THẢO LUẬN TẠI TỔ 6: XEM XÉT KỸ QUY ĐỊNH VỀ QUỸ VIỄN THÔNG CÔNG ÍCH ĐỂ KHÔNG TẠO SỨC ÉP TỚI DOANH NGHIỆP, NGƯỜI DÂN
Tổ 6 gồm các đại biểu thuộc Đoàn ĐBQH các tỉnh Quảng Nam, Phú Thọ, Đắk Nông, Trà Vinh.
Qua thảo luận, các đại biểu tại Tổ 6 cơ bản nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, việc sửa đổi này nhằm bảo đảm yêu cầu về thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành.
Đồng thời, các đại biểu nhấn mạnh, việc sửa đổi lần này phải bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là cùng thời điểm Quốc hội đang xem xét sửa đổi toàn diện Luật Đất đai và Luật Nhà ở; góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch, lành mạnh, bền vững, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Toàn cảnh phiên họp
Tuy nhiên, theo nhận định của một số đại biểu, báo cáo đánh giá tác động chính sách mới đưa ra các giả thuyết mang tính định tính, thuyết minh còn chung chung; Báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan chưa đủ chi tiết; dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản chưa được hoàn thiện theo ý kiến thẩm tra sơ bộ; Bảng thuyết minh dự thảo Luật còn một số điểm chưa thống nhất với dự thảo Luật trình Quốc hội. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, làm rõ trong hồ sơ dự án Luật những vấn đề này.
Góp ý vào nội dung cụ thể, một số đại biểu chỉ rõ, điểm c khoản 1 Điều 6 dự thảo Luật quy định về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm “các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất” là không phù hợp với phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật do Điều 1 dự thảo Luật chỉ quy định điều chỉnh về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Nhiều ý kiến đề nghị bỏ nội dung này để thống nhất với Điều 1 dự thảo Luật.
Về nguyên tắc áp dụng pháp luật, các đại biểu đề nghị bỏ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 5 dự thảo Luật. Theo các đại biểu phân tích, quy định “Hoạt động kinh doanh bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan” tại khoản 1 là quy định hiệu lực về không gian của văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên khoản 1 Điều 155 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 đã có quy định chung về nội dung này; Các trường hợp không ưu tiên áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 5 không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng bất động sản, dự án bất động sản, do đó không phát sinh xung đột pháp luật với Luật Kinh doanh bất động sản.
Quy định về việc giải quyết các quan hệ pháp luật về kinh doanh bất động sản tại khoản 3, nếu nhằm mục đích điều chỉnh các quan hệ pháp luật về kinh doanh bất động sản thì đương nhiên áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản theo phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật; nếu nhằm mục đích giải quyết xung đột pháp luật về kinh doanh bất động sản thì xử lý theo nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật; nếu nhằm mục đích giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản thì không thuộc phạm vi của Điều này.
Đại biểu Dương Khắc Mai, Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông phát biểu
Tham gia thảo luận, đại biểu Dương Khắc Mai, Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét lại nội dung cho thuê đất trả tiền 1 lần, sửa thành cho thuê đất để đồng bộ với Điều 175 của Luật Đất đai (sửa đổi) hiện cũng đang được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần 2. Để đảm bảo tính thống nhất, tránh phát sinh các bất cập, vướng mắc, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi theo hướng thống nhất về thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản, thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đối với các dự án khác không phải là dự án kinh doanh bất động sản thì cần tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư hiện hành.
Đối với việc huy động vốn cho nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, đại biểu kiến nghị cho phép nhận đặt cọc, nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai theo Bộ luật Dân sự trước khi đủ điều kiện huy động vốn theo luật Kinh doanh bất động sản. Mức thu đặt tiền cọc có thể hạn chế không quá 5% giá trị nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai.
Về nội dung của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, có ý kiến đại biểu đề nghị quy định rõ các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Điều 45 dự thảo Luật là các loại hợp đồng mẫu và giao Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng mẫu để bảo đảm phù hợp với khoản 7 Điều 3 và điểm n khoản 1 Điều 20 dự thảo Luật, tạo cơ sở để Chính phủ quy định chi tiết.
Đối với giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, đề nghị bổ sung quy định tại Điều 45 và Điều 47 dự thảo Luật về loại hợp đồng giữa 03 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) và nội dung cơ bản của hợp đồng để ràng buộc trách nhiệm của cả chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản, trong đó có trách nhiệm bồi thường của sàn giao dịch bất động sản nếu cung cấp thông tin không đầy đủ, không đúng sự thật dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch, bảo đảm quyền lợi cho người mua.
Đại biểu Dương Văn Phước, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam
Phát biểu ý kiến tại phiên họp, đại biểu Dương Văn Phước, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam cho biết, về giải thích từ ngữ, khoản 5 Điều 3 quy định: Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền không quá 50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua và được sử dụng nhà ở, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hàng tháng hoặc thỏa thuận giữa các bên cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó. Đại biểu cho rằng quy định như vây dễ dẫn đến áp dụng tùy tiện, nên cần cân nhắc, xác định rõ, tránh những tình huống khó xử lý khi xảy ra tranh chấp.
Khoản 1, Điều 5 quy định rằng, “trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”. Đại biểu đề nghị xem xét lại nội dung quy định này nhằm đảm bảo tính chặt chẽ của hệ thống văn bản pháp luật theo Luật Ban hành quy phạm pháp luật. Mặt khác, Bộ luật Dân sự cũng đã điều chỉnh nhiều nội dung liên quan đến bất động sản, đại biểu đặt vấn đề, nên áp dụng pháp luật thế này để không trái với quy định của khoản 1 Điều 5 theo Luật hiện hành. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu kỹ lưỡng nội dung này.
Ngoài ra, về điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, các đại biểu nhất trí rằng cần quy định chặt chẽ, cụ thể điều kiện về năng lực tài chính đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, góp phần sàng lọc chặt chẽ nhà đầu tư khi tham gia thị trường kinh doanh bất động sản, nhằm bảo đảm chủ đầu tư có đủ năng lực phát triển dự án bất động sản và bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê, thuê mua. Tuy nhiên, do khái niệm vốn thuộc sở hữu của mình chưa được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật để làm cơ sở đánh giá, xác định năng lực tài chính của doanh nghiệp, đề nghị giữ nguyên cụm từ vốn chủ sở hữu như quy định hiện hành.