TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP CHIỀU 11/5: ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI CHO Ý KIẾN DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Khắc phục kẽ hở của Luật Đất đai về cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất
Tham gia ý kiến thẩm tra về một số nội dung liên quan chính sách tài chính đất đai, Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách cho rằng, quy định tại Luật Đất đai 2013 có “kẽ hở” giữa quy định về chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 và quy định về việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất (là các tổ chức kinh tế, các tổ chức sự nghiệp công lập/ngoài công lập) “chuyển đi nơi khác”. Đó là, trước khi hoặc trong khi di chuyển cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở, cơ sở làm việc, đến nơi khác thì hầu hết các tổ chức, đơn vị này đã căn cứ điều khoản về “cho phép” chuyển mục đích sử dụng đất để xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được chuyển mục đích sử dụng đất đối với khu đất tại vị trí cũ sang thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, khu thương mại, dịch vụ. Mặt khác, cơ quan nhà nước đã bỏ qua điều khoản quy định thu hồi đất trong những trường hợp “chuyển đi nơi khác” này và cho phép tổ chức có văn bản nhu cầu và đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014 được chuyển mục đích sử dụng đất.
Hình ảnh tại một phiên họp của Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách
Hệ quả là, cùng là người đang sử dụng đất, nhưng có trường hợp thì bị Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho nhà đầu tư khác thuê đất thực hiện dự án đô thị, dự án xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng khu thương mại, dịch vụ, nhưng có trường hợp thì không những không bị thu hồi đất mà còn được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư vào các mục đích nêu trên mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo Thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách, sự bất bình đẳng phát sinh trong cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên không chỉ giữa người bị thu hồi đất và người không bị thu hồi đất mà còn phát sinh giữa nhà đầu tư phải đấu giá quyền sử dụng đất với nhà đầu tư không phải đấu giá đất quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư. Trong khi cơ chế tài chính về đất đai và giá đất còn có những vấn đề khó xử lý được triệt để thì người được hưởng lợi lớn nhất (quy về giá trị) đó là người sử dụng đất vừa được chuyển trụ sở đến vị trí mới không phải đấu giá đất vừa được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng khu thương mại, dịch vụ tại vị trí cũ mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Người duy nhất chịu thiệt hại về lợi ích là Nhà nước bị thất thu ngân sách.
Để khắc phục “kẽ hở” trong Luật Đất đai 2013 và đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư và giữa các nhà đầu tư với nhau, Thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách đề nghị cân nhắc, đưa lại nội dung về “thu hồi đất” trong trường hợp các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất “chuyển đi nơi khác” vào Điều 78 về thu hồi đất như đã được dự thảo tại bản lấy ý kiến Nhân dân.
Đồng thời, đề nghị cân nhắc bổ sung vào Điều 117 về chuyển mục đích sử dụng đất một khoản quy định về việc người đang sử dụng đất (là tổ chức) không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 114 (giao đất không thu tiền sử dụng đất) sang các loại đất phi nông nghiệp quy định tại các Điều 115 (giao đất có thu tiền sử dụng đất) hoặc Điều 116 (cho thuê đất); Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Chuyển sang đất thương mại, dịch vụ đối với các loại đất: đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Quy định cụ thể về điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, tại Điều 121 dự thảo Luật quy định về các điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, Thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách đề nghị cần quy định cụ thể về điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), không nên dẫn chiếu “điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản” để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với phạm vi điều chỉnh của các luật, tránh chồng chéo, trùng lặp.
Thường trực Uỷ ban Tài chính – Ngân sách cũng cho rằng quy định điều kiện tổ chức tham gia đấu giá phải có “năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án” như Dự thảo là không rõ ràng, còn chung chung, chưa rõ là năng lực chuyên môn hay năng lực về tài chính, kinh nghiệm như thế nào (đã thực hiện bao nhiêu dự án, quy mô dự án…). Mặt khác, việc quy định về năng lực, kinh nghiệm trong phát triển dự án sẽ không khuyến khích các tổ chức khởi nghiệp, sáng tạo.
Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, Thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu cách tiếp cận phù hợp và triệt để hơn để xử lý các tồn tại vướng mắc này một cách tổng thể trong cả Luật Đất đai và Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư, trong đó luật gốc là luật Đất đai. Theo đó, sửa đổi Luật Đất đai theo hướng mở rộng phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư áp dụng cả đối với các trường hợp là đất chưa được làm sạch (đất chưa giải phóng mặt bằng), với yêu cầu đặt ra với các nhà thầu phải có thêm năng lực thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đồng thời, dự thảo Luật Đấu thầu đang được sửa đổi và Luật Đầu tư sẽ cần được sửa đổi tương ứng ở các điều khoản liên quan đến đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Tương tự như với đấu giá, Thường trực Uỷ ban Tài chính – Ngân sách đề nghị thống nhất quy tắc áp dụng Luật, theo đó, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo quy định của Luật Đấu thầu; về điều kiện, tiêu chí đối với dự án có sử dụng đất và tổ chức tham gia đấu thầu sẽ thực hiện theo Luật Đất đai.
Có ý kiến cho rằng, việc liệt kê các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất như Dự thảo Luật dễ dẫn đến vừa thiếu hoặc vừa thừa. Do đó để bảo đảm đầy đủ, đề nghị quy định tất cả các trường hợp ngoài quy định tại Điều 121 và Điều 122 của Dự thảo Luật này đều phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương theo Luật Ngân sách nhà nước
Liên quan đến các khoản thu ngân sách từ đất đai, Thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách đề nghị quy định rõ thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định hiện hành. Đồng thời, để thực hiện Điều 55 Hiến pháp, các khoản thu, chi ngân sách nhà nước phải được dự toán và do luật định và bảo đảm tính minh bạch, đề nghị cần nghiên cứu bổ sung vào Dự thảo Luật các quy định về mặt nguyên tắc đối với thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, luật hóa một số quy định tại các Nghị định của Chính phủ về nội dung này đã áp dụng ổn định, không có vướng mắc.
Thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách nhất trí với nội dung mới của Dự thảo Luật quy định về việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương thực hiện theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước. Việc quy định mới như Dự thảo Luật sẽ điều tiết nguồn thu từ đất về ngân sách trung ương theo đó sẽ giảm gánh nặng cho ngân sách trung ương trong hỗ trợ cho những địa phương, khu vực khó khăn. Tuy nhiên, đây là nội dung mới nhằm thể chế hoá Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương, do đó việc dẫn chiếu theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước như Dự thảo Luật sẽ tạo khoảng trống pháp lý trong khi Luật Ngân sách nhà nước chưa được sửa đổi. Do đó, đề nghị quy định 01 điều hoặc 01 khoản để sửa đổi Luật Ngân sách nhà nước ngay trong điều khoản thi hành của Luật này để đảm bảo nội dung trên sẽ được thực thi ngay khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.
Đồng thời đề nghị làm rõ một số nội dung đối với thời kỳ ổn định ngân sách 2021-2025 thì các khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ được tính tỷ lệ phân chia như thế nào khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ năm 2024. Với việc tính tỷ lệ phần trăm phân chia các khoản thu, đề nghị đưa khoản thu này vào việc tính số bổ sung cân đối từ ngân sách trung ương cho ngân sách địa phương để đảm bảo công khai, công bằng, minh bạch trong quản lý, sử dụng ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách cũng cho ý kiến thẩm tra cụ thể về các nội dung về Quỹ phát triển đất; tổ chức phát triển quỹ đất; về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai; căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.