PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN: HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP NHẰM SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HIỆU QUẢ TRONG BỐI CẢNH CÔNG NGHIỆP HÓA, HIỆN ĐẠI HÓA ĐẤT NƯỚC
Rà soát thẩm quyền, phân cấp, phân quyền trong công tác quy hoạch
Đưa ra quan điểm về một số nội dung cần sửa đổi trong Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ nhấn mạnh tới phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai. Theo đó, cần làm rõ chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai theo không gian sử dụng bao gồm quyền bề mặt quy định tại Điều 267 Bộ luật dân sự đối với mặt đất, mặt nước, thềm lục địa, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc chủ quyền lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam theo. Pháp luật khác có liên quan có đối tượng điều chỉnh là các công trình, tài nguyên trong phạm vi không gian đã được Luật Đất đai xác định.
Đồng thời, cần rà soát thẩm quyền, phân cấp, phân quyền, quyền hạn, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương trong công tác quy hoạch, kế hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giá đất, chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để điều chỉnh cho phù hợp với năng lực thực hiện của đối tượng được phân cấp đáp ứng yêu cầu quản lý thống nhất của nhà nước về đất đai và nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, đảm bảo an ninh, quốc phòng của đất nước. Tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sử dụng đối với đất có chế độ sử dụng đất hỗn hợp đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất. Xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bất động sản, đăng ký tài sản thế chấp, đăng ký giá giao dịch, đăng ký quyền sử dụng hạn chế như khu vực bãi bồi, khu vực đất ngập nước theo mùa thuộc công trình thủy lợi, thủy điện; hạ tầng công trình ngầm, cáp điện, khu vực hành lang an toàn đi qua đất giao tổ chức, cá nhân; công trình ngầm hoặc trên không của tổ chức, cá nhân trong phạm vi đất công cộng.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ- Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường
Bên cạnh đó, theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, cần áp dụng quy hoạch sử dụng đất tích hợp theo phương pháp tiếp cận cảnh quan để đảm bảo quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị hành chính, phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng được thể hiện thể hiện thông tin theo tọa độ, không gian, và thời gian bằng bản đồ chuyên đề tách lớp cho tất cả các loại qui hoạch theo quy định của luật qui hoạch, bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn trên cả nước. Việc giao đất, cho thuê đất, sắp xếp lại trụ sở, cơ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước, đất nông, lâm trường cần được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hoá lớn trong nông nghiệp. Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất và việc làm cho bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số đang không có đất sản xuất.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cũng cho rằng, trong lần sửa đổi này, cần quy định rõ chính sách thuế, phí, xử phạt vi phạm hành chính đối với những trường hợp sử dụng đất lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng. Đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi. Hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa, đảm bảo phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi. Cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án. Ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất, tới từng thửa đất, thực hiện đăng ký giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất đấu giá, giá đất đấu thầu, giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất cụ thể, giá đất giao dịch thực tế, và giá đất đăng ký làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất, từng bước đổi mới phương pháp xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo phương pháp thị trường.
Đổi mới hệ thống tổ chức, bộ máy quản lý đất đai ở Việt Nam dựa trên ứng dụng chuyển đổi số
Khẳng định đất đai là một nguồn tài nguyên quan trọng và có giới hạn PGS.TS Nguyễn Đình Thọ nhấn mạnh, việc quản lý và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai sẽ đem tới những lợi thế cạnh tranh và tạo ra một xã hội ổn định và thịnh vượng. Khoảng 80% quyết định về các lĩnh vực kinh tế, chính trị hay xã hội của các cơ quan quản lý nhà nước đều cần tới những thông tin có yếu tố vị trí địa lý hay thông tin về không gian. Khi công nghệ thông tin chưa phát triển, việc cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác những thông tin này phục vụ quá trình ra quyết định là một thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý về đất đai. Nguyên nhân chính gây ra hạn chế về năng lực thực thi ở các cơ quan quản lý đất đai là do các cơ quan này chưa có đủ năng lực và các công cụ cần thiết để thực hiện các chức năng, nhiệm vụ được giao, đặc biệt là năng lực và các công cụ để vận hành hệ thống quản lý đất đai dựa trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại. Hạ tầng thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia là yếu tố cốt lõi để hỗ trợ vận hành công tác chuyên môn, cải cách thủ tục hành chính cũng như phục vụ cho việc phối, kết hợp với các bên có liên quan.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ nêu rõ, mô hình tổ chức bộ máy quản lý đất đai ở Việt Nam trong thời gian tới cần được tổ chức theo mô hình quản lý thống nhất từ trung ương tới địa phương, dựa trên ứng dụng chuyển đổi số vào xây dựng hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất theo ba nội dung chính của công tác quản lý nhà nước về đất đai là quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý giá đất, và quản lý quy hoạch sử dụng đất. Ứng dụng công nghệ GPS, cơ sở dữ liệu lớn bản đồ chuyên đề nhiều lớp, công nghệ trí tuệ nhân tạo, đám mây, chuỗi khối để: thiết lập hệ thống đăng ký và số hóa đất đai; kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện và kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất; xây dựng bản đồ tích hợp quy hoạch sử dụng đất với hệ thống quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu và đảm bảo an ninh, quốc phòng; sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính đất đai để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
