TỔNG THUẬT SÁNG 25/10: QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ MỘT SỐ Ý KIẾN KHÁC NHAU VỀ DỰ ÁN LUẬT THANH TRA (SỬA ĐỔI)
Mong chờ 3 nội dung cải cách đột phá trong sửa đổi Luật Đất đai
Tiếp nối thành công tốt đẹp của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, Quốc hội khóa XV tổ chức Kỳ họp thứ 4 với nội dung trọng tâm là công tác lập pháp. Một trong những điểm đáng chú nhất của Kỳ họp lần này là Chính phủ sẽ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là dự án Luật đặc biệt quan trọng, có tầm ảnh hưởng sâu rộng đối với mọi mặt kinh tế xã hội cũng như đời sống người dân.
Trước Kỳ họp, nội dung dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được xem xét, cho ý kiến tại Phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai cũng trở thành một chủ đề quan trọng trong Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 tổ chức vào tháng 9 vừa qua. Cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra cùng các cơ quan hữu quan đã tổ chức nhiều hội nghị, hội thảo, tọa đàm về dự án Luật quan trọng này.
Toàn cảnh phiên họp
Quan tâm đến dự án Luật này, nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu cho rằng, có 3 nội dung cải cách đột phá trong sửa đổi Luật Đất đai, sẽ mang lại tác động tích cực, đưa đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế, nâng cao cuộc sống người dân. Nội dung thứ nhất là công tác quy hoạch, một công cụ quan trọng thể hiện quyền năng của Nhà nước, công tác này cần phải đổi mới cả nội dung và hình thức; phải thể hiện được quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan thực thi pháp luật và giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc, bất cập do công tác quy hoạch trong những năm vừa qua. Nội dung thứ hai là công tác định giá đất, hay mở rộng hơn nữa là công tác kinh tế và tài chính đất đai. Nội dung thứ ba là quản lý đất đai về mặt thông tin, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông.
Đối với vấn đề chính sách tài chính đất đai, nhiều chuyên gia cho biết, hệ thống tài chính đất đai bao gồm hai nội dung cơ bản: thứ nhất giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với giá trị thị trường; thứ haim phải cải cách hệ thống thuế sử dụng đất để sao cho phù hợp với mức thu nhập của người lao động, người dân đồng thời sử dụng công cụ thuế để ngăn ngừa tình trạng đầu cơ đất đai, có đất nhưng không đưa đất vào sử dụng, để đất hoang hóa.
Theo các chuyên gia, vấn đề giá đất và các chính sách về tài chính đất đai ngoài chính sách thuế sẽ được xem xét và quy định tại Luật Đất đai, nhưng các chính sách về thuế sử dụng đất hoặc thuế bất động sản (hoặc thuế tài sản) lại được quy định trong các luật về thuế, cần xây dựng đồng bộ với Luật Đất đai. Đối với các chính sách về tài chính đất đai, vấn đề chính là các chính sách vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước và khu vực các nhà đầu tư. Chính sách vốn hóa đất đai thuộc khu vực nhà nước tập trung chủ yếu vào đổi mới cơ chế thu từ đất sao cho nguồn thu chủ yếu từ thuế và nguồn thu từ giá trị tăng thêm của đất đai do đầu tư trên đất mang lại…
Các đại biểu Quốc hội nghiên cứu tài liệu
Về việc hoàn thiện chính sách đất đai, nhất là chính sách tài chính, chính sách phát triển thị trường bất động sản, các chuyên gia nêu rõ cần chú trọng thay đổi cơ bản chính sách tài chính về đất đai trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, cần có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch; xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp; quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang; chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
Đẩy mạnh cải cách thể chế, hoàn thiện chính sách về đất đai
Theo các chuyên gia, nhà nghiên cứu, cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai, chú trọng tới các nội dung: đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền; các luật thuế có liên quan đến đất đai phải ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi; pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của Công chứng; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.
Để đẩy mạnh cải cách thể chế, hoàn thiện chính sách về đất đai, nhiều chuyên gia cho rằng cần tiếp tục phát huy vai trò của công tác xây dựng và thi hành pháp luật trong cải cách, hoàn thiện thể chế. Cần tiếp tục đổi mới, nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác xây dựng và thi hành pháp luật, trong đó tập trung vào một số giải pháp cơ bản sau: Tiếp tục đổi mới tư duy, nâng cao nhận thức về vai trò của công tác xây dựng và thi hành pháp luật; tăng cường năng lực cho các chủ thể tham gia công tác xây dựng và thi hành pháp luật; tiếp tục nghiên cứu cải tiến quy trình lập pháp, tăng cường kỷ luật, kỷ cương trong xây dựng pháp luật; tăng cường hoạt động giám sát, kiểm tra, rà soát văn bản, sơ kết, tổng kết việc thi hành pháp luật.
Đối với đăng ký giao dịch và thông tin thị trường bất động sản, cần quy định bắt buộc các hoạt động giao dịch đất đai, bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch kiểm tra và xác thực, thay cho việc thực hiện công chứng như hiện nay, chỉ có tác dụng như lập vi bằng xác nhận có diễn ra giao dịch. Cơ chế giá đất cho phát triển thị trường bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản. Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và bồi thường giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống bằng hoặc tốt hơn sau khi tái định cư.
Với phát triển thị trường bất động sản, cần chú trọng vào các giải pháp, như đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; chú trọng ứng dụng công nghệ hiện đại và chuyển đổi số trong quản lý nhà nước về đất đai, trọng tâm là xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin về đất đai; có các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ, đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ, đất cho dự án du lịch có yếu tố tâm linh, tín ngưỡng, nghiên cứu quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm.
Ngoài ra, các đại biểu cũng kiến nghị quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đá ứng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với qui mô, mức độ phát triển kinh tế- xã hội. Kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc. Phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm.