TỔNG THUẬT SÁNG 22/9: UỶ BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI CHO Ý KIẾN LẦN ĐẦU VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Pháp luật về đất đai của Việt Nam đã trải qua nhiều thời kỳ phát triển
Pháp luật về đất đai là một lĩnh vực pháp luật có ảnh hưởng rất lớn đến đời sống kinh tế - xã hội, điều chỉnh những quan hệ xã hội phức tạp, có liên quan trực tiếp đến nguồn tài nguyên quý báu của quốc gia, cũng là loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân, tổ chức.
Pháp luật về đất đai của Việt Nam đã trải qua nhiều thời kỳ phát triển, bắt đầu từ Luật Đất đai 1987, tiếp theo đó là Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009) và hiện hành là Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành gồm nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ… đã tạo được hành lang pháp lý khá hoàn thiện điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai. Sau gần 10 năm thi hành Luật Đất đai vào năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, khai thác và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, phát huy nguồn lực về đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt là việc sử dụng đất đai có hiệu quả trong phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, phát triển nhà ở các đô thị.
Theo dự kiến chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại 2 kỳ họp trong năm 2022 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2023 của Quốc hội Khóa XV. Đây là một trong những Luật được cả người dân và doanh nghiệp mong đợi với kỳ vọng sẽ gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản.
Không thể không sửa Luật
Phóng viên: Từ thực tiễn thi hành Luật Đất đai đã đặt ra yêu cầu phải sửa Luật như thế nào thưa ông?
Tiến sĩ Phạm Ngọc Chiến- Nhà nghiên cứu, Đại học Quốc gia Seoul, Hàn Quốc
TS.Phạm Ngọc Chiến - Nhà nghiên cứu, Đại học Quốc gia Seoul, Hàn Quốc: Tôi thấy rằng, Luật Đất đai năm 2013 đã tạo một bước chuyển biến mới trong chính sách đất đai sau gần 30 năm thực hiện đường lối đổi mới. Với hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành từ Trung ương đến địa phương cho thấy Luật Đất đai đã được quan tâm đưa vào thực tiễn cuộc sống, tạo sự chuyển biến tích cực trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, còn bộc lộ một số hạn chế, tồn tại như: có sự mâu thuẫn giữa pháp luật về đất đai với các Luật khác trong một số trường hợp, một số nội dung mặc dù đã có quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng không khả thi vì chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn hoặc thực tiễn phát sinh những hành vi mà Luật Đất đai không quy định điều chỉnh gây khó khăn cho quá trình thực hiện quyền lợi của các chủ thể liên quan.
Thực tế ở Việt Nam tôi thấy có nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, thậm chí bị đi tù cũng vì đất... Không phải ngẫu nhiên mà trong thời gian qua có tới hơn 70% số vụ tố cáo, khiếu nại đều thuộc về lĩnh vực đất đai. Tại các kỳ họp Quốc hội, lĩnh vực đất đai luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của cử tri cả nước. Trên thực tế, những vấn đề bức xúc trong việc giải quyết đơn thư liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ không nhỏ, nếu như chậm giải quyết thì cũng ảnh hưởng đến trật tự - an ninh xã hội. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 cần sớm được thực hiện.
Không chỉ vậy, hiện nay tình trạng sử dụng lãng phí, quản lý lỏng lẻo tài nguyên tự nhiên, trong đó có đất đai đã và đang diễn ra nhiều nơi. Nhiều địa phương thu hồi đất của nông dân để làm khu công nghiệp, khu đô thị, sau đó quây lại để cỏ mọc, biến thành bãi hoang. Tình trạng ly nông đi liền với ly hương diễn ra ở nhiều nơi, trong lớp trẻ. Nhiều gia đình nông dân không thiết tha với sản xuất nông nghiệp, không còn coi “tấc đất như tấc vàng”. Nguyên nhân của các vấn đề trên là trong lĩnh vực quản lý đất đai vẫn có khe hở, yếu kém. Đất đai được sử dụng chưa hiệu quả, tại nhiều khu vực thành phố đất nông nghiệp bị bỏ hoang, nhiều dự án chậm được triển khai. Do quá trình khai thác sử dụng đất chưa bền vững nên đất đai đang thoái hóa cả về chất lượng lẫn số lượng. Chất lượng đất giảm đi do hoạt động canh tác, thoái hóa, hoang mạc hóa, ô nhiễm… Bởi thế cho nên chúng ta không thể không sửa Luật. Tôi cho rằng, việc nghiên cứu, rà soát những bất cập đó và đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hệ thống Luật Đất đai là vấn đề hết sức cấp thiết hiện nay.
