ĐBQH DƯƠNG KHẮC MAI: LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CẦN BỔ SUNG CỤM TỪ "KHU KINH TẾ, ĐẶC KHU KINH TẾ" ĐỂ THỐNG NHẤT VỚI CÁC LUẬT

05/11/2023

Đóng góp ý kiến vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Dương Khắc Mai, đại biểu Quốc hội tỉnh Đắk Nông đề nghị bổ sung cụm từ "khu kinh tế, đặc khu kinh tế" tại khoản 3 Điều 3 để đảm bảo tính dự báo và đảm bảo tính thống nhất với các quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật trong khu kinh tế tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và phù hợp với Luật Đầu tư.

Nghị định 35 về khu kinh tế và khu công nghiệp, giúp khu kinh tế đã được hình thành và phát triển trong nhiều năm. Với những cơ chế, chính sách đặc thù đã và đang góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương và cả nước. Do vậy, việc tạo điều kiện phát triển khu kinh tế, nhất là việc thu hồi đất để tiếp cận nguồn lực về đất đai trong phát triển khu kinh tế là cần thiết. Vì vậy tại khoản 3, Điều 3 khái niệm Dự án Kinh doanh bất động sản vẫn thiếu cụm từ “khu kinh tế” do đó chưa thống nhất với quy định về loại nhà ở, công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật trong các khu kinh tế tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và phù hợp với Luật Đầu tư.

Đại biểu Dương Khắc Mai, đại biểu Quốc hội tỉnh Đắk Nông

Phóng viên: Thưa đại biểu, tính cần thiết của việc cần bổ sung cụm từ “Khu Kinh tế”, “Đặc khu kinh tế” trong khái niệm dự án Kinh doanh bất động sản, có ý nghĩa như thế nào?

ĐBQH Dương Khắc Mai: Luật Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực rộng, có tác động đến nhiều ngành, lĩnh vực, các đối tượng như phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất phù hợp với thu nhập của người dân ở mức cao, trung bình và thấp, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững, phát triển đô thị; các dự án bất động sản gắn liền với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý; tạo mặt bằng giá bất động sản phù hợp, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, xây dựng cơ chế minh bạch, đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường.

Đồng thời, dự án luật có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang trình Quốc hội hiện nay xem xét như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở (sửa đổi). Do đó, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, chỉnh lý các nội dung tại dự thảo luật theo hướng phân định rõ phạm vi điều chỉnh, bảo đảm đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật như các đại biểu đã nêu trước tôi, tránh tạo sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa 3 dự thảo luật với các luật đang áp dụng trong thực tiễn. Đồng thời, đảm bảo thuận lợi cho các bên tham gia thị trường bất động sản cũng như công tác quản lý nhà nước, đặc biệt là cơ chế hiệu quả để bảo vệ người mua bất động sản là cá nhân.

Vì vậy, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung cụm từ "khu kinh tế, đặc khu kinh tế" vào khoản 3 Điều 3 giải thích từ ngữ của dự thảo luật để đảm bảo tính dự báo và đảm bảo tính thống nhất với các quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật trong khu kinh tế. Quy định tại các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở đang được Quốc hội cho ý kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6 này cũng như phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư.

Cụ thể khoản 3 viện dẫn như sau: “Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch lưu trú công nghiệp và công năng phục vụ hỗn hợp. Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, đặc khu kinh tế”.

Phóng viên: Thưa đại biểu, hiện ban soạn thảo đưa 2 phương án quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đại biểu nghiêng về phương án nào?

ĐBQH Dương Khắc Mai: Đối với quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thu tiền đặt cọc từ người có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 5 Điều 23, tôi chọn phương án 1, với lý do phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, đặc biệt đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh.

Với quy định cụ thể nêu trên, nhằm đảm bảo việc đặt cọc được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện bán, cho thuê và 2 bên đã chính thức ký kết hợp đồng giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên, trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai dù cho phép nhận đặt cọc ở bất kỳ giai đoạn nào cũng có khả năng tiềm ẩn rủi ro nhà ở, công trình xây dựng hoàn thành không đúng thời hạn đã cam kết, nhưng trong các nội dung liên quan về trách nhiệm của nhà đầu tư, chủ đầu tư, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước khi cấp phép xây dựng đã được quy định trong Luật Xây dựng. Đồng thời, dự thảo luật có các nội dung quy định chặt chẽ về điều kiện, trách nhiệm đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để bảo vệ người yếu thế là bên mua.

Đối với quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại khoản 5 Điều 25, tôi chọn phương án 2. Với lý do những quy định cụ thể về trách nhiệm, nghĩa vụ và tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng thuê mua, mua nhà ở hình thành trong tương lai gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và các khoản tiền khác nếu có. Theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký kết mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết.

Về số tiền thu cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc 2 bên tự nguyện, bên mua, bên thuê mua, bên bán, bên cho thuê mua không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền như một kênh huy động vốn và bảo đảm quyền lợi của người mua. Đồng thời, phương án này nhằm đảm bảo đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu của Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng.

Phóng viên: Xin cảm ơn đại biểu.

Hải Yến

In bài viết

Các bài viết khác

Tin tức