TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP SÁNG NGÀY 07/4: HỘI NGHỊ ĐBQH CHUYÊN TRÁCH TIẾP TỤC CHO Ý KIẾN VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
PGS.TS PHAN TRUNG HIỀN: PHẢN ÁNH ĐÚNG BẢN CHẤT CỦA GIÁ ĐẤT TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
DỰ KIẾN CHƯƠNG TRÌNH PHIÊN HỌP THỨ 23 CỦA UỶ BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại Phiên họp thứ 23 (khai mạc ngày 9/5/2023) tới đây
Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp tại thời điểm lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tiếp cận dự thảo Luật mới nhất (ngày 24/4/2023), TS. Đậu Anh Tuấn nhận định, so với phiên bản lấy ý kiến Nhân dân, dự thảo đã có nhiều sửa đổi về quy định sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận của các chủ đầu tư. Để đảm bảo tính khả thi và tạo thuận lợi khi thực hiện dự án đầu tư, đề nghị cân nhắc các điểm liên quan đến: Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất; Chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất;…
Cân nhắc loại bỏ thủ tục hành chính không cần thiết
Về điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất: Điểm c khoản 3 Điều 123 Dự thảo quy định điều kiện là “có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án”. Đây là một dạng thủ tục hành chính và không rõ thủ tục này sẽ thực hiện giai đoạn nào trong quy trình thủ tục về đầu tư.
Theo quy định của pháp luật đầu tư, trường hợp “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt” thuộc trường hợp phải chấp thuận nhà đầu tư. Trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và dự án đầu tư thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư thì sẽ thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Việc yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục để có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sẽ khiến chủ đầu tư phải thực hiện hai thủ tục tại một cơ quan có thẩm quyền là UBND cấp tỉnh. Điều này làm phức tạp thêm về quy trình thủ tục đầu tư.
Mặt khác, cần đánh giá lại tính hợp lý khi yêu cầu phải có “văn bản chấp thuận” của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất. Đây là giao dịch dân sự giữa các chủ thể. Còn mục đích của giao dịch “để thực hiện dự án” thì đã có quy định của pháp luật đầu tư, doanh bất động sản, nhà ở xem xét về việc dự án này có đủ điều kiện để triển khai không.
Từ những phân tích trên, TS. Đậu Anh Tuấn đề nghị cân nhắc bỏ yêu cầu phải có “văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án” tại điểm c khoản 3 Điều 123 Dự thảo.
TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI
Quy định rõ, hạn chế cách diễn giải khác khi triển khai
Về Chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất: Quy định tại khoản 4 Điều 123 Dự thảo đưa ra cơ chế Nhà nước sẽ thu hồi “đất do Nhà nước quản lý” và giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đây là quy định giải quyết được những lo ngại của doanh nghiệp về việc sẽ gặp vướng khi triển khai dự án đầu tư theo cơ chế tự thỏa thuận này. Tuy nhiên, để quy định này thực sự minh bạch, hạn chế những cách diễn giải khác khi triển khai trên thực tiễn, đề nghị quy định rõ hơn “diện tích đất do Nhà nước quản lý” được hiểu như thế nào? Và cần phân biệt trường hợp này với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu dự án.
Ngoài ra, đối với quy định “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện thỏa thuận quyền sử dụng đất thực hiện dự án”.
TS. Đậu Anh Tuấn cũng đề nghị điều chỉnh lại quy định tại điểm a khoản 1 Điều 46 Dự thảo về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa theo quy định Luật này” để đảm bảo thống nhất giữa các quy định./.