TS.CHÂU HOÀNG THÂN: ĐỀ XUẤT QUY ĐINH HỆ THỐNG CƠ QUAN ĐỘC LẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CÔNG
Ảnh minh hoạ
Đất đai có vai trò quan trọng đối với cuộc sống của con người và các hoạt động xã hội. Sau thời gian tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác nguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng…
Để đất đai thực sự là nguồn lực đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội và giải quyết được những vấn đề còn tồn tại hiện nay, Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" yêu cầu bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất…. Thể chế hóa quan điểm của Trung ương Đảng, dự thảo Luật Đất đại (sửa đổi) đã quy định rõ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể.
PGS.TS Đinh Dũng Sỹ - nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ
Quan tâm tới vấn đề bảng giá đất và giá đất cụ thể, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ - nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, tuy nhiên vẫn còn hệ thống hai giá đất là giá trong bảng giá đất và giá đất cụ thể; việc xây dựng, áp dụng hai loại giá này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ cả về nội dung chính sách lẫn kỹ thuật lập pháp. Do đó, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ cho rằng cần tiếp tục làm rõ về thẩm quyền, quy trình xây dựng cũng như phương pháp xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật quy định trong quá trình xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể, cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh và cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất. Nhận thấy quy định này chưa chặt chẽ về kỹ thuật luật pháp, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ đề nghị cần thay cụm từ “được thuê” bằng “phải thuê” để bảo đảm giá đất phải được xác định từ một tổ chức định giá chuyên nghiệp, bảo đảm tính độc lập, khách quan của giá đất trước khi được thẩm định và quyết định. Đồng thời cần quy định rõ cơ chế thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá.
Cũng liên quan tới vấn đề giá đất, Luật sư Trương Anh Tú - Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú cho biết, Điều 155 dự thảo Luật quy định giá đất được áp dụng trong một số trường hợp cụ thể, trong đó có trường hợp tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Luật sư Trương Anh Tú cho rằng cơ quan này vừa thu hồi đất vừa quyết định giá đất sẽ không đảm bảo tính khách quan.
Giá đất cần đảm bảo tính độc lập về chuyên môn, kết quả định giá đất của cơ quan định giá. Do đó, việc định giá chỉ cần đơn vị định giá độc lập mà không cần phải thông qua việc thẩm định hay quyết định về giá tại các cấp uỷ ban. Chứng thư thẩm định giá của cơ quan định giá độc lập chính là bảng giá để áp dụng bởi đây là đơn vị có chuyên môn, bằng cấp chứng chỉ, được pháp luật cho phép thực hiện hoạt động định giá, việc định giá đảm bảo tính khách quan, đúng giá thị trường. Do đó, cần bỏ các quy định về hội đồng định giá ở địa phương, cũng như các quy định về quyết định giá của Uỷ ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
Còn theo Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản, Điều 155 dự thảo Luật quy định về giá đất cụ thể nhưng bản thân trong điều luật có sự không thống nhất. Tại khoản 2 Điều 155 quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp “xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức” là mâu thuẫn với khoản 1 Điều 155 và điểm k khoản 3 Điều 154 (quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất).
Mặt khác khi đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thì không thể xác định giá đất khởi điểm và việc xác định giá đất khởi điểm không có ý nghĩa do chưa xác định được thời điểm hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng để giao đất. Về nguyên tắc, trường hợp giao đất không qua đấu giá thì giá đất phải xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo khoản 3 Điều 150 dự thảo. Do đó, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị không quy định “xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức” tại khoản 2 Điều 155 dự thảo.
Ở khía cạnh khác, có ý kiến chuyên gia chỉ ra rằng, nội dung của dự thảo Luật về "Bảng giá đất", "Giá đất cụ thể" dường như sử dụng chung nguyên tắc, cơ sở xây dựng giá riêng cho từng loại giá trong khi có căn cứ xác định khác nhau. Nếu quy định “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí” tức là Bảng giá đất được xây dựng trên cơ sở thửa đất chuẩn, không phải là giá đất cụ thể. Tuy nhiên, tại điểm k, khoản 3 Điều 154 quy định Bảng giá đất được áp dụng cho trường hợp “Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất”. Trong khi đó, đất bán đấu giá tại Điều 126 và Điều 127 chưa quy định căn cứ, phương pháp xác định giá khởi điểm bán đấu giá, giá gói thầu dự án có sử dụng đất xác định theo phương pháp nào. Từ phân tích trên, các chuyên gia cho rằng quy định như vậy là không phù hợp. Do đó, khi bảng giá đất chưa thực sự thuyết phục về khả năng sát giá thị trường, Luật không nên quy định sử dụng bảng giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất./.