THẢO LUẬN TẠI TỔ 9: HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Toàn cảnh Phiên thảo luận tại Tổ 9

Tổ 9 gồm 26 đại biểu thuộc Đoàn ĐBQH các tỉnh: Quảng Ninh, Quảng Ngãi, Phú Yên, Bến Tre. Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Yên Phạm Đại Dương, Tổ trưởng Tổ 9, điều hành nội dung thảo luận. Ủy viên Trung ương Đảng, Thượng tướng Trần Quang Phương - Phó Chủ tịch Quốc hội tham dự Phiên thảo luận tại Tổ 9. 

Thảo luận tại Tổ 9, đa số các ý kiến nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Các đại biểu đánh giá cao cơ quan soạn thảo có sự chuẩn bị công phu trên cơ sở tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản trong thời gian qua. Dự thảo Luật góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, giải quyết những vướng mắc, bất cập, mâu thuẫn chưa phù hợp với thực tiễn. Đặc biệt, nội dung dự thảo Luật cơ bản thể chế hóa chủ trương, quan điểm của Đảng nêu tại Nghị quyết 18-NQ/TW, ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng yêu cầu “Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt”; phù hợp Hiến pháp, pháp luật, khắc phục mâu thuẫn chồng chéo trong các quy định về lĩnh vực này.

Đại biểu Dương Bình Phú - Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Yên

Góp ý vào Điều 15 quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, đại biểu Dương Bình Phú - Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Yên nêu rõ, tại khoản 1 điểm a quy định điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong khi đó, tại điểm c khoản 2 lại quy định đối với nhà ở trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, đại biểu Dương Bình Phú đề nghị xem xét, chỉnh sửa cho phù hợp.

Liên quan đến quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại Điều 25, tại khoản 2 có nêu “cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh”. Đại biểu Dương Bình Phú cho rằng, quy định như vậy có thể hiểu, trường hợp không đủ điều kiện mới phải ra văn bản, trường hợp đủ điều kiện thì không, quy định như vậy chưa đầy đủ, phù hợp, đề nghị cần phải được cụ thể và làm sâu sắc hơn.

Đại biểu Dương Bình Phú đề nghị sửa lại khoản 2 như sau: “2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và có văn bản trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Thượng tướng Trần Quang Phương - Phó Chủ tịch Quốc hội tham dự Phiên thảo luận tại Tổ 9.

Bên cạnh đó, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đại biểu Dương Bình Phú nhận thấy, quy định tại khoản 1 Điều 57 của dự thảo đã khôi phục lại yêu cầu một số các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản tại khoản 1 Điều 57. Đại biểu cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường. Do đó, đại biểu Dương Bình Phú đề nghị Ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư. Điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cùng quan tâm đến quy định bắt buộc các giao dịch kinh doanh bất động sản mà một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, đại biểu Lương Văn Hùng - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi cho biết, Điều 57 dự thảo Luật quy định: “Các giao dịch kinh doanh bất động sản mà một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (chủ đầu tư) thì buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Đại biểu Lương Văn Hùng nhận thấy, quy định này chưa phù hợp, mâu thuẫn, xung đột với quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự. Vì theo Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể chứ không bắt buộc thông qua sàn giao dịch kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, đại biểu Lương Văn Hùng cho rằng, quy định trên còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch này mà người có lợi được xác định rõ ràng nhất chính là các sàn giao dịch bất động sản. Trong khi đó, trong thời gian qua, hoạt động của không ít sàn giao dịch bất động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ, quy định về điều kiện thành lập còn lỏng lẻo. Bên cạnh một số sàn giao dịch hoạt động có uy tín thì nhiều sàn hoạt động không lành mạnh, có dấu hiệu lũng đoạn thị trường, thậm chí tiếp tay cho các hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật, hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư, gây thiệt hại cho người tiêu dùng.

Do đó, đại biểu Lương Văn Hùng đề nghị cần cân nhắc lại quy định nêu trên theo hướng chỉ nên “khuyến khích” thông qua sàn giao dịch bất động sản (môi giới) chứ không nên “bắt buộc”.

Đại biểu Nguyễn Trúc Sơn - Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Bến Tre

Góp ý vào dự án Luật này, đại biểu Nguyễn Trúc Sơn - Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Bến Tre đề nghị rà soát các quy định, giảm các “giấy phép con” cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, để đủ điều kiện giao dịch, một nhà đầu tư dự án bất động sản phải trải qua rất nhiều bước như: phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, xây dựng xong phải được nghiệm thu về hạ tầng, về môi trường, về tín dụng phải được Ngân hàng thương mại bảo lãnh, phải có văn bản chấp thuận của chính quyền địa phương trước khi giao dịch…Việc này làm mất nhiều thời gian của cả chính quyền địa phương và nhà đầu tư, đại biểu Nguyễn Trúc Sơn đề nghị cần rà soát lại các điều kiện này để có quy định phù hợp, rõ ràng, minh bạch về trách nhiệm của các bên.

Về đối tượng tham gia kinh doanh bất động sản, để làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, đại biểu Nguyễn Trúc Sơn đề nghị Quốc hội cần quy định rõ kinh doanh bất động sản có phải là ngành nghề kinh doanh có điều kiện hay không. Theo đại biểu, dự thảo Luật nên đưa loại hình kinh doanh này vào nhóm kinh doanh có điều kiện để từ đó có các quy định cụ thể về các điều kiện kinh doanh, thành lập doanh nghiệp…nhằm quản lý chặt chẽ, hạn chế tình trạng ai cũng được quyền tham gia kinh doanh bất động sản như hiện nay./.