GIÁM SÁT CHUYÊN ĐỀ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI: PHẢI CHỌN LỌC ĐƯỢC TRỌNG TÂM, TRỌNG ĐIỂM CỦA PHẠM VI, NỘI DUNG GIÁM SÁT
Ví tổ chức triển khai giám sát chuyên đề như việc bố trí một trận đánh, xác định bộc phá đặt ở đâu, các điểm công phá, các mũi, các cánh quân triển khai ra sao, có như vậy chiến dịch mới thắng lợi được, Chủ tịch Quốc hội đề nghị tất cả các chuyên đề giám sát ngoài “diện” ra phải có “điểm”, xác định nội dung trọng yếu, có trọng tâm, trọng điểm, xác định rủi ro, những vấn đề then chốt, gắn vào những khó khăn, vướng mắc hiện nay của thị trường nhà ở, vấn đề bất động sản và cả đất đai. Bởi nếu không xác định sớm từ đầu những vấn đề này sẽ “bơi” trong một “rừng số liệu” nhất là trong điều kiện thời gian có hạn. Đây cũng chính là yêu cầu bắt buộc để khi triển khai Đoàn giám sát, Tổ công tác đến đâu cũng phải trả lời, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu tại phiên họp
Tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh - Phó trưởng Đoàn thường trực Đoàn giám sát của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” đã có trình bày về Kế hoạch chi tiết và các Đề cương báo cáo giám sát.
Theo kế hoạch của Đoàn giám sát, mục đích giám sát nhằm đánh giá một cách toàn diện, khách quan, trung thực các kết quả đạt được, tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023. Trên cơ sở đó, xác định nguyên nhân (chủ quan, khách quan); chỉ rõ trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan; rút ra bài học kinh nghiệm và đề xuất các kiến nghị, giải pháp hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật và nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc ban hành, tổ chức thực hiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 6.
Các đối tượng chịu sự giám sát và các cơ quan có liên quan yêu cầu báo cáo, tổng hợp theo Đề cương bao gồm: Chính phủ, Đoàn Đại biểu Quốc hội, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo
Đoàn giám sát dự kiến giám sát trực tiếp tại 8 Bộ, ngành, cơ quan là Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước. Đồng thời, giám sát trực tiếp tại 12 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương bao gồm: Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng, Thành phố Hải Phòng, Thành phố Cần Thơ và các tỉnh Bình Dương, Bình Thuận, Đồng Nai, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên.
Đoàn Đại biểu Quốc hội các tỉnh, thành phố không tổ chức đoàn giám sát về chuyên đề này như theo quy định tại Nghị quyết số 95/2023/QH15; có trách nhiệm tổng hợp kết quả thực hiện của địa phương và kết quả giám sát về nội dung liên quan đến chuyên đề giai đoạn 2015-2023, gửi báo cáo về Đoàn giám sát.
Dự kiến, Đoàn giám sát sẽ trình Quốc hội Báo cáo kết quả giám sát và dự thảo Nghị quyết về kết quả giám sát chuyên đề tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ ghi nhận Đoàn giám sát đã xây dựng đề cương báo cáo giám sát một cách công phu, bao quát hết các nội dung trọng tâm. Chủ tịch Quốc hội nêu rõ khi lựa chọn chuyên đề giám sát, đây là chuyên đề giám sát có tỉ lệ chọn cao nhất cho thấy mức độ quan tâm của Quốc hội cũng như của cử tri và Nhân dân cả nước, nhất là trong bối cảnh hiện nay đang xem xét để thông qua 2 dự án luật có liên quan trực tiếp là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), gắn liền với đó là Luật Đất đai (sửa đổi). Do đó trách nhiệm đối với cuộc giám sát này rất lớn, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp
Chủ tịch Quốc hội đề nghị Đoàn giám sát nghiên cứu kỹ báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, bởi đây là tư liệu quý về thực tiễn triển khai pháp luật trọng phạm vi cả nước; cùng với đó là chú trọng báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp về hai dự án luật Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi); xem xét những nội dung đang tập trung để sửa đổi, bổ sung 2 dự án luật này, những vấn đề cần phải trả lời liên quan đến thị trường bất động sản và nhà ở xã hội.
Rà soát đối chiếu với những điều khoản cấm trong luật
Chủ tịch Quốc hội lưu ý rút kinh nghiệm từ các cuộc giám sát trước đây khi quá thiên về diện mà ít chú ý đến trọng tâm, trọng điểm hoặc xác định trọng tâm, trọng điểm chưa rõ. Chủ tịch Quốc hội cho biết kinh nghiệm từ các quy trình kiểm toán, thanh tra đều đi từ mục tiêu kiểm toán, thanh tra nhằm mục đích gì, sau đó xác định những rủi ro như trong việc ban hành pháp luật và tổ chức thực thi pháp luật, từ đó xác định những vấn đề trọng yếu cần phải tập trung. Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh thời gian có hạn, lực lượng hạn chế nên cần nghiên cứu cách làm như trên để xác định trong đề cương và trong triển khai thực hiện có tập trung.
