Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được lấy ý kiến Nhân dân từ ngày 3/1 -15/3/2023
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 236 điều đề ra nhiều chính sách mới; sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng. Dự thảo đã thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng Khóa XIII, các Nghị quyết, kết luận của Đảng, của Quốc hội. Đặc biệt đã thể chế hóa 03 mục tiêu tổng quát, 06 mục tiêu cụ thể, 06 nhóm giải pháp và 08 nhóm chính sách lớn tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển.
Một trong những nội dung được xem là điểm nhấn của Dự thảo là quy định về cơ chế giao đất, cho thuê đất. Thực tế trong nhiều năm qua, vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hay không thông qua đấu giá, đấu thầu luôn là vấn đề tồn tại nhiều quan điểm khác nhau trong giải thích và áp dụng pháp luật. Thậm chí, việc thiếu những quy quy định một cách rõ ràng giữa các tường hợp đã dẫn tới tình trạng nhiều dự án phải tạm dừng triển khai để chờ hướng dẫn từ các cơ quan quản lý.
Do vậy, việc cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2013 liên quan nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và để thực hiện dự án đầu tư nói riêng nhằm giải quyết những bất cập, hạn chế, nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư có sử dụng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận, thực hiện đầu tư, cũng như hạn chế các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.
Điều 126 Dự thảo đã có những quy định rất cụ thể về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; các quy định về điều kiện cần đáp ứng của đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và điều kiện của các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cũng đã được quy định một cách cụ thể hơn, rõ ràng và mang tính chặt chẽ hơn so với quy định của Luật Đất đai năm 2013. Đặc biệt, quy định về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện trong tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cũng là một điểm nhấn, thể hiện sự minh bạch cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức triển khai đấu giá quyền sử dụng đất trên thực tế.
Tuy nhiên, góp ý vào nội dung này, TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, về điều kiện cần đáp ứng của đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, quy định tại Dự thảo có tính bao quát hơn, tuy nhiên “đất đã được thu hồi, hỗ trợ, tái định cư” cần được hiểu là toàn bộ khu đất đáu gái đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ , tái định cư hay chỉ cần một phân khu đất đấu giá đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc có thể được giải thích theo nhiều cách khác nhau như vậy có thể dẫn tới sự thiếu thống nhất, tùy tiện trong quá trình áp udngj pháp luật. Do đó, đề nghị cần có quy định cụ thể hơn như “Khu đất mang ra đấu giá đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.
TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội
Ngoài ra, điểm đ khoản 3 Điều 126 quy định: “Nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có đề xuất dự án đầu tư trên khu đất đưa ra đấu giá và tiến độ thực hiện dự án”. Luật Đầu tư năm 2020 quy định trước khi lựa chọn nhà đầu tư qua đấu giá, đấu thầu thì cơ quan nhà nước phải chấp thuận chủ trương đầu tư. Thông qua quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan nhà nước đã chấp thuận đề xuất dự án đầu tư với các nội dung: mục tiêu, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất, đề xuất nhu cầu sử dụng đất... Chấp thuận chủ trương đầu tư là một phần của hồ sơ mời đấu giá, khi tham gia đấu giá, các nhà đầu tư đều có nghĩa vụ tuân thủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc đấu giá trên cùng một mặt bằng sẽ đảm bảo cuộc đấu giá diễn ra cạnh tranh, công bằng, minh bạch. Việc cho phép mỗi nhà đầu tư được đề xuất dự án đầu tư và tiến độ thực hiện khác nhau sẽ không đảm bảo đấu giá trên cùng một mặt bằng. Do vậy, quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 126 Dự thảo cần xem xét bỏ quy định này.
TS. Đoàn Trung Kiên cũng đề xuất, Dự thảo nên xem xét lại quy định tại điểm g khoản 3 Điều 126 Dự thảo theo hướng bỏ quy định này hoặc bổ sung các trường hợp được phép điều chỉnh quy hoạch tương ứng với quy định tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng.
Bà Tống Thị Thanh Nam, nguyên PGĐ Sở Tư pháp TP Hà Nội
Quan tâm tới nội dung quy định tại Dự thảo, bà Tống Thị Thanh Nam, nguyên PGĐ Sở Tư pháp TP Hà Nội cho rằng, nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư trong Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 cơ bản đã được sửa đổi, bổ sung và có nhiều điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013. Các quy định của dự thảo tại Chương IX với 2 Mục và 13 Điều, đã cơ bản giải quyết các bất cập, hạn chế tại Luật Đất đai hiện hành.
Bên cạnh đó,Dự thảo đã có sự phân định trường hợp giao đất, cho thuê đất và căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua hoặc không thông qua đấu giá, đấu thầu. Đã bổ sung quy định về hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đây là quy định mới so với Luật Đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính đồng bộ hệ thống pháp luật cũng như nhu cầu thực tiễn. Tuy nhiên, cần tiếp tục lấy ý kiến đóng góp của nhân dân và chuyên gia để hoàn các quy định pháp luật, đảm bảo sau khi được thông qua đảm bảo tính khả thi, giảm thiểu nhất vướng mắc, khó khăn.
Cũng theo bà Tống Thị Thanh Nam, nguyên PGĐ Sở Tư pháp TP Hà Nội, mặc dù Dự thảo đã thiết kế hai điều (Điều 126. Đấu giá quyền sử dụng đất; Điều 127. Đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư), mặc dù vậy, cách quy định như dự thảo chưa rõ, cụ thể, phân định cũng như nguyên tắc lựa chọn hình thức đấu giá hay đấu thầu../