Qua giám sát thực tế, nhiều địa phương phản ánh với Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” những bất cập trong thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản liên quan đến công tác quy hoạch.
.jpg)
Đoàn công tác số 1 của Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội khảo sát thực tế tại Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại Lạc Hồng Phúc, thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên
Theo phản ánh của một số địa phương, hiện chưa có tiêu chí đánh giá sự phù hợp của dự án bất động sản với các loại quy hoạch, chưa quy định rõ về “phù hợp với các quy hoạch” là phù hợp với nội dung gì của quy hoạch. Đối với quy hoạch đô thị là phù hợp với loại quy hoạch đô thị nào (quy hoạch thành phố, thị xã, thị trấn). Đối với từng cấp độ quy hoạch chung – quy hoạch phân khu – quy hoạch chi tiết có vị trí, vai trò, mức độ chi tiết, cụ thể khác nhau thì phù hợp với nội dung gì của mỗi loại cấp độ quy hoạch này. Nhất là ở bước chấp thuận chủ trương đầu tư, việc xác định “sự phù hợp” với các quy hoạch cần làm rõ, đảm bảo linh hoạt cho quá trình triển khai dự án đầu tư cụ thể.
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu cho biết, trên thực tế có nhiều dự án chậm triển khai do vướng mắc về thủ tục, bởi dự án phải phù hợp với các quy hoạch. Theo đại biểu, một dự án phải phù hợp với quy hoạch, nhưng thực tế có nhiều loại quy hoạch như: quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, quy hoạch kinh tế - xã hội, quy hoạch tỉnh, trong khi đó doanh nghiệp đầu tư dự án rất băn khoăn về “sự phù hợp” là phù hợp với tất cả các quy hoạch, hay chỉ phù hợp với những chỉ tiêu cụ thể của từng loại quy hoạch?
Hơn nữa, trong các loại quy hoạch, có quy hoạch được ban hành trước, được ban hành ở các thời điểm khác nhau, phương pháp lập quy hoạch khác nhau và giữa các loại quy hoạch chưa có sự đồng bộ. Đại biểu Phan Đức Hiếu băn khoăn, khi thẩm định sự phù hợp với các loại quy hoạch sẽ dựa trên quan điểm, nguyên tắc nào, bởi thực tế có nhiều dự án xây dựng đang dở dang, chờ thẩm tra về sự phù hợp của dự án với quy hoạch; nếu không kịp thời tháo gỡ vấn đề này, doanh nghiệp phải chờ đợi mất nhiều thời gian.
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu
“Tất cả các thủ tục theo chuỗi, chỉ cần điều chỉnh một thủ tục, doanh nghiệp gần như lại phải làm lại từ đầu. Ví dụ điều chỉnh quy hoạch chung, lại phải điều chỉnh các quy hoạch khác đảm bảo sự phù hợp, sau đó lại điều chỉnh chủ trương đầu tư. Tất cả các thủ tục này làm xong thì hết thời hạn dự án, khi đó doanh nghiệp lại tiến hành xin gia hạn thực hiện dự án. Do vậy, trong bối cảnh này cần có phương án giải quyết, tháo gỡ những khó khăn cho các dự án đang triển khai dở dang”, đại biểu Phan Đức Hiếu nêu quan điểm.
Theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây dựng: Quy hoạch chi tiết xây dựng được lập cho các khu vực trong khu chức năng làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng; việc đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt và theo quy định của pháp luật về xây dựng. Nhiều doanh nghiệp phản ánh sau khi quy hoạch chi tiết do cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt, khi triển khai dự án trên thực tế gặp nhiều tình huống phải chỉnh sửa quy hoạch chi tiết để đảm bảo tính khả thi.
Tuy nhiên, quy trình điều chỉnh quy hoạch chi tiết mất nhiều thời gian, một số trường hợp phải chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch chung. Một số dự án được xác định tại chương trình, kế hoạch ưu tiên đầu tư quá cụ thể cũng dẫn đến khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện.
Qua giám sát tại địa phương cho thấy, còn có sự chưa thống nhất, đồng bộ giữa quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và các loại quy hoạch khác (Ảnh internet)
Theo phản ánh của một số địa phương, giữa quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và các loại quy hoạch khác còn chưa thống nhất, đồng bộ, dễ phát sinh mâu thuẫn. Có ý kiến phản ánh về việc chưa rõ thứ tự lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch nào được lập trước. Khi triển khai dự án trong thực tế, nhiều doanh nghiệp có nhu cầu điều chỉnh lại bố trí các công trình để đảm bảo về cảnh quan, tăng độ hấp dẫn thương mại hoặc vì lý do kỹ thuật, không vượt quá các chỉ tiêu sử dụng đất, dân số của dự án theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn phải thực hiện lại các thủ tục về điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, điều chỉnh chủ trương đầu tư, xác định lại tiền sử dụng đất, điều chỉnh giấy phép xây dựng, gây tốn kém về thời gian và chi phí….
