QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được trình Quốc hội xem xét, thảo luận, cho ý kiến. Đây là dự án Luật quan trọng, liên quan đến lợi ích của mọi người dân, nhận được nhiều sự quan tâm của đông đảo cử tri, nhân dân cũng như các chuyên gia, nhà nghiên cứu.
Tổng kết quá trình thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, đối với chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở, một số quy định về lập, lưu trữ hồ sơ nhà ở còn chưa cụ thể, rõ ràng (chủ thể lập, các loại giấy tờ trong hồ sơ nhà ở) do đó, dẫn đến khó khăn trong quản lý, sử dụng nhà ở.
Vừa qua pháp luật về xây dựng đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về bảo trì, phá dỡ công trình xây dựng. Do vậy, cần sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Nhà ở về nội dung này nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như bảo vệ các quyền của chủ sở hữu nhà ở trong quá trình sử dụng nhà ở.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Bên cạnh đó, quy định về quản lý, sử dụng nhà ở biệt thự, nhà ở có giá trị văn hóa, lịch sử mới chỉ dừng lại ở quy định chung mang tính nguyên tắc, chưa có quy định cụ thể và dẫn chiếu thực hiện theo pháp luật về di sản văn hóa cũng chưa phù hợp với tình hình thực tế, dẫn đến việc thực hiện còn chồng chéo, mâu thuẫn giữa các cơ quan quản lý và hạn chế các quyền của chủ sở hữu loại nhà ở này.
Cùng với đó, còn tồn tại tình trạng thực hiện không đúng quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (gồm nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở cũ) dẫn đến hiệu quả sử dụng nhà ở chưa được bảo đảm. Cụ thể, việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội còn chưa đúng đối tượng, điều kiện, còn trường hợp người thuê, thuê mua tự ý sang nhượng, cho thuê, cho mượn hoặc sử dụng nhà ở không đúng mục đích.
Đối với nhà ở tái định cư thì hiệu quả sử dụng thấp, một số nhà tái định cư chưa được lấp đầy, nhà ở hư hỏng, xuống cấp, gây lãng phí tài sản thuộc sở hữu nhà nước; công tác quản lý vận hành còn nhiều bất cập trong thu phí dịch vụ, trong điều hành hoạt động (nhiều nhà chưa có Ban quản trị) làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân tại các khu tái định cư. Đối với nhà ở cũ thì một số địa phương buông lỏng quản lý, chưa hoàn thành tiếp nhận bàn giao nhà ở, chưa ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở, còn tồn tại một số trường hợp cho thuê không đúng đối tượng, nhà ở bị chiếm dụng hoặc bị bỏ trống không sử dụng, gây lãng phí tài sản; một số quy định về trình tự thủ tục, về xác định loại nhà ở cũ còn chưa rõ ràng cụ thể.
Đối với một số giao dịch về nhà ở, một số nội dung về giao dịch nhà ở trong Luật Nhà ở có sự trùng lắp, chống lấn về phạm vi điều chỉnh với Luật kinh doanh bất động sản và Bộ luật dân sự, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật (như các quy định về giao dịch mua bán, cho thuê nhà ở của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản với cá nhân, quy định về nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, thừa kế nhà ở, tặng cho nhà ở...).
Một số quy định về thế chấp nhà ở, thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở còn chưa chặt chẽ hoặc chưa điều chỉnh hết các quan hệ xã hội, do đó, dẫn đến khó khăn trong thực hiện, cụ thể, pháp luật nhà ở cho phép chủ đầu tư được thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc một phần dự án nhà ở. Trường hợp bán nhà ở thì phải giải chấp nhà ở này trước khi bán, trừ trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, quy định này sẽ dẫn đến khó khăn trong xử lý tài sản vì chủ đầu tư có thể thế chấp nhà ở tại nhiều nơi. Do đó, cần có quy định chặt chẽ hơn nội dung này.
Về mục đích thế chấp, quy định hiện hành cho phép tổ chức cá nhân thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó. Tuy nhiên, quy định này còn hạn chế quyền vay vốn vì ngoài mua chính nhà ở đó thì người vay còn có thể sử dụng để cải tạo lại nhà ở, do đó, cần phải nghiên cứu, bổ sung quy định này để đảm bảo quyền lợi và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân cải thiện nhà ở.
Ngoài ra, cần mở rộng cho phép chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam được tham gia nhận thế chấp nhằm tăng thêm nguồn vay cho tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu tham gia phát triển nhà ở.
Phân tích nguyên nhân của các tồn tại hạn chế này, đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng, về quản lý, sử dụng nhà ở, một số quy định pháp luật liên quan đã được sửa đổi, bổ sung thay thế, do đó dẫn đến sự chưa đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật nhà ở và pháp luật liên quan.
Việc tuân thủ các quy định về cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư chưa được thực hiện đầy đủ, dẫn đến thực hiện sai các quy định về đối tượng, điều kiện trong quản lý cho thuê, bán nhà ở này, trong khi đó, công tác kiểm tra, xử lý vi phạm, chế tài xử lý vi phạm còn chưa đáp ứng yêu cầu. Một số quy định về bố trí sử dụng, xử lý, thu hồi nhà ở, cưỡng chế thu hồi nhà ở còn chưa đầy đủ, chưa bao quát hết các trường hợp, dẫn đến cơ quan nhà nước không có cơ sở để thực hiện khi người sử dụng có hành vi vi phạm trong quản lý sử dụng.
Ngoài ra, về giao dịch nhà ở, do chưa phân định rõ phạm vi điều chỉnh giữa các pháp luật có liên quan (Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật dân sự) nên dẫn đến một số quy định thừa và trùng lắp, một số quy định lại thiếu, chưa đầy đủ, chưa bao quát hết được các trường hợp cụ thể, dẫn đến trong quá trình áp dụng pháp luật cũng còn gặp khó khăn.