GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC QUYỀN TIẾP CẬN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH
Nghiên cứu dự luật, Phó Viện trưởng Viện Pháp luật và Kinh tế Asean Tống Thị Thanh Nam cho biết, với định hướng bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18- NQ/TW và các nghị quyết, kết luận khác có liên quan để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai; …, Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi tiếp tục kế thừa các quy định tiến bộ, phân định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc hoàn thành đăng ký đất đai đối với tất cả các thửa đất, đảm bảo hồ sơ địa chính đầy đủ thông tin để đất đai được đánh giá, thống kê, kiểm kê, lượng hóa, phản ánh đúng thực tế sử dụng đất, phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền các cấp.
Đồng thời, tăng cường trách nhiệm của người sử dụng đất thông qua việc quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, người được giao đất quản lý đã thực hiện đăng ký đất đai. Quy định chế tài xử lý đối với chính quyền địa phương các cấp không thực hiện tổ chức đăng ký đất đai bắt buộc; đối với người sử dụng đất, người được giao đất quản lý không hoặc chậm thực hiện việc đăng ký, ngăn chặn các trường hợp giao dịch không thực hiện đăng ký (giao dịch ngầm). Quy định rõ hơn trách nhiệm trong từng khâu giải quyết thủ tục hành chính, trách nhiệm của từng cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc đã xác lập các giấy tờ để làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
Phó Viện trưởng Viện Pháp luật và Kinh tế Asean Tống Thị Thanh Nam góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Ngoài ra, dự thảo cũng phân định cụ thể thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đối với các đối tượng và trách nhiệm của tổ chức dịch vụ công đối với việc cấp Giấy chứng nhận như: Hoàn thiện quy định về công nhận quyền đối với hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ; tháo gỡ các vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bổ sung quy định về đăng ký khi có sự thay đổi về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không về giá đất;….
Tiếp cận dưới khía cạnh quyền lợi của người sử dụng đất, Phó Viện trưởng Viện Pháp luật và Kinh tế Asean Tống Thị Thanh Nam đưa ra nhận định cũng như kiến nghị đối với một số quy định liên quan đến vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể:
Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”, đăng ký lần đầu bao gồm “thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký” (nội dung nay cũng được tiếp tục kế thừa tại Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi). Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy việc thực hiện đăng ký đất đai của người sử dụng đất và người được giao để quản lý hoặc đăng ký tài sản gắn liền với đất rất ít. Mặc dù đây là quy định bắt buộc đăng ký đối với đất đai, tuy nhiên, quy định này cũng xuất phát nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất, bởi việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận vào Sổ địa chính và có hiệu lực pháp lý.
Thứ hai, Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi đã bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết hơn các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, theo đó đăng ký lần đầu bổ sung các trường hợp thửa đất được Nhà nước cho thuê để sử dụng, thửa đất đực giao để quản lý, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không….; trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc chỉ đạo rà soát, tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu cho các trường hợp chưa đăng ký.
Thứ ba, Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi đã thiết kế 03 Điều (135, 136, 137) quy định các giấy tờ làm căn cứ và công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với từng trường hợp, chủ yếu kế thừa phần lớn các quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 cũng giao cho Chính phủ quy định chi tiết (Điều 141), tuy nhiên, cũng cần quy định cụ thể các trường hợp nhằm đảm bảo cơ chế xử lý hết các tình huống.
Theo đó, quy định cơ chế giải quyết triệt để các trường hợp chưa được công nhận (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), cần đảm bảo nguyên tắc người sử dụng đất đang quản lý, sử dụng đất ổn định lâu dài trước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (01/7/2014) phải được nhà nước công nhận. Việc công nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo các quyền của người sử dụng đất như tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp…, do vậy, việc không công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ (mặc dù họ đang quản lý, sử dụng không có tranh chấp và trên thực tế đã bỏ ra số tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng nhưng do không có giấy tờ hoặc bị thất lạc..); đồng thời cũng cần có cơ chế tài chính cho các trường hợp này.
Thứ tư, dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung các quy định rõ, cụ thể hơn, nguyên tắc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao, hạn mức đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Thứ năm, Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi tiếp tục kế thừa và bổ sung quy định về nguyên tắc, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Đặc biệt Dự thảo quy định về các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 144). Đây là điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013, phân định các trường hợp được cấp hoặc không được cấp Giấy chứng nhận. Với quy định này trong Dự thảo, cần có quy định cụ thể hơn nguyên tắc “người sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 144 đang quản lý, sử dụng lâu dài, không có tranh chấp được nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (thể hiện trong Luật hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết).
Thứ sáu, Dự thảo Luật Đât đai năm 2013 sửa đổi tiếp tục kế thừa và bổ sung cụ thể hơn các quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Thứ bảy, mặc dù Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 quy định đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định thì được nhà nước ghi nhận là người đang sử dụng đất tại thời điểm đăng ký, được tạm thời quản lý đất cho đến khi nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ, tuy nhiên cũng cần có cơ chế rõ ràng hơn về tính pháp lý gắn với quyền của người được giao tạm thời quản lý (thời gian, các quyền liên quan…), vì “tạm thời” không thể kéo dài.
Thứ tám, Dự thảo Luật đất đai năm2013 sửa đổi tiếp tục kế thừa Luật đất đai năm 2013 về quy định hành vi “sử dụng đất, thực hiện về giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền” là một trong hành vi bị nghiêm cấm (Điều 12 Dự thảo), tuy nhiên thực tiễn thi hành cho thấy hành vi này vi phạm là phổ biến, một trong nguyên nhân là do người sử dụng đất không nắm bắt đầy đủ quy định này.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đúng quy định “bắt buộc đăng ký đối với người sử dụng đất” trên thực tế, không nên quy định về chế tài xử lý mà cần quy định về cơ chế gắn với quyền lợi của người sử dụng đất, kết hợp tuyên truyền phổ biến để người dân tự thực hiện quyền của mình.
Thứ chín, việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được cải cách thủ tục hành chính đơn giản, đảm bảo thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền của mình, giảm thiểu tối đa các chi phí. Cần có quy định trách nhiệm của chính quyền trong việc chủ động rà soát, giải quyết các hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu còn tồn đọng, tránh nảy sinh tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phát sinh rất nhiều chi phí cho người dân, doanh nghiệp.
Thứ mười, khoản 1 Điều 137 Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, tiếp tục kế thừa Luật Đất đai năm 2013 về công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về đất, đang thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. Tại khoản 2 Điều 137 Dự thảo quy định chặt chẽ hơn so với khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, dự thảo chỉ cho phép công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện: Không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai.
Dự thảo đã loại bỏ trường hợp lấn, chiếm đất; trường hợp này sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế, có những giai đoạn do quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng buông lỏng nên hiện tượng người dân lấn chiếm đất (hồ ao, đường…), đã xây dựng nhà ở ổn định lâu dài hoặc đầu tư sản xuất kinh doanh…, việc quy định này cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, đặc biệt những người mua bán và hiện đang sử dụng đất. Do vậy, Dự thảo Luật cần nghiên cứu để có cơ chế xử lý các trường hợp theo thời điểm lấn chiếm và hiện trạng của thửa đất, đảm bảo hài hoà lợi ích cũng như trách nhiệm của các bên trong việc quản lý và sử dụng đất đai./.