Kỳ vọng lớn của cộng đồng doanh nghiệp
Phóng viên: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ được thảo luận trong 3 Kỳ họp. Đây là chặng đường dài, dưới góc độ doanh nghiệp, ông có kỳ vọng gì đối với dự án Luật này?
.jpg)
Giám đốc Công ty Adaptis GMBH Thụy sĩ tại Việt Nam Trương Đắc Bình
Giám đốc Công ty Adaptis GMBH Thụy sĩ tại Việt Nam Trương Đắc Bình: Dưới góc độ doanh nghiệp, tôi hy vọng, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tiếp tục hoàn thiện để khi ban hành trở thành đạo luật có những bước đột phá trong cơ chế quản lý và khai thông các nguồn lực cho đất nước. Tôi cho rằng, tiếp cận đất đai dễ dàng là một trong những điều kiện tiên quyết để tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Việc doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng hơn đồng nghĩa họ có thể có một loại tài sản thế chấp hữu hiệu trong trường hợp muốn vay vốn từ các tổ chức tín dụng. Ngược lại, nếu không tiếp cận được tín dụng, thì nhiều doanh nghiệp sẽ mất đi cơ hội phục hồi sau đại dịch hoặc không thể mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh, bỏ lỡ cơ hội đầu tư cho tài sản mới. Quyền tiếp cận đất đai là một trong những vấn đề hết sức quan trọng đối với các doanh nghiệp nói chung và đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nói riêng. Pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam trong thời gian vừa qua dù không ngừng được đổi mới nhưng nội dung này vẫn tồn tại một số hạn chế, bất cập tạo ra những rào cản đối với quá trình phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế của Việt Nam.
Khái niệm về “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” trong Luật Đất đai hiện hành có nội hàm không thống nhất và lạc hậu với những quy định trong pháp luật đầu tư hiện hành. Bên cạnh đó, các quy định trong Luật đất đai hiện hành chưa bảo đảm bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với tổ chức kinh tế trong nước. Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước trong hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể được thực hiện trong trường hợp duy nhất đó là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Trong khi đó, ngoài trường hợp này thì tổ chức kinh tế trong nước còn được Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Quy định này thể hiện sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chưa thể chế hóa một cách triệt để chủ trương “Thực hiện bình đẳng trong tiếp cận các yếu tố đầu vào của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế”.
Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai từ thị trường bị giới hạn hơn so với tổ chức kinh tế trong nước. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể nhận quyền sử dụng đất từ thị trường thông qua ba hình thức, đó là: nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Trong khi đó, ngoài ba hình thức đã nêu, tổ chức kinh tế trong nước còn có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua nhiều hình thức khác như: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc tiếp cận đất đai từ ba hình thức trên của doanh nghiệp có vốn vốn đầu tư nước ngoài cũng bị giới hạn hơn rất nhiều so với tổ chức kinh tế trong nước. Điều này dẫn đến trên thực tế, phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu thông qua thị trường sơ cấp. Doanh nghiệp có vốn vốn đầu tư nước ngoài dường như chưa được tiếp cận đất đai cho mục đích đầu tư, sản xuất, kinh doanh tại thị trường sử dụng đất thứ cấp. Những rào cản này đã tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh và hạn chế năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
Chúng tôi đang chờ đợi việc sửa đổi Luật Đất đai, với kỳ vọng sẽ góp phần gỡ bỏ nhiều nút thắt về thể chế và khung khổ pháp luật để tăng khả năng tiếp cận đất đai hơn nữa cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Trưởng phòng Khai thác thương mại Nguyễn Việt Hưng, Tập Đoàn Bất Động sản TTC
Trưởng phòng Khai thác thương mại Nguyễn Việt Hưng, Tập Đoàn Bất Động sản TTC: Tôi cho rằng, hoạt động kinh doanh bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào quy định của Luật Đất đai, vì đất đai là một phần quan trọng trong kinh doanh bất động sản và mọi bất động sản khác đều gắn liền với đất đai.
