XÂY DỰNG LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): QUY ĐỊNH RÕ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

VẤN ĐỀ BÌNH ĐẲNG GIỚI TRONG DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 (10/2022) và được các vị đại biểu Quốc hội thảo luận tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách diễn ra từ ngày 5-7/4. Đây là bước chuẩn bị quan trọng, góp phần nâng cao chất lượng dự án luật trước khi trình Quốc hội tiếp tục cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 (5/2023).

Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, các quy định về chính sách tài chính đất đai, giá đất đã nhận được sự quan tâm của cử tri, Nhân dân, chuyên gia và đại biểu Quốc hội. Quan tâm tới quy định về phương pháp xác định giá đất, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh cho biết, trong thời gian qua, nhiều ý kiến của chuyên gia, cử tri và Nhân dân đều đặc biệt quan tâm đến nội dung này và bày tỏ đồng tình với sự cần thiết xác định các phương pháp xác định giá đất trong luật.

Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh 

Nội dung về phương pháp xác định giá đất là vấn đề quan trọng, tuy nhiên, đại biểu chỉ ra rằng, dự thảo Luật chỉ đề cập đúng một câu về nội dung này và giao Chính phủ quy định chi tiết. Để dự án luật đảm bảo tính khả thi và mang tính hiệu lực cao, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ đề nghị cơ quan soạn thảo nêu rõ các phương pháp định giá và trường hợp áp dụng trong luật. Đối với các nội dung cụ thể và cách tính thì giao Chính phủ quy định, đồng thời cân nhắc việc quy định bảng giá đất ổn định trong thời kỳ trung hạn, có thể là 3 năm thay vì 1 năm theo đề xuất sẽ mất nhiều thời gian và nguồn lực.

Đại biểu Tạ Thị Yên – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Điện Biên cũng cho rằng, quy định về tài chính đất đai, giá đất là một trong những vấn đề hết sức phức tạp, yếu tố thị trường luôn có biến động nên khó có thể xác định chính xác giá đất sát với giá thị trường. Cơ bản đồng tình với nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật, tuy nhiên, đại biểu cho rằng, nếu coi giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực là một trong những thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất thì khó có thể chính xác và đảm bảo nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Thực tế cho thấy, giá đất ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, kể cả công chứng, chứng thực thường có sự chênh lệch, bằng hoặc thấp hơn giá trị bảng giá đất được ban hành. Do đó, đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị nên coi kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất. Đây cũng là một trong những thông tin đầu vào của việc xác định giá đất.

Đại biểu Tạ Thị Yên – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Điện Biên

Cũng về vấn đề này, đại biểu Lê Minh Nam – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hậu Giang đề nghị cần nghiên cứu tính khả thi và tính xác thực của thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất. Đại biểu nêu rõ, điểm a, b và c khoản 3 đều có những vấn đề cần phải xem xét. Theo đó, giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực. Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát và thông tin về doanh thu, chi phí thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Điểm a thì vướng mắc về tính xác thực do giá trên hợp đồng công chứng, chứng thực thường không sát với thực tế giao dịch. Bên cạnh đó, điểm b quy định về điều tra, khảo sát và điểm c quy định yêu cầu thông tin việc sử dụng đất theo thị trường, đại biểu cho rằng, quy định như trên chưa đủ cơ sở cụ thể để tổ chức thực hiện bởi chỉ mang tính chất nguyên tắc và không dễ để cụ thể hóa.

Đại biểu Phạm Văn Hoà – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp

Bày tỏ tâm đắc về vấn đề xác định giá đất theo nguyên tắc cơ chế thị trường, tuy nhiên, đại biểu Phạm Văn Hoà – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp cho biết, giá đất phổ biến trên thị trường hiện nay đang “nhảy múa lung tung”, người mua mà có nhu cầu sẽ sẵn sàng thu mua giá cao, nhưng nếu không có nhu cầu thì mua giá thấp. Người có nhu cầu bán thì bán giá thấp, còn người không có nhu cầu bán sẽ bán giá cao. Do đó, việc định giá theo nguyên tắc cơ chế thị trường về giá đất liền kề và đất thực tiễn là một phương pháp định giá cực kỳ khó khăn. Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cần lưu ý, quan tâm đến lĩnh vực này để đảm bảo theo nguyên tắc cơ chế giá thị trường,

Bên cạnh đó, đại biểu Huỳnh Thị Phúc – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị Ban soạn thảo xem xét, bổ sung điều kiện áp dụng các phương pháp định giá và chỉnh sửa theo hướng Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất, quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện để đảm bảo tính thống nhất, chặt chẽ, tạo điều kiện tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc lựa chọn các phương pháp về định giá.

Ở khía cạnh khác, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương cho biết, trong quy định tại dự thảo Luật về tư vấn xác định giá đất có nội dung về đối tượng định giá viên. Tuy nhiên, đại biểu chỉ ra rằng, trong hệ thống pháp luật hiện nay chưa có quy định về khái niệm này. Tại Luật Giá 2012 cũng chỉ đưa ra khái niệm thẩm định viên về giá cùng các quy định về tiêu chuẩn, quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá. Do đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo rà soát, thống nhất thuật ngữ trong hệ thống pháp luật. Nếu có khái niệm định giá viên về đất như trong dự thảo luật thì cần có quy định rõ về điều kiện, tiêu chuẩn hành nghề của định giá viên hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về đối tượng này.