Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV
Theo Tờ trình của Chính phủ, sau gần 08 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung. Trên cơ sở việc đánh giá chi tiết, Quốc hội đã thống nhất sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và bổ sung dự án Luật này vào Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 nhằm hoàn thiện thể chế pháp luật về kinh doanh bất động sản để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở quản lý chặt chẽ, bảo đảm an toàn, lành mạnh, ổn định và vận hành thông suốt; cơ cấu lại thị trường bất động sản; sử dụng nguồn lực tiết kiệm, hiệu quả; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; phát triển đô thị, các dự án bất động sản gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có tính đến thời điểm thực hiện quy hoạch, kế hoạch để cân đối cung cầu, tạo mặt bằng giá bất động sản phù hợp, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Dự án luật được kỳ vọng sẽ khắc phục những tồn tại, hạn chế sau 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của Luật này với các luật khác có liên quan để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Việc xây dựng dự án luật bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đảm bảo kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
ĐBQH Trương Trọng Nghĩa – Đoàn ĐBQH thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, cần xem xét quy định người dân khi mua bán nhà đất, chỉ cần qua cơ quan công chứng, không bắt buộc phải qua sàn
Góp ý thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐBQH Trương Trọng Nghĩa – Đoàn ĐBQH thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cần bảo đảm trên tinh thần bảo vệ người tiêu dùng. Góp ý cho nội dung nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Nghĩa cho biết, người kinh doanh bất động sản luôn muốn làm sao huy động vốn càng sớm càng tốt. trong khi nhà ở hình thành trong tương lai thì chưa được nghiệm thu. Do vậy, những nhà ở này không thể đem ra bán được. Đại biểu cho rằng, dự thảo Luật cần phải có quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải công khai và chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, trung thực và chuẩn xác của các thông tin về các dự án.
Theo đại biểu Nghĩa, kinh doanh bất động sản có cả "công và tội". Dù chưa có thống kê, song hiện có nhiều vấn đề và hệ quả đặt ra. Nhiều người dân, cả đời, thậm chí 2 đến 3 đời mới mua được căn hộ nhưng vẫn không được sở hữu, không được cấp giấy tờ chứng nhận.
Đối với họ, một sản phẩm bất động sản, một căn nhà mua về để ở là rất quan trọng, vấn đề sở hữu rất quan trọng, nhạy cảm. Theo đại biểu Trương Trọng Nghĩa, cơ quan soạn thảo Luật Kinh doanh Bất động sản không nên vì những tiêu cực của thị trường vừa qua mà đặt ra nhiều thứ như hàng rào để khoanh vùng, quản lý kinh doanh bất động sản. Vấn đề tiêu cực ở con người, chứ không phải cứ đặt hàng rào là có ý nghĩa.
Nhiều đại biểu cho rằng, người dân mua nhà ở, cho thuê… đó là hành vi dân sự, hoạt động bình thường, không dính đến đến chuyện kinh doanh, do đó, không nên quy định bắt buộc mọi giao dịch phải lên sàn
Theo đại biểu Trương Trọng Nghĩa, người dân khi mua bán nhà đất, chỉ cần qua cơ quan công chứng, không cần phải qua sàn. Người dân mua nhà ở, cho thuê… đó là hành vi dân sự, hoạt động bình thường, không dính đến đến chuyện kinh doanh. Do đó, không liên quan đến việc lên sàn hay không lên sàn. Việc lên sàn mua bán nhà ở, đất đai hay không là quyền của người dân. Đại biểu nhấn mạnh, không lẽ người dân có đất, bán cho người có giao kết, nhưng vẫn phải mất chi phí, thủ tục qua sàn rồi cuối cùng không để làm gì.
Nhiều đại biểu Quốc hội cũng có chung nhận định này đối với việc quy định của dự thảo Luật bắt buộc giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua sàn. Đại biểu Quốc hội Trần Hoàng Ngân- Đoàn ĐBQH thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, sàn giao dịch bất động sản hiện nay chỉ là sân chơi của giới kinh doanh bất động sản, nơi mua - bán của môi giới, doanh nghiệp. Vai trò chức năng của sàn giao dịch bất động sản chưa rõ ràng nên đại biểu Ngân đề nghị bỏ quy định giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua sàn.
ĐBQH Trần Hoàng Ngân- Đoàn ĐBQH thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, nên bỏ quy định giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua sàn, bởi sàn giao dịch bất động sản hiện nay chỉ là sân chơi của giới kinh doanh bất động sản, nơi mua - bán của môi giới, doanh nghiệp
Theo đại biểu Trần Hoàng Ngân, hiện Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện điều chỉnh các vấn đề đất đai, nhà ở và có liên quan đến nhau. Các luật này đều có tồn tại và cần sửa đổi để có hiệu quả thực thi. Tuy nhiên, khi các luật còn nhiều điểm ràng buộc, vướng mắc, thì trên thực tế doanh nghiệp và người dân vẫn còn khó khăn. Về lâu dài trong 5 đến 10 năm tới, chúng ta nên gộp ba dự luật trên thành một luật chung để thống nhất trong quản lý, thực thi.
Đại biểu Trần Hoàng Ngân cho rằng, trong thực tiễn, việc doanh nghiệp giao không đúng hợp đồng ký kết với người dân rất nhiều, do đó người dân yếu thế, không được bảo vệ. Nhiều doanh nghiệp không giao nhà đúng hạn, trong khi bắt người dân nộp tiền đúng hạn. Khi trao hết tiền, người dân ở thế phải đuổi theo doanh nghiệp để được giao nhà. Trong khi đó, giao kết hợp đồng đã có sẵn.
Đại biểu dẫn chứng có tình huống người dân đưa hết tiền cho doanh nghiệp như hợp đồng, nhưng đúng thời hạn không có nhà. Trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp lý, khi nhà được cấp phép nhà ở xã hội nhưng lại xây thành nhà ở thương mại, khi bị thanh tra, không hoàn thiện, trễ hẹn giao nhà cho dân, ngừng giao dịch… Đó là những vấn đề đòi hỏi Luật phải rà soát, giải quyết.
Đại biểu Trần Hoàng Ngân nhấn mạnh, có những trường hợp đã gây nên sự bức xúc cho người dân. Do vậy, dự thảo Luật này cần phải quy định một cách chi tiết và cụ thể trách nhiệm của nhà đầu tư, chủ đầu tư, kể cả cơ quan quản lý nhà nước cấp phép xây dựng đối với các công trình. Đại biểu nhấn mạnh, cần phải quan tâm nhiều đến việc bảo vệ người yếu thế, tức là phía người mua trong giao dịch bất động sản./.