TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP CHIỀU 29/8: TIẾP TỤC XEM XÉT, CHO Ý KIẾN VỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LỚN CÒN Ý KIẾN KHÁC NHAU ĐỐI VỚI DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Sau khi trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 5, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đỏi) đã được cơ quan chủ trì soạn thảo và cơ quan thẩm tra tiếp thu, hoàn thiện, trình tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách trước khi trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 tới. Một trong những nội dung tiếp tục nhận được sự quan tâm, góp ý hoàn thiện dự thảo luật liên quan đến quy định về quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội tại Điều 81 của dự thảo luật.
Toàn cảnh Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách lần thứ 4, nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV cho ý kiến vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)
Theo đó, qua thảo luận, vấn đề này vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau, nhiều ý kiến đề nghị kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành về việc dành 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo hướng quy đổi 20% diện tích đất này bằng tiền. Ý kiến khác đề nghị giao Chính phủ quy định về trách nhiệm đóng góp kinh phí để phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại khu vực đô thị loại I và đô thị đặc biệt. Một số ý kiến tán thành phương án do Chính phủ trình.
Về vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhận thấy việc quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với việc phát triển nhà ở xã hội là cần thiết để huy động nguồn lực xã hội chung tay với Nhà nước thực hiện chính sách an sinh xã hội này. Tuy nhiên, nếu quy định “cứng” về việc dành tỷ lệ nhất định diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại sẽ tiếp tục gây ra những vướng mắc như đã nêu trong Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2014. Do còn ý kiến khác nhau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 02 phương án để đại biểu Quốc hội tiếp tục cho ý kiến.
Phương án 1: Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, tiếp tục quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và bổ sung trách nhiệm này tại khoản 2 và khoản 3 (mới) của Điều 81, tuy nhiên cần phải linh hoạt về phương thức thực hiện. Theo đó, đối với đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III thì chủ đầu tư có thể dành quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoặc quỹ đất ở vị trí khác hay đóng góp bằng tiền mức tương đương giá trị quỹ đất; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết để phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương trong từng giai đoạn; đối với các đô thị không thuộc loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện của địa phương để quy định trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Phương án 2: Giữ như dự thảo Luật do Chính phủ trình, theo đó trách nhiệm bố trí quỹ đất nhà ở xã hội là thuộc về UBND cấp tỉnh, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phải có trách nhiệm đóng góp phát triển nhà ở xã hội vì để được chấp thuận làm chủ đầu tư và triển khai thực hiện dự án, các chủ thể này đã phải tham gia đấu giá, đấu thầu dự án và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về thuế, pháp luật về đầu tư...
Đại biểu Lê Thị Thanh Lam – Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang
Cho ý kiến về nội dung này, đại biểu Lê Thị Thanh Lam – Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang nêu quan điểm, để có chính sách phát triển nhà ở xã hội đồng bộ và phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội nói chung của đất nước và cần có các giải pháp chú trọng đến chính sách ưu đãi về đất đai và quy hoạch, tạo điều kiện để thu hút đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và đáp ứng nhu cầu của người dân Nhà nước cần phải tạo quỹ đất riêng cho nhà ở xã hội, cung cấp đất đai cho các dự án nhà ở xã hội với các chính sách ưu đãi.
Tại khoản 1 Điều 81 quy định: khi lập, phê duyệt quy hoạch của tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch đô thị, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Đại biểu cho rằng, đối với quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cần phải theo định tính cụ thể, chi tiết theo tỷ lệ định lượng, không dùng từ “đủ” mà phải xác định tính chính xác về tỷ lệ phần trăm, dựa trên những kết quả phân tích của cơ quan Nhà nước có chức năng, điều tra, khảo sát nghiên cứu phân tích rõ ràng. Vì vậy, nên sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 81: UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất theo tỷ lệ phần trăm dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.
Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh – Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình
Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh – Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình đồng tình với phương án 1, theo đó tiếp tục quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc xây dựng nhà ở xã hội và bổ sung trách nhiệm này tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 81 của dự thảo, với phương thức thực hiện linh hoạt, không quy định khô “cứng” phải dành 20% quỹ đất của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp nhà nước giao cho tổ chức khác thực hiện như quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ: Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49 năm 2021 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Bởi quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư nhà ở thương mại là cần thiết vì quy định này phù hợp với chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045. Đó là khi lập, phê duyệt quy hoạch các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, quy hoạch khu công nghiệp có bố trí quỹ đất để làm nhà ở xã hội.
Hơn nữa, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn vừa qua còn thiếu rất nhiều. Cả nước mới quy hoạch được 36,34% so với nhu cầu đến năm 2020. Để đạt được mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, cần có thêm rất nhiều quỹ đất. Trong khi đó, thời gian tới việc tạo lập quỹ đất phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khó khăn. Vì việc tạo lập quỹ đất chỉ trông chờ vào Nhà nước, mà không huy động được nguồn lực xã hội, trong khi ngân sách nhà nước còn hạn hẹp. Mặt khác, nếu quy định các địa phương phải bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội sẽ không đi vào thực tế ngay, bởi luật dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6 và có hiệu lực từ ngày mùng 1/7/2024, khi đó quy hoạch của các địa phương hầu hết đã được phê duyệt và chỉ có thể thực hiện từ năm 2026 trở đi. Như vậy, nếu không quy định trách nhiệm chủ đầu tư nhà ở thương mại xây dựng nhà ở xã hội, tình trạng thiếu quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ càng trầm trọng.
