KIẾN NGHỊ THIẾT KẾ CƠ CHẾ CÓ SỰ CAN THIỆP CỦA NHÀ NƯỚC VÀO VIỆC THU HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP NHÀ ĐẦU TƯ KHÔNG THỎA THUẬN ĐƯỢC
Khoản a điểm 1, Điều 158 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Quy định này vẫn nhận được sự quan tâm, đóng góp ý kiến từ đại biểu Quốc hội, chuyên gia, nhà khoa học sau nhiều lần tiếp thu, sửa đổi, bổ sung.
Nhiều ý kiến cho rằng quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Thực tế tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn, dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, cạnh tranh về thu hút đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội.
Việc duy trì một mặt bằng hợp lý chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước. Để quy định bảo đảm tính khả thi, có ý kiến đề nghị bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW và rà soát, chỉnh sửa các quy định có liên quan bảo đảm nguyên tắc này; làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”; mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, cụm từ “nguyên tắc thị trường” cần được cụ thể, rõ ràng trong dự thảo Luật Đất đai, thế nào là thị trường cũng cần được làm rõ. Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, thị trường ở đây không phải là mong muốn của người mua, cũng không phải là mong muốn của người bán, mà phải theo nguyên tắc chung, trong đó có những điều kiện cụ thể, có thể 5-7, thậm chí 20 điều kiện. Đây là những điều kiện chung để các địa phương, cơ quan định giá dựa vào đó định giá đất đai, càng cụ thể, việc định giá càng chính xác, độ sai lệch càng ít đi giữa các địa phương, các vùng miền. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, giá đất theo nguyên tắc thị trường nghĩa là các địa phương có giá khác nhau nhưng với những nguyên tắc chung để áp vào thì giá đất sẽ phù hợp. Vì vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định các nguyên tắc thế nào là giá thị trường, từ đó giúp các địa phương, cơ quan quản lý đất đai tuân thủ và áp dụng theo pháp luật; quy định các nguyên tắc chung nhưng khi áp dụng thành cái riêng của từng vùng miền, địa phương.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để giá đất sát với giá thị trường, bảng giá đất cần được ban hành theo từng năm, thậm chí ban hành 6 tháng. Việc giao định giá đất thuộc thẩm quyền cấp huyện sẽ phù hợp với sự thay đổi của địa phương và phù hợp với quy hoạch chung của tỉnh.
Để việc định giá đất khách quan, công bằng, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm, thành phần trong Hội đồng định giá đất cần có đủ đại diện, từ chuyên gia có chuyên môn sâu, sự tham gia với vai trò cầm trịch của Ủy ban nhân dân huyện. Bên cạnh đó, có sự tham gia của các hội chuyên ngành một cách linh hoạt (tùy thuộc vào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tác động đến đối tượng nào để mời tham gia Hội đồng định giá đất).
Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, bất cập trong quản lý định giá đất đang là khoảng trống pháp luật trong hệ thống tài chính đất đai, có tình trạng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn giá đất trung bình trên thị trường, gây thất thoát nguồn thu từ thuế đất. Cơ sở dữ liệu giá đất thị trường không thể được thiết lập vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất, trong khi Luật Đất đai năm 2013 đã quy định thuế đất được xác định theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Không có sự đổi mới về cơ chế giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất, nhất là giá đất áp dụng trong tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, hệ thống Hội đồng thẩm định giá đất cần được kiện toàn theo hướng độc lập và khách quan hơn để thẩm định bảng giá đất và thẩm định giá đất khi định giá đất cụ thể, đồng thời trao quyền giải quyết các khiếu nại, tranh chấp về giá đất theo hai cấp hội đồng để giải quyết.
Đại biểu Trần Đình Gia – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh
Để giải quyết những bất cập trong luật hiện hành, đại biểu Trần Đình Gia – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định giá đất là giá đất phải được xác định trước khi giao đất, cho thuê đất. Các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có cùng vị trí địa lý tương đồng và các tiêu chí về xây dựng điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ số sử dụng đất có giá tương đương nhau, vì giá đất là cơ sở quan trọng để Nhà nước tính tiền sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đồng thời giá đất cũng là khoản chi phí quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của người dân, của doanh nghiệp. Do đó, giá đất cần phải có trước để các tổ chức, cá nhân khảo sát, nghiên cứu quá trình lập phương án sản xuất kinh doanh.
Về nguyên tắc, căn cứ phương pháp định giá đất, đại biểu Phạm Thị Thanh Mai – Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội cho biết, tại điểm tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 158 quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tế và khó thực hiện.
Đại biểu nêu thực tế thị trường bất động sản hiện nay giá trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực không phản ánh đúng giá trị thị trường, thường thấp hơn để tranh thủ trốn thuế. Hơn nữa, có một số vùng chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia do những vùng này không có giao dịch về đất đai nên việc thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát không khả thi. Ngoài ra, việc xác định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp chiết trừ thu nhập thặng dư trong thời gian qua cũng bộc lộ những điểm chưa thật sự như mong muốn của các cơ quan quản lý, dễ dẫn đến sai phạm.
Vì vậy đại biểu đánh giá cao ban soạn thảo đã tiếp thu phương pháp định giá đất bằng sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số K nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. Việc áp dụng hệ số K này để tính giá đất sẽ đẩy mạnh công tác cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch và nhà đầu tư sẽ chủ động trong việc xác định giá đất, lập phương án kinh doanh đầu tư của doanh nghiệp.
Bộ trường Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh
Giải trình những băn khoăn liên quan đến giá đất, Bộ trường Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến tiếp thu đưa phương pháp tính thặng dư, trong đó nghiên cứu đưa thêm và bổ sung, chỉnh lý về nguyên tắc, điều kiện áp dụng về phương pháp tính giá đất. Bởi theo Nghị quyết 18-NQ/TW, phải tính giá đất theo sát thị trường, nhưng hiện nay đầu vào thị trường chưa thực sự minh bạch, chưa thật sự tính toán chính xác. Do vậy, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đang giao cho các bộ nghiên cứu triển khai sàn giao dịch bất động sản gắn với quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong dự thảo luật, ban soạn thảo sẽ cố gắng quy định cụ thể để tính được giá đất chính xác nhất.
Bộ trưởng cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ xây dựng dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về giá đất trình Chính phủ, trong đó sẽ lấy những nguồn thông tin đầu vào từ thuế, từ sàn giao dịch bất động sản, từ tổ chức bán đấu giá, từ văn phòng công chứng, từ các giao dịch… để đảm bảo tính chính xác nhất trong việc giao dịch giá đất hiện nay.