QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
ĐẢM BẢO ĐỒNG BỘ VỀ CƠ SỞ HẠ TẦNG KHI XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ ĐỂ PHỤC VỤ NGƯỜI DÂN
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là một trong những dự án Luật quan trọng, thiết thực cuộc sống của người dân và đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội được Quốc hội chọn lựa xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 này. Nhiều nội dung mới được đưa dự án Luật này như thúc đẩy việc xây dựng nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội; đồng bộ về cơ sở hạ tầng khi xây dựng nhà ở; các quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại…
Để có thêm đóng góp vào việc hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), phóng viên Cổng Thông tin điện tử Quốc hội phỏng vấn đại biểu Lê Thị Song An - Đoàn ĐBQH tỉnh Long An.
Quốc hội thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Phóng viên: Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là một trong những dự án Luật được Quốc hội chọn lựa xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 này. Vậy những nội dung trọng tâm nào được đại biểu quan tâm nhất trong dự án Luật này?
ĐBQH Lê Thị Song An: Qua nghiên cứu, tôi tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở nhằm thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước trong quản lý, phát triển nhà ở; khắc phục những hạn chế, vướng mắc, sự chưa phù hợp của pháp luật hiện hành, bổ sung các vấn đề mới nảy sinh trong cuộc sống, cũng như luật hóa các quy định dưới luật đã được thực tiễn khẳng định là phù hợp, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, an sinh xã hội.
Trước hết, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung một số khái niệm mới, trong đó có Nhà lưu trú công nhân tại khoản 9 Điều 3 được định nghĩa là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế để bố trí cho công nhân, người lao động thuê lưu trú trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật Nhà ở.
Tuy nhiên, tôi cho rằng, quy định này là chưa phù hợp với thực tế, còn chồng chéo với các quy định pháp luật khác như: Tại khoản 1 Điều 19 và khoản 9 Điều 77 Luật Đầu tư quy định nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp phải nằm ngoài phạm vi ranh giới địa lý của khu công nghiệp và đảm bảo khoảng cách an toàn về môi trường cũng như theo quy định pháp luật về xây dựng và các quy định khác có liên quan. Hay tại Điều 149 Luật Đất đai hiện hành cũng quy định: Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Vì vậy, tôi đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu điều chỉnh nội dung này cho phù hợp, đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.
Đại biểu Lê Thị Song An - Đoàn ĐBQH tỉnh Long An.
Liên quan đến nhà ở cho công nhân cũng được đề cập tại các loại hình nhà ở phát triển theo dự án và tiêu chuẩn diện tích nhà ở (Điều 33). Theo đó, tại khoản 1, tôi đề nghị bổ sung loại hình nhà ở phát triển theo dự án, bao gồm:“Dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để phù hợp với quy định tại Mục 3, Chương VI về Phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
Tại khoản 2, quy định chung về tiêu chuẩn diện tích nhà ở, bao gồm cả nhà lưu trú công nhân, căn hộ chung cư và tại khu vực nông thôn, việc xây dựng nhà ở phải phù hợp với phong tục, tập quán, kiến trúc nhà ở nông thôn theo từng vùng, miền; phải bao gồm các công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất của hộ gia đình, cá nhân.
Theo tôi, quy định này vẫn còn khá chung chung, chưa đưa ra được những tiêu chí cụ thể để bảo đảm mục tiêu, yêu cầu khi phát triển các hình thức nhà ở. Do đó, tôi đề nghị Ban soạn thảo rà soát, xây dựng cụ thể hơn tiêu chuẩn thiết kế cơ bản và các tiện nghi tối thiểu cần có phục vụ cuộc sống của người dân. Ví dụ như diện tích sử dụng tối thiểu là khoảng bao nhiêu m2/người; điều kiện an toàn về vệ sinh môi trường, phòng chống cháy nổ; xây dựng thiết chế văn hóa,... Đồng thời, Luật cần bổ sung quy định làm rõ tiêu chí về sự phù hợp với phong tục, tập quán, kiến trúc nhà ở nông thôn theo từng vùng, miền, nếu không sẽ rất khó để xác định và quy định cụ thể các công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất của hộ gia đình, cá nhân là bao gồm các công trình nào để tạo sự thống nhất trong quá trình áp dụng.
Phóng viên: Để phát triển nhà ở, trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có đưa ra một điểm mới là cho các thành viên hộ gia đình, cá nhân phát triển nhà ở, trong đó có xây dựng nhà ở cho công nhân. Đại biểu có quan điểm như thế nào về nội dung này?
ĐBQH Lê Thị Song An: Theo quy định tại Điều 32 dự thảo luật thì chỉ có 02 hình thức phát triển nhà, đó là: Phát triển nhà ở theo dự án tại khoản 1 và các thành viên hộ gia đình, cá nhân phát triển nhà ở theo quy định tại mục 5 Chương IV của Luật này. Quy định này tôi cho rằng chưa phù hợp với phần giải thích từ ngữ, cụ thể tại khoản 3 Điều 3 quy định: Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Với cách thiết lập này thì tổ chức không có quyền phát triển nhà ở riêng lẻ, điều này hoàn toàn không phù hợp, vì rõ ràng tổ chức có tiềm lực về kinh tế, tài chính, năng lực và kinh nghiệm mà nếu không được phép phát triển nhà ở riêng lẻ thì lãng phí rất lớn nguồn lực xã hội. Theo tôi, Ban soạn thảo dự thảo Luật cần nghiên cứu mở rộng cho các tổ chức cùng tham gia phát triển nhà ở riêng lẻ, nhằm đáp ứng các yêu cầu về nhà ở của người dân trong thời gian tới.