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Mạnh Hùng nhấn mạnh, quy hoạch là vấn đề nóng, là nguyên nhân khiến việc triển khai nhiều dự án khó khăn. Địa phương cũng phản ánh hiện nay có nhiều loại quy hoạch, nhiều quy hoạch không đồng nhất về thời kỳ quy hoạch, có sự chồng chéo, điều chỉnh, thay đổi liên tục. Việc điều chỉnh địa giới hành chính ở các địa phương cũng là nguyên nhân dẫn tới kéo dài thời gian thực hiện các dự án bất động sản. Do vậy, cần làm rõ việc triển khai quy hoạch, nhất là quy hoạch địa giới hành chính sẽ ảnh hưởng, tác động như thế nào đối với những dự án bất động sản đang triển khai.
Điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất khu công nghiệp nhưng vẫn đảm bảo chỉ tiêu Quốc hội quyết định
Liên quan đến quy hoạch đất 10 năm và kế hoạch sử dụng đất 5 năm thuộc trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Mạnh Hùng cho biết, sau khi hoàn thành quy hoạch đất 10 năm và kế hoạch sử dụng đất 5 năm, nhiều địa phương đã đề nghị điều chỉnh tăng hàng nghìn ha diện tích đất cho các khu công nghiệp, có nơi đề nghị tăng gấp đôi diện tích. Việc quy hoạch chưa cập nhật tình tình thực tế làm mất thời gian và thủ tục điều chỉnh quy hoạch đất cho các khu công nghiệp.
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa
Báo cáo với Đoàn giám sát của Quốc hội về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa khẳng định, tại một số địa phương, việc quy hoạch sử dụng đất còn mang tính tổng hợp diện tích theo dự án, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất; tiếp cận về không gian còn hạn chế nên chưa linh hoạt khi có phát sinh các dự án mới. Việc dự báo nhu cầu sử dụng đất chưa sát với nhu cầu phát triển của xã hội nên vẫn còn những công trình hạ tầng, dự án đầu tư có sử dụng đất phát sinh chưa được đề cập trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tính đồng bộ, thống nhất giữa quy hoạch chuyên ngành của các ngành kinh tế - xã hội với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao…
Đối với quy hoạch đất khu công nghiệp, Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, chỉ tiêu sử dụng đất khu công nghiệp trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã được quyết định đến năm 2020 là trên 191 nghìn ha, nhưng thực tế triển khai thực hiện mới đạt trên 90 nghìn ha (đạt trên 47%). Tuy nhiên, trong những năm gần đây, nhu cầu đất khu công nghiệp có xu hướng tăng, vì vậy Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua chỉ tiêu sử dụng đất khu công nghiệp đến năm 2030 là hơn 210 nghìn ha (so với năm 2020 tăng trên 120 nghìn ha). Tính đến ngày 31/12/2023, cả nước hiện có hơn 102 nghìn ha đất khu công nghiệp, như vậy mới thực hiện đạt thấp. Qua rà soát báo cáo của các tỉnh cho thấy, hầu hết các địa phương có tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp thấp, không thuộc các vùng trọng điểm phát triển công nghiệp nhưng vẫn tiếp tục đề xuất bổ sung thêm.
“Việc đề xuất bổ sung của các địa phương là rất lớn và thiếu tính khả thi. Dựa trên đề xuất của các địa phương, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng phương án bổ sung đất khu công nghiệp cho các tỉnh ở các khu vực thuộc các vùng động lực phát triển và vành đai công nghiệp, có nhu cầu cấp bách, đã thu hút được các nhà đầu tư, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, đáp ứng được các điều kiện phát triển khu công nghiệp”, Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa nói
Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng tham mưu Thủ tướng Chính phủ rà soát điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất khu công nghiệp đến năm 2025 của một số địa phương, nhưng vẫn đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất đã được Quốc hội quyết định, để một số địa phương thực hiện các khu công nghiệp đang đề xuất chủ trương đầu tư và thu hút đầu tư.
Công khai, minh bạch thông tin về các loại quy hoạch còn sơ sài
Về việc công khai, minh bạch thông tin về các loại quy hoạch, nội dung này được thành viên Đoàn giám sát đánh giá còn sơ sài, mới chỉ đề cập đến hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Qua khảo sát, Đoàn giám sát đã ghi nhận phản ánh về việc một số địa phương chưa thực hiện tốt việc công khai thông tin về quy hoạch trên mạng internet, cụ thể như: chưa đăng tải đầy đủ bản đồ, thuyết minh quy hoạch; chưa đăng tải đầy đủ những nội dung điều chỉnh quy hoạch; file đồ án quy hoạch có độ phân giải thấp, khó xem xét; việc lấy ý kiến của cộng đồng dân cư về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chưa có hướng dẫn cụ thể dẫn đến khó đảm bảo hiệu quả.
Báo cáo với Đoàn giám sát về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, các quy định về công khai quy hoạch đều được đưa vào các luật