Mô hình tổ chức bộ máy quản lý đất đai ở Việt Nam trong thời gian tới cần được tổ chức theo mô hình quản lý thống nhất từ trung ương tới địa phương (Ảnh đại diện)
Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai là công cụ giúp Chính phủ kiểm soát tốt nhất tài nguyên đất, cung cấp dịch vụ công tốt nhất cho người dân, mở rộng khả năng tiếp cận đất đai cho người dân và doanh nghiệp, góp phần giảm đói nghèo, giúp tăng GDP theo đầu người và GDP cho cả nước. Hệ thống thông tin đất đai giúp hoàn thiện được cơ chế công khai, chia sẻ thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất, tình trạng giao dịch, giá, quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất và bất động sản trên đất giúp xây dựng Chính phủ liêm chính theo định hướng của Đảng và Nhà nước, từng bước xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đem lại các hiệu quả kinh tế-xã hội, an ninh-quốc phòng, tăng nguồn thu ngân sách quốc gia, giảm chi phí, cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi và thúc đẩy thực hiện các giao dịch về đất đai, cải thiện lòng tin của người dân đối với chính quyền, sự tín nhiệm, quyết định đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đảm bảo công bằng xã hội cho mọi người dân, đặc biệt là các nhóm dễ bị tổn thương như phụ nữ, dân tộc thiểu số, người khuyết tật, người nghèo. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được quản lý thống nhất, tập trung đảm bảo đồng bộ, thống nhất, chính xác, tin cậy, bảo mật thông tin để có thể chia sẻ sử dụng cho nhiều đối tượng khác nhau, bao gồm các cơ quan chính phủ, các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, và người nước ngoài để cùng khai thác và sử dụng. Hệ thống thông tin đất đai của các nước phát triển như Thụy Điển, Niu Di-Lân, Ôxtrâylia, Nhật Bản, Hàn Quốc, v.v. được chia sẻ và sử dụng cho hoạt động quản lý điều hành đất nước và của doanh nghiệp trong nhiều ngành, lĩnh vực.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cũng cho rằng, việc kiện toàn cơ quan định giá đất của Nhà nước theo định hướng của Nghị quyết số 19-NQ/TW cần phải được xây dựng trên cơ sở Cơ quan Thẩm định giá đất quốc gia và mạng lưới cơ quan định giá đất trực thuộc các văn phòng đăng ký đất đai ở các địa phương đảm nhiệm vai trò xây dựng quy trình, tiêu chuẩn kỹ thuật và thủ tục tuân thủ. Hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất, cùng với hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính và hệ thống cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất là tiền đề để chính phủ có thể sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính nhằm khai thác nguồn lực đất đai, khắc phục các tồn tại, hạn chế trong quá trình triển khai thực hiện nghị quyết. Việc định giá đất, xây dựng bản đồ giá đất gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính, qui hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là tiền đề để ứng dụng công nghệ định giá đất hàng loạt vào xây dựng bản đồ giá đất tới từng thửa đất theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 32 Luật đất đai.
Trên cơ sở dữ liệu giá đất, địa chính và quy hoạch sử dụng đất có thể xác định vùng giá trị bao gồm các thửa đất có đặc tính tương đồng. Trong mỗi vùng giá trị đất có một thửa đất chuẩn được định giá. Sau đó, mỗi thửa đất trong vùng giá trị đất được định giá với hệ số điều chỉnh được áp dụng để phản ánh sự khác biệt giữa thửa đất chuẩn và các thửa đất khác trong vùng đó. Thửa đất chuẩn được dùng làm chỉ số điều chỉnh hàng năm trong mỗi chu kỳ điều chỉnh 5 năm. Các tỉnh được cung cấp chỉ số điều chỉnh giá đất dựa trên thị trường. Chỉ số điều chỉnh được sử dụng để điều chỉnh mức giá trị đất của tất cả các thửa đất trong một địa phương vào giữa chu kỳ (sửa đổi) thẩm định giá 5 năm một lần. Chỉ số dựa trên những diễn biến chung trên thị trường. Các chỉ số điều chỉnh có thể được xác định theo quy định do Cơ quan thẩm định giá quốc gia cung cấp và phải bảo đảm chất lượng với Cơ quan này. Chỉ số điều chỉnh được áp dụng cho một lớp thuộc tính được xác định trong một khu vực được chọn. Chỉ số điều chỉnh được tính toán và dựa trên giao dịch đất đai, dữ liệu cho thuê hiện tại và các minh chứng thị trường liên quan khác như giá đấu giá để xác định mức giá của từng mục đích sử dụng đất tại một địa điểm nhất định.
Từ phân tích trên, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ một lần nữa khẳng định, mô hình tổ chức, bộ máy quản lý địa chính, quy hoạch, giá đất, gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được quản lý đồng bộ, thống nhất, bảo mật cao cung cấp thông tin kịp thời, chính xác, theo thời gian thực từ trung ương tới địa phương là tiền đề để đổi mới hệ thống quản lý đất đai, từng bước thực hiện hạch toán tài nguyên đất, ứng dụng chuyển đổi số trong công tác quản lý nhà nước theo định hướng của Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII.