CHỦ TỊCH QUỐC HỘI VƯƠNG ĐÌNH HUỆ: SỬA ĐỔI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VỪA BẢO ĐẢM QUẢN LÝ CHẶT CHẼ VỪA KIẾN TẠO PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
CÁC GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN MINH BẠCH QUA SÀN GIAO DỊCH DO CÁC CHỦ ĐẦU TƯ TỰ TỔ CHỨC HOẶC QUA SÀN TRUNG GIAN
Có thể khẳng định, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này là cơ hội lớn để giải quyết các vướng mắc, do đó cần rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, định hướng của Đảng về thị trường bất động sản. Hiện nay, hầu hết các nước đều có hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến bất động sản, đất đai, giao dịch bất động sản, các hoạt động dịch vụ về bất động sản.
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới.
Để việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản có thể giải quyết được tối đa những bất cập, hạn chế của thị trường bất động sản hiện nay cũng như góp phần quản lý giao dịch bất động sản tốt hơn, Việt Nam có thể tham khảo mô hình, kinh nghiệm phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới.
Australia và New Zeland không điều tiết bằng can thiệp vào thị trường bất động sản
Hoạt động của Hiệp hội Bất động sản quốc gia và các địa phương ở Australia và New Zeland rất được coi trọng. Họ tham gia vào xây dựng chính sách (phản biện) và đảm nhận điều tra xã hội về nhu cầu của thị trường. Cả Australia và New Zealand đều đi theo hướng Nhà nước ban hành pháp luật, không điều tiết bằng can thiệp vào thị trường. Nhà nước điều tiết bằng chủ yếu lãi suất ngân hàng và chính sách thuế bất động sản.
Singapore vẫn hỗ trợ tài chính cho những người có thu nhập không cao để mua nhà
Chính phủ Singapore không can thiệp thường xuyên vào các vấn đề bất động sản. Thay vào đó, họ sẽ để cho sức mạnh của cung và cầu quyết định tính năng động của thị trường. Trước đây, Chính phủ cũng có can thiệp để ngăn chặn việc đầu cơ quá đáng vào thị trường nhà đất làm cho giá nhà đất tăng đến mức có hại. Hoạt động có hại này đã gây ra nhiều khó khăn cho người dân thường vì nó đã làm cho họ khó tiếp cận để mua nhà. Năm 1996, Chính phủ đã đưa ra Luật để làm dịu đi thị trường nhà đang nóng. Bất cứ lợi nhuận nào từ giao dịch mua bán nhà đất thực hiện trong vòng 3 năm đều phải trả thuế rất cao. Giao dịch sau 3 năm mua nhà hoặc mảnh đất đó mới được miễn thuế. Từ đó, thuế này không còn được áp dụng vì nó đã thành công trong việc loại trừ các hoạt động đầu cơ trong thị trường nhà đất và thị trường này đã trở lại bình thường như trước đây.
Mặc dù là một quốc gia phát triển với tổng sản phẩm quốc gia (GNP) bình quân đầu người thuộc diện cao nhất trên thế giới, vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư khác nhau ở gần đây cũng không đơn giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện có thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình. Hơn 80% dân số ở đây được sống trong căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia, người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60m2 với 2-3 phòng ngủ.
Singapore vẫn hỗ trợ tài chính cho những người có thu nhập không cao để mua nhà (ảnh: Internet).
Ủy ban Phát triển nhà được thành lập từ những năm 1980 với dự định chỉ xây nhà cho thuê nhưng sau 4 năm, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo cho nó và cho cả đất nước. Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay để mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn thị trường.
Các kiến trúc, xây dựng cũng được quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng thời, mỗi khu đô thị lại có bản sắc riêng. Đặc biệt, ai mua căn hộ gần bố mẹ sẽ được ưu tiên và trợ cấp nhiều hơn. Những năm 1990, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới. Chẳng hạn, khu nhà ở 30 năm sẽ được cải tiến nội thất, mỗi USD chi phí dân sẽ phải bỏ ra 20 cent, Chính phủ bỏ ra 80 cent. Trước khi thực hiện một phương án nào đó, nhà quản lý sẽ tiến hành bỏ phiếu, dân ủng hộ thì làm, Ngoài ra, Chính phủ cũng có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ. Những căn hộ nào sống 40 năm rồi có thể di dời sang khu căn hộ mới gần đó hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ.
Hàn Quốc chú trọng đến điều kiện sống cho người già và khuyết tật tại khu chung cư
Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và người khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư. Theo Bộ Xây dựng và Bộ Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuận tiện sẽ được lắp đặt miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết tật tại các căn nhà chung cư mới thuê. Đối tượng sử dụng những căn nhà này sẽ là người già ở độ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật độ 3 trở lên và những người khiếm thị, khiếm thính. Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra vào, đá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay đổi hướng mở và đóng cửa, ghế ngồi trong phòng tắm, thay đổi thiết bị điều khiển bình ga, thay đổi vị trí của video phone trong phòng, lắp đặt hệ thống báo động, tín hiệu hướng dẫn bằng âm thanh tại lối vào các chung cư. Bồn rửa bát có lắp đặt them ghế ngồi sẽ được bán ra với giá phải chăng nhất. Một lối đi vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số cơ sở khác sẽ bắt buộc được xây dựng theo luật hiện hành. Song có rất nhiều nhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho người già và người khuyết tật.