Hiện có nhiều quy định của Luật Đất đai hiện hành đang gây khó khăn, trở ngại cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Yếu tố đất đai chính là nút thắt gây nhiều khó khăn nhất cho trong việc tạo lập và hoàn thành dự án, gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường. Các dự án cần phải có quỹ đất sạch, pháp lý chuẩn chỉnh thì mới có thể đẩy nhanh xây dựng, sớm bàn giao. Tuy nhiên, hầu hết các doanh nghiệp đều đang vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất để triển khai dự án. Điều này luôn khiến các doanh nghiệp như chúng tôi mệt mỏi bởi mất quá nhiều thời gian. Mà nguyên nhân đều xuất phát từ các bất cập, chồng chéo của chính sách đất đai hiện hành. Nút thắt trong bồi thường giải phóng mặt bằng đang là “tử huyệt” của các dự án. Không ít giải pháp đã và đang được thực hiện, nhưng tôi cho rằng, muốn gỡ, cần gỡ từ gốc là Luật Đất đai.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến nút thắt trong công tác giải phóng mặt bằng, nhưng quan trọng nhất vẫn là mức giá bồi thường chưa sát với giá thị trường, từ đó xảy ra những tranh chấp, khiếu kiện. Việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư khó thực hiện có nguyên nhân chính là do phương pháp định giá đất hiện nay dẫn đến giá đền bù luôn luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường nên người dân không đồng thuận. Tôi cho rằng, bảng giá đất để xác định giá đất bồi thường theo chu kỳ 5 năm không còn phù hợp với biến động giá như hiện nay. Hệ số điều chỉnh hiện cũng quá thấp.
Vì thế khi sửa Luật Đất đai, chúng tôi mong muốn các cơ quan nên nghiên cứu sửa cả phương pháp định giá đất, hệ số điều chỉnh, cơ chế xác định giá đất cần thông qua cơ quan độc lập. Việc kéo sát khoảng cách khoảng cách giá đất đền bù và giá thị trường sẽ góp phần giải quyết hài hòa lợi ích của các bên từ nhà đầu tư bất động sản, người bị thu hồi đất, đến đảm bảo hài hòa lợi ích chung và tránh thất thu ngân sách. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần làm rõ khái niệm “giá đất thị trường” là gì và được tính toán, xác định bằng các phương pháp nào? Đồng thời quan tâm đến một số nội dung về xây dựng cơ chế điều tra, cập nhật thông tin về giá đất đai và bất động sản, thực hiện phân công quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất; nghiên cứu, đồng bộ hóa dữ liệu của các ban ngành các cấp từ trung ương đến địa phương để từ đó hình thành nên cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, bất động sản. Đây sẽ là cơ sở để xác định giá bồi thường đất sát với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan, qua đó sớm tháo gỡ nút thắt về giải phóng mặt bằng trong thời gian tới.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn!
Cơ bản các doanh nghiệp cho rằng, đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là một trong những nguồn lực to lớn của đất nước. Chính sách pháp luật về đất đai có tác động trực tiếp đến hầu hết hoạt động kinh tế, văn hóa - xã hội môi trường của đất nước cũng như ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai lại bị ách tắc bởi những quy định không phù hợp với thị trường. Do đó, cần phải sớm sửa đổi triệt để các bất cập của Luật Đất đai hiện hành.
Việc sửa đổi, bổ sung cần dựa trên việc rà soát những khó khăn, bất cập thực tế. Người dân và cả doanh nghiệp đều đang kỳ vọng những bất cập này sẽ sửa đổi triệt để phù hợp thực tiễn của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới. Cộng đồng doanh nghiệp mong muốn, các quy định sửa đổi cần đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn, với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả./.