Các đại biểu tham dự kỳ họp thứ 5.
Phóng viên: Hiện nay, vấn đề được người dân quân tâm nhất khi mua nhà ở là phải có đầy đủ các hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để thuận tiện cho cuộc sống. Theo đại biểu, để mong muốn này trở thành hiện thực thì cần những giải pháp hữu hiệu nào khi sửa đổi Luật Nhà ở?
ĐBQH Lê Thị Song An: Quy định về các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Điều 35 và Điều 41 của dự thảo Luật, tại điểm b, c khoản 3 dự thảo luật quy định: Dự án phải đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội và xác định rõ trong chủ trương đầu tư dự án trách nhiệm đầu tư, xây dựng và quản lý, sử dụng sau đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án. Theo tôi qui định này là cần thiết để đảm bảo cho dự án được đầu tư hoàn chỉnh, tránh được tình trạng chủ đầu tư chỉ chạy theo lợi nhuận, hoàn thành sản phẩm là nhà ở để đưa vào đầu tư kinh doanh, không đầu tư hoặc đầu tư chậm trễ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ chung cho cả dự án.
Tuy nhiên, quy định này trong thực tế vẫn còn một số bất cập và gây khó khăn cho nhà đầu tư, cụ thể là Dự án xây dựng nhà ở với mục đích phải có người vào ở với tỷ lệ nhất định, khi đó hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mới có thể vận hành hoàn chỉnh được. Đối với dự án chưa có người vào ở mà các hạ tầng này đầu tư hoàn chỉnh sẽ gây lãng phí vì không có người sử dụng và kinh phí vận hành lại rất tốn kém. Bên cạnh đó, với quy định phải đầu tư hoàn chỉnh dự án, đảm bảo đồng bộ 100% hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội dẫn đến việc nếu chưa đảm bảo việc đầu tư hoàn chỉnh sẽ chưa cho phép chủ đầu tư bán nhà, người dân chưa vào ở, từ đó làm cho các dự án bị chậm tiến độ, tạo nút thắt trong giao dịch, mua bán, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền lợi của người mua nhà không đảm bảo, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện đông người trong thời gian qua.
Để tháo gỡ các điểm nghẽn trên, tôi đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc điều chỉnh khoản 2, khoản 3 Điều 35 và khoản 3 Điều 41 của dự thảo Luật cho sát hơn với thực tế, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh từ các quy định của Luật Nhà ở hiện hành. Đặc biệt, đối với hạ tầng xã hội chỉ yêu cầu đầu tư tại các khu vực có quy hoạch, các khu vực còn lại nên giao cho Nhà nước để có quỹ đất đầu tư phù hợp với quy hoạch tại từng địa phương, từng khu vực.
Phóng viên: Trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có đề cập các quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Đại biểu có ý kiến và đề xuất như thế nào về vấn đề này?
ĐBQH Lê Thị Song An: Trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có đề cập quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Theo đó, tại khoản 5 Điều 40 quy định chủ đầu tư có quyền: Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay khi đã đầu tư xong dự án thì về nguyên tắc Chủ đầu tư sẽ bàn giao hạ tầng kỹ thuật cho địa phương, khi đó địa phương phải tiếp nhận và vận hành trong đó có các hạng mục như xử lý nước thải, giao thông, vĩa hè, cây xanh, chiếu sáng,… Tuy nhiên các hạng mục này muốn vận hành thì phải có kinh phí để bảo đưỡng, duy tu, sửa chữa. Nhưng hầu hết các dự án giao khoán cho chủ đầu tư hoặc bị bỏ phế không người quản lý và chịu trách nhiệm vận hành do thiếu kinh phí và không có nguồn kinh phí bù đắp.
Do đó, để quy định tại khoản 5 mang tính khả thi hơn, tôi đề nghị dự thảo luật cần quy định rõ trách nhiệm trong quản lý và nguồn kinh phí huy động từ các cơ sở nào. Vì các dự án nhà ở thương mại hiện nay gần như không có cơ sở pháp lý nào về vấn đề này. Trong khi đó, nếu xem xét ở các dự án Chung cư thì đối với việc quản lý vận hành chung cư hiện quy định rõ ràng hơn, ngoài quy định về kinh phí bảo trì còn có Quy chế quản lý chung cư do Bộ Trưởng Bộ Xây dựng ban hành, trong đó quy định về việc thành lâp Ban quản lý, quy chế vận hành, về các loại phí vận hành và cơ chế tự quản các hạng mục hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.
Tôi đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu bổ sung quy định về quy chế quản lý, vận hành cho dự án khu nhà ở giống mô hình quản lý chung cư sẽ phù hợp hơn và có căn cứ pháp lý để thực hiện.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn đại biểu!