Malaysia ban hành thuế thu nhập bất động sản để giảm thiểu sự đầu cơ đất
Những chính sách đất đô thị nhìn chung thực sự thành công trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội của Malaysia. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8%/năm là một bằng chứng rõ ràng. Mục tiêu chủ yếu của Chính phủ Malaysia là tăng trưởng cùng với công lý và công bằng xã hội. Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nên trong nhiều trường hợp Chính phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn. Malaysia có những luật thu hồi đất mạnh không những cho những dự án công cộng mà để bán lại cho tư nhân. Chính phủ can thiệp vào quản lý đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và đất đai. Bất cứ phát triển đất đai nào không được sự cho phép của chính quyền địa phương sẽ không được tiến hành.
Chính phủ Malaysia can thiệp vào quản lý đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và đất đai (ảnh: Internet).
Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà ở, Tiểu bang ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng 2 năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu. Ngoài ra, để ngăn chặn những người mua đât bán lại để thu lợi nhuận nhanh chóng, các lô phải kèm theo điều kiện là chúng không thế được bán và chuyển nhượng nếu không được chính quyền tiểu bang cho phép.
Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập bất động sản được dùng để giảm thiểu sự đầu cơ đất và bất động sản. Chính sách yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các tòa nhà mới xây cho một nhóm người Malaysia nhất định. Điều này dựa trên lý luận rằng nếu để mặc cho tác động của thị trường thì nhiều nhóm kinh tế-xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên thị trường đất, nhà nước yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành một phần nhất định trong kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5-15%, Chính phủ cũng yêu cầu những nhà đầu tư tư nhân phải xây dựng một tỷ lệ 30% nhất định những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của họ.
Phần Lan thực hiện nhiều chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho người dân
Sau Chiến tranh thế giới lần thứ II, Phần Lan thiếu nhà ở và căn hộ nghiêm trọng. Tình trạng di dân khiến vấn đề nhà ở trở nên bức xúc hơn. Năm 1949, nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho dân, Chính phủ Phần Lan áp dụng hình thức cho vay của Nhà nước. Năm 1953, Chính phủ thành lập văn phòng ARAVA để thực hiện công tác cho vay. Văn phòng ARAVA trực thuộc Quỹ nhà ở Phần Lan, là một cơ quan của Chính phủ, trực tiếp trực thuộc Bộ Môi trường. Từ năm 1950 đến năm 1960, số tiền mà Chính phủ cho vay để mua nhà ở hoặc căn hộ chiếm gần 80% tổng số tất cả các khoản cho vay. Số lượng nhà và căn hộ xây dựng bằng vốn vay của Chính phủ hoặc có sự tham gia của loại vốn này chiếm 70% tổng số nhà ở, căn hộ ở Phần Lan.
Việc ban hành Luật Nhà ở năm 1966 làm thay đổi căn bản các mặt hoạt động của Chính phủ trong lĩnh vực bảo đảm nhà ở cho dân cư. Chính phủ bắt đầu quan tâm đến sở hữu tư nhân về nhà ở và đặt ra nhiệm vụ xây dựng trong 10 năm gần 500.000 nhà ở và căn hộ. Chính phủ điều tiết quá trình xây dựng nhà ở thông qua Quỹ nhà ở. Nhiệm vụ chủ yếu của Quỹ này là đảm bảo tài chính cho tất cả những vấn đề liên quan đến nhà ở thuộc lĩnh vực quản lý của Văn phòng ARAVA.
Tuy nhiên, lúc này, số nhà ở vẫn chủ yếu dành cho thuê. Quỹ nhà có nhiệm vụ kiểm soát tình hình giá và chất lượng của nhà ở sửa chữa hoặc xây dựng bằng vốn ngân sách, đồng thời phân bổ kinh phí không phải hoàn trả dành cho việc xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Đến đầu thập niên 1970, Phần Lan đã khắc phục được tương đối vấn đề thiếu nhà ở. Chương trình phát triển nhà ở của Phần Lan có một số điểm khác với một số nước Bắc Âu nhưng nói chung biện pháp giải quyết vấn đề nhà ở là tương tự nhau.
Quỹ nhà ở của Phần Lan nhận được sự hỗ trợ từ 4 nguồn vốn chủ yếu: vốn vay không hoàn trả, phát hành trái phiếu, tài sản thế chấp của Nhà nước, vốn ngân sách và các nguồn vốn khác. Năm 2003, Chính phủ Phần Lan đã chỉ đạo thực hiện một số giải pháp để tạo lập sự bình ổn của thị trường nhà ở và đảm bảo tăng nhanh số lượng nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân. Chính phủ tăng cường giám sát chặt chẽ chất lượng nhà ở được xây dựng mới cũng như mức giá nhà ở bán ra trên thị trường. Đồng thời, Nhà nước thực hiện nhiều chương trình xây dựng nhà ở xã hội và đẩy mạnh hệ thống cho vay thế chấp bất động sản (lãi suất cho vay trung bình 4%/năm trong thời hạn cho vay từ 5 đến 30 năm)./.