc chọn phương pháp thích hợp nhất
Theo TS.KTS Hoàng Hữu Phê, khái niệm Cực vị thế của lý thuyết Vị thế - Chất lượng đặt nền tảng lý thuyết cho việc xây dựng các Bản đồ Cực vị thế (tương tự với khái niệm “Vùng giá trị” được định nghĩa trong dự thảo luật đất đai (sửa đổi) lần này, nhưng có chỉ rõ cơ chế hình thành giá đất và quy luật biến thiên giá đất trong không gian địa lý cụ thể), điều này sẽ phục vụ đắc lực cho viêc thực hiện Luật Đất đai 2023.
Nói về đóng góp của lý thuyết vị thế, chất lượng trong việc nâng cao chất lượng định giá đất, TS.KTS Hoàng Hữu Phê cho rằng đã tạo cơ sở lý luận cho cả hai phương pháp Học máy và Hồi quy Hedonic bằng cách phân tích thỏa đáng các yếu tố vật thể và phi vật thể trong quá trình hình thành giá đất trên thị trường; Cân bằng các yếu tố vật thể và phi vật thể khi xây dựng Cơ sở dữ liệu đầu vào; Tạo cơ sở lý luận cho việc ứng dụng Hồi quy Địa lý Trọng số, là một kỹ thuật thống kê không gian tiên tiến được đề xuất 1996. TS Hoàng Hữu Phê cho biết thực tế của việc định giá BĐS sử dụng Hedonic Regression đã được áp dụng trong Chương trình nghiên cứu cấp Bộ về Chỉ số giá BĐS do chính Tiến sỹ Hoàng Hữu Phê và cộng sự thực hiện và đã thành công 2014 - 2015, trên mẫu khảo sát bao gồm 1.000 hộ gia đình ở nội thành Hà Nội, với độ chính xác 82% hoặc cao hơn, và đạt mức tin cậy 95%.
Vì vậy, TS.KTS Hoàng Hữu Phê cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) cần xác định rõ việc các phương pháp định giá đất hàng loạt phải dựa trên kỹ thuật thống kê, nghĩa là phải sử dụng các kỹ thuật định lượng để có thể kiểm chứng được một cách khách quan. Bởi mục đích việc định giá đất (phục vụ cho các hoạt động như giao dịch, đầu tư, thuế, bồi thường, thế chấp,...) sẽ quyết định việc chọn phương pháp thích hợp nhất trong các phương án nêu trên. Chính phủ sẽ quyết định dùng phương pháp nào phù hợp với mục đích nào.