Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XV
Sau hơn 08 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng…
Để đất đai thực sự là nguồn lực đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội và giải quyết được những vấn đề còn tồn tại hiện nay, ngày 16/6/2022, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Một trong những nhóm chính sách lớn của Nghị quyết 18-NQ/TW là hoàn thiện cơ chế xác định giá đất. Để cụ thể hoá chính sách này, Nghị quyết yêu cầu bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất….
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã được Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 vừa qua. Tại Phiên họp thứ 18, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã chính thức thông qua Nghị quyết về việc lấy ý kiến Nhân dân về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). trong đó, quy định lấy ý kiến Nhân dân từ tháng 01/2023 đến 15/3/20203.
Uỷ viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế Phan Đức Hiếu
Quan tâm tới vấn đề giá đất, Uỷ viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế Phan Đức Hiếu cho rằng đây là nội dung quan trọng nhất trong việc sửa đổi Luật Đất đai lần này để có thể xây dựng bảng giá đất phản ánh đúng thực tế. Đại biểu Phan Đức Hiếu chỉ ra rằng, cách thức định giá đất hiện nay còn mang tính chất hành chính, khá cứng nhắc và chậm thay đổi. Hiện nay có khung giá đất của trung ương; bảng giá đất và giá đất cụ thể, thời hạn thay đổi để phản ánh biến động trên thị trường còn chậm, không phản ánh được nhu cầu thực tế. Chính vì vậy đã tạo ra nhiều tác động bất lợi đối với các chủ thể trong xã hội.
Đưa ra ví dụ về nhận định này, Uỷ viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế cho biết, cơ quan nhà nước rất khó khi sử dụng phương pháp để định giá đất. Điều này gây bất lợi đối với những người muốn làm tốt bởi sẽ mang lại rủi ro khi chọn phương pháp định giá; kết quả đưa ra từ sự chênh lệch giữa các phương pháp là rất lớn nhưng ngược lại, đây lại là cơ hội cho những trường hợp lạm dụng.
Bên cạnh đó, đối với chủ thể sử dụng đất như người dân, khi bị đền bù giải phóng mặt bằng trong trường hợp bị thu hồi đất thì giá đền bù cho miếng đất đấy khiến người dân cảm thấy bị thiệt thòi; thậm chí tạo ra sự chênh lệch địa tô mà không được phân chia công bằng và đúng đối tượng.
Cùng với đó, đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội cho rằng cần bám sát theo Nghị quyết 18-NQ/TW là phải sử dụng các quan hệ về thị trường, đảm bảo nguyên tắc của thị trường trong việc xác định giá đất cũng như đề bù, giải phóng mặt bằng. Đối với giá đất, việc sửa đổi luật phải cương quyết tiến tới xây dựng bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường đất đai. Khi phản ánh đúng giá trị thị trường, những quan hệ liên quan đến đất đai, người có đất bị thu hồi hay được cấp đất đều phải thực hiện những nghĩa vụ tương ứng với giá trị đó, thấy tương đối thỏa đáng. Như vậy, lợi ích của những người tham gia vào quan hệ này sẽ được đảm bảo, tránh được mâu thuẫn như hiện nay.
Theo đại biểu, từ việc xác định bảng giá đất sát với quan hệ thị trường thì những quan hệ về thu hồi đất, đền bù đất đai không còn xảy ra vấn đề vi phạm lợi ích. Như vậy, thu hồi đất đai cũng phải được thực hiện một cách thống nhất. Đồng thời cũng cần khắc phục tình trạng để người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận. Bởi nếu cứ để tự thỏa thuận thì có thể có một số người dân cố tình gây khó khăn, cố tình tìm các biện pháp để đòi giá thật cao nhằm hưởng lợi. Nếu việc đền bù và thu hồi đất thực hiện tốt nguyên tắc đảm bảo giá trị thị trường sẽ giải quyết được tất cả những mâu thuẫn.
GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Còn theo GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, một trong những tồn tại lớn nhất trong Luật Đất đai năm 2013 là tồn tại về giá đất. Đơn cử như tại phố cổ của Hà Nội, giá đất có thể lên đến 800 triệu hoặc hơn 1 tỷ, nhưng bảng giá đất của Thành phố Hà Nội không phản ánh điều đó. Đây là minh chứng thể hiện rõ nhất quy định của nhà nước không phản ánh được giá trị của thị trường. Mặt khác, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương cũng yêu cầu tìm lộ trình, tức là không đòi hỏi ngay lập tức nhưng cần lộ trình để nhà nước có nắm được rõ giá thị trường như thế nào, chính xác hơn là giá trị nào đó thể hiện được nguyên tắc thị trường.
Bên cạnh đó, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng, giá đất là vấn đề trung tâm của Luật Đất đai (sửa đổi) lần này bởi hầu hết các vấn đề hiện nay đều xoay quanh giá đất. Hiện nay, đất đai đa phần đều được sử dụng hợp pháp, nếu Nhà nước muốn định hướng theo cơ chế dùng thị trường để phân bổ qua hình thức đấu giá, đấu thầu như Nghị quyết đã khẳng định thì sẽ phải dùng công cụ hành chính để thu hồi đất và phân bổ thông qua cơ chế cạnh tranh. Như vậy, giá đất để bồi thường cho người dân phải tính rất sát, phản ánh đầy đủ, nếu giá đất không phản ánh đúng giá thị trường hoặc thấp hơn giá thị trường rất nhiều thì sẽ xảy ra khiếu kiện.
Bên cạnh đó, sau khi Nhà nước thu hồi đất của người dân theo cơ chế hành chính và phân bổ theo cơ chế thị trường qua hình thức đấu giá, đấu thầu, nếu cách xác định giá không phản ánh đúng giá thị trường thì nguồn lực đất đai sẽ không được điều tiết; sự chênh lệch địa tô mà không phản ánh đúng, đầy đủ giá đất sẽ dẫn đến việc thất thoát ngân sách nhà nước. Do đó, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần phải coi giá đất là vấn đề trung tâm nhất của Luật Đất đai (sửa đổi).
Ở khía cạnh khác, TS.LS Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp nêu rõ, Luật Đất đai quy định giá đất nhà nước đưa ra để bồi thường phải sát với giá thị trường. Nhưng trên thực tế không có đủ cơ chế để đảm bảo việc giá đất nhà nước đưa ra bằng với giá thị trường dẫn đến người có đất bị thu hồi bị thiệt thòi, không đồng ý bàn giao mặt bằng, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng và gây thiệt hại đến tài sản của người sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Nghị quyết 18-NQ/TW quy định quyền lợi của người sử dụng đất sau khi bị thu hồi đất phải được đảm bảo. Theo đó, bỏ khung giá đất để địa phương lập giá đất phù hợp với giá thị trường, điều kiện đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất, ít nhất là bằng hoặc tốt hơn điều kiện sống trước đây.
Luật sư Đặng Văn Cường nhấn mạnh, nội dung quy định, định hướng này trong Nghị quyết 18-NQ/TW cần phải được thể chế hóa thành những điều luật cụ thể, chặt chẽ, dễ hiểu, dễ áp dụng và đảm bảo tính khả thi trên thực tế. Nếu thực hiện được điều này thì vấn đề khiếu kiện hành chính về đất đai khi nhà nước thu hồi sẽ giảm đi rất nhiều, đảm bảo công bằng xã hội và giảm bớt những hệ lụy, tiêu cực xã hội khi thực hiện thủ tục thu hồi đất. Khi giá đất mà nhà nước thu hồi bằng với giá thị trường, quyền lợi điều kiện tái định cư tốt hơn chỗ ở hiện tại thì người dân sẽ sẵn sàng bàn giao đất, sẵn sàng hợp tác phối hợp tối đa với chính quyền để bàn giao mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, các dự án sử dụng đất sẽ được đưa vào triển khai nhanh chóng bởi khi đó đã hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân./.