Chủ tịch Quốc hội gợi ý, khi muốn xác định rủi ro trong ban hành và thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản thì có thể đối chiếu với các điều cấm của luật là rõ để từ đó có được nội dung cần tập trung. Luật hiện hành quy định 8 hành vi cấm trong kinh doanh bất động sản.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu
Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ: Một là kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật. Với quy định này thì giám sát phải làm cho rõ điều kiện của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là gì và trong thực tiễn thực hiện ra sao, có sai phạm nào trong việc đưa những dự án, những doanh nghiệp tham gia kinh doanh bất động sản mà không đủ điều kiện không.
Hai là quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo đó, giám sát cần có thêm phân tích vì sao cuộc suy thoái bất động sản lại gần như có tính chất chu kỳ, cứ 10 năm một lần. Cuộc suy thoái bất động sản trước đây là rơi vào năm 2011, 2012, 2013 thì nay những năm 2022, 2023 lại xảy ra. Một trong những nguyên nhân được đưa ra là do không quan tâm đến trục thời gian của công tác quy hoạch, mà chỉ xác định tổng số dự án bất động sản. Trong một thời kỳ đưa ra quá nhiều dự án thì sẽ ảnh hưởng đến cung - cầu, không tuân theo nguyên tắc đô thị hóa gắn liền với công nghiệp hóa. Nếu đô thị hóa “chạy” nhanh quá thì sẽ có những dãy nhà không ai ở, có những khu phố “ma”, thị trấn “ma” là những thành phố không có người ở. Ngược lại, nếu đô thị hóa chậm hơn so với công nghiệp hóa thì những thiết chế về nhà ở cùng những thiết chế về xã hội sẽ bất cập, dẫn đến vấn đề bất ổn về xã hội. Do đó, việc cấp phép những dự án này đòi hỏi phải có vai trò điều phối của Nhà nước nói chung, xác định vai trò của Chính phủ, của Bộ Xây dựng và các địa phương.
Mặt khác, không chỉ mất cân đối cung - cầu mà mất cân đối về từng cơ cấu. Cơ cấu nhà ở cao cấp, biệt thự thì nhiều nhưng lại thiếu nhà giá bình dân hơn hoặc nhà có thu nhập thấp, thiếu nhà ở xã hội. Chủ tịch Quốc hội cho rằng đây trong nội dung giám sát cần tập trung để giải quyết được yêu cầu đặt ra, cũng như có được kiến nghị đầy đủ, rõ ràng.
Các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp
Ba là, không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản. Chủ tịch Quốc hội cho biết, hiện nay các dự án bất động sản có tình trạng lách “luật”. Luật quy định phải có đủ hết các điều kiện mới được mở bán, nhưng khi thực hiện lại “lách” thành hợp đồng góp vốn, thỏa thuận. Nếu theo nguyên tắc của luật thì đây là những hợp đồng vô hiệu ngay từ khi ký. Nhiều dự án chưa đủ điều kiện để bán, tiền sử dụng đất chưa nộp nhưng đã rao bán nhà, nên tiền thu được bị ngân hàng phong tỏa. Do đó vấn đề phải công khai, minh bạch cũng là một trọng tậm giám sát, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.
Bốn là, gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
Năm là, huy động chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân, tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua hình thành trong tương lai không đúng theo theo cam kết. Chủ tịch Quốc hội cho biết quy định này liên quan đến thị trường vốn, thị trường trái phiếu. Chủ tịch Quốc hội cho rằng giám sát cần quan tâm đến việc triển khai thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ cho vay hỗ trợ nhà ở trước đây, vấn đề tín dụng bất động sản, cơ cấu tín dụng bất động sản, đối tượng vay. Đến nay có gói 120.000 tỷ cho nhà ở xã hội cần đánh giá đã giải ngân được bao nhiêu…Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh phải gắn vào thực trạng của thị trường trong giai đoạn hiện nay để tháo gỡ nhưng bất cập, khó khăn.
Sáu là, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Bảy là, cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật này. Chủ tịch Quốc hội cho rằng, giám sát có nội dung trọng tâm liên quan đến vấn đề môi giới bất động sản thì sau này mới có thể trả lời đươc câu hỏi “Cò” thế nào? Có sàn giao dịch không? Giao dịch tương lai thì có bắt buộc qua sàn kinh doanh bất động sản không? Điều kiện của sàn như thế nào? Sàn của công ty hay sàn của những tổ chức độc lập?...Đây cũng chính là những vấn đề đang được đặt ra trong quá trình sửa luật, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.