Ngoài ra, đối với những đô thị đặc biệt loại 1 và các đô thị du lịch ven biển, hiện nay theo quy hoạch các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã được phủ kín. Nếu bỏ quy định này sẽ không còn đất để xây dựng nhà ở xã hội. Nếu có thì việc lựa chọn quỹ đất để xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung sẽ rất xa trung tâm đô thị, trong khi người có thu nhập thấp làm việc rải đều ở các đô thị, như vậy sẽ khiến họ đi làm rất khó khăn.
Nếu cho rằng việc quy định trách nhiệm của chủ đầu tư nhà ở thương mại đối với việc xây dựng nhà ở xã hội tạo tâm lý lo lắng, làm phân mảng dự án về hình thức thì có thể khắc phục được Bởi quy định hiện hành không khống chế giá trần mà chỉ khống chế lợi nhuận 10% nên vẫn có thể hoàn thiện nhà ngoài với hình thức phù hợp với yêu cầu cảnh quan của dự án. Còn việc lo lắng về chênh lệch dân trí giữa khu vực nhà ở thương mại và khu nhà ở xã hội thì không hẳn, bởi vì ngay cả cán bộ, công chức cũng thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội”, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh khẳng định.
Đại biểu Lê Thanh Hoàn – Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hoá
Cũng tán thành với phương án 1, đại biểu Lê Thanh Hoàn – Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hoá đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu quy định về trách nhiệm các chủ đầu tư dưới hình thức phí phát triển và được thu một lần đối với chủ đầu tư. Khoản phí phát triển sẽ cho phép thu hồi các chi phí phát triển để phục vụ cho quá trình đô thị hóa, đây là những khoản chủ đầu tư nên phải trả trên quan điểm nhà nước quy hoạch và đầu tư các tuyến đường giao thông, hệ thống thoát nước, cấp nước, lưới điện cũng như trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư. Khoản phí này cần được đặt làm điều kiện để phê duyệt dự án đầu tư. Khoản phí do chủ đầu tư có thể trả bằng hiện vật, ví dụ như cung cấp dịch vụ công, đất đai hoặc bằng tiền.
Đại biểu cho biết, kinh nghiệm của một số quốc gia cho thấy khoản thu từ phí phát triển thay thế thuế bất động sản tích lũy là một giải pháp phù hợp ở những nơi chưa có chế độ thuế, tài sản mạnh. Điều kiện tiên quyết để thực hiện thành công phí phát triển đó là luật cần quy định cụ thể gồm phương pháp hợp lý và xác định số tiền phí phát triển phải nộp, một cơ chế rõ ràng cho sử dụng khoản phí này nhưng chỉ để phát triển hạ tầng công cộng và nhà ở xã hội.
“Nếu việc tiếp cận nguồn lực đất đai, đặc biệt các đô thị ngày càng khó khăn với đa số người dân thì mục tiêu mọi người có chỗ ở phù hợp vẫn còn rất xa. Vì vậy, trong sửa đổi Luật Đất đai lần này, các nội dung về quỹ đất dành cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội như quy định cụ thể với tỷ lệ đất dành cho nhà ở xã hội so với tỷ lệ đất dành cho xây dựng nhà ở thương mại và cần phải được quy định rõ ràng, ổn định, minh bạch, phù hợp trong các quy hoạch của sử dụng đất”, đại biểu Lê Thanh Hoàn nêu quan điểm.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng
Thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo và cơ quan thẩm tra, giải trình các vấn đề đại biểu Quốc hội chuyên trách nêu, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, nhiều đại biểu tán thành với loại ý kiến thứ nhất, nghĩa là quy định trách nhiệm xã hội của chủ dự án nhà ở thương mại trong xây dựng nhà ở xã hội - đây là quy định kế thừa của pháp luật hiện hành, kế thừa nhưng có đổi mới ở phương thức thực hiện.
Quy định pháp luật hiện hành đã có vướng mắc trong quá trình thực hiện bởi quy định cứng nhắc đó là các dự án thương mại phải bố trí 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Vì vậy, trong lần sửa đổi này, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định phương thức thực hiện linh hoạt, tùy từng dự án Chính phủ sẽ quy định một cụ thể dự án nào phù hợp thì bố trí 20% quỹ đất ở trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội; dự án ở khu vực không phù hợp có thể bố trí quỹ đất đã được đầu tư hạ tầng ở vị trí khác do địa phương quy định để thực hiện phát triển nhà ở xã hội hoặc quy đổi ra thành tiền để đóng vào tương đương với giá trị quỹ đất và hạ tầng.
“Với phương thức rất linh hoạt như vậy sẽ phù hợp và tháo gỡ được vướng mắc thực tiễn hiện nay. Qua tổ chức hội thảo góp ý, đa số các cơ quan, tổ chức, các hiệp hội doanh nghiệp, các doanh nghiệp lớn về kinh doanh bất động sản cũng đồng tình với quy định này”, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết.
Theo dự kiến, sau khi tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, tiếp thu ý kiến của các Đoàn ĐBQH các tỉnh, thành phố, lấy ý kiến Chính phủ, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được bổ sung, chỉnh lý trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6.