Tám là thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Toàn cảnh phiên họp
Chỉ rõ 8 điều cấm trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, Chủ tịch Quốc hội cho rằng đây cũng chính là những nội dung mà giám sát cần chú trọng, giám sát phải đi vào những rủi ro có thể xảy ra để phải có quy định cấm trong luật. Ngoài ra còn có những vướng mắc hiện nay của thị trường bất động sản liên quan đến tính chất pháp lý, liên quan đến quy hoạch, kế hoạch, vốn, thị trường, vấn đề cung - cầu…
Chủ tịch Quốc hội cho rằng những nội dung này đều đã được thể hiện trong đề cương nhưng cần phải xác định trọng tâm, trọng điểm. Đây cũng chính là “đích đến” mà khi triển khai giám sát thực tế, các Đoàn giám sát các Tổ công tác phải tìm hiểu, phải trả lời được để từ đó có được tư liệu chắt lọc để xây dựng dự thảo Nghị quyết giám sát cũng như góp phần sửa đổi Luật.
Chủ tịch Quốc hội cho biết, giám sát chuyên đề lần này có thuận lợi khi đã có báo cáo tổng kết thực tiễn thi hành luật và dự thảo Luật để trình Quốc hội xem xét thông qua là những tư liệu để xem xét vấn đề, đồng thời củng cố thêm trong quá trình triển khai tổ chức thực hiện luật về sau này.
Trọng tâm giám sát cần nhận diện rủi ro, phòng ngừa trục lợi chính sách
Lưu ý nội dung giám sát liên quan đến nhà ở xã hội, Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị đối chiếu với Luật Nhà ở hiện hành về các điều khoản cấm, rà soát những rủi ro chính sách về nhà ở, những ý kiến còn khác nhau về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh mục tiêu làm luật không phải chỉ có sở hữu nhà mà giải quyết việc có nơi ở và có chỗ ở cho người dân. Với mục tiêu quan trọng đó thì vấn đề đặt ra là quy định các điều khoản cụ thể trong luật như thế nào.
Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề như trong Luật Nhà ở hiện nay, vướng mắc nhất là việc có hay không có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Câu hỏi đặt ra là tại sao lại muốn đưa ra quy định này, mặc dù có thể thấy là không cần thiết phải quy định thời hạn sở hữu mà vẫn xử lý được vấn đề nhà chung cư. Hay là việc sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội như thế nào đến nay vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau. Một số nơi thì làm theo từng dự án. Có nơi đề xuất có cơ chế đặc thù, có thể không làm nhà ở xã hội theo từng dự án mà làm theo quy hoạch tập trung.
Chủ tịch Quốc hội phân tích, việc dần bỏ quy định dành 20% quỹ đất để dành cho nhà ở xã hội trong các dự án là chưa phù hợp. Dự thảo Luật quy định theo hướng giao cho địa phương quyết định nhưng điều kiện hiện nay địa phương không thể lo được. Quy định trước đây nêu rõ dành 20% nếu làm tập trung, không trả lại bằng quỹ đất thì quy ra tương đương bằng tiền để trả. Đây vẫn là quy định đơn giản nhất, dễ thực hiện. Do đó, cần kế thừa quy định này để nộp ngân sách địa phương tập trung vào lo nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, chính sách nhà ở xã hội hiện nay cũng rất phức tạp. Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề nếu làm nhà ở xã hội mà chỉ để bán thì liệu có kiểm soát được đúng đối tượng thụ hưởng chính sách khi mua đi, bán lại. Khi không kiểm soát được thì trục lợi về chính sách chắc chắn vấn đề hiện hữu, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.
Có ý kiến đề xuất là làm nhà ở xã hội cho thuê trả dần hoặc nếu muốn sở hữu thì mua trả góp thì sẽ không chuyển nhượng cho người khác được. Nếu mua đứt bán đoạn thì khi đó vẫn là nhà ở thương mại nhưng ở phân khúc giá rẻ. Do hiện nay ranh giới xác định giữa nhà ở xã hội để bán với nhà ở thương mại giá rẻ chưa rõ là điểm của trục lợi chính.
Chỉ rõ những vấn đề này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị Đoàn giám sát nghiên cứu kĩ lưỡng tổng kết thi hành luật, các báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp để nhận diện được những rủi khi làm chính sách và những vấn đề trong tổ chức thực thi để có trọng điểm để tập trung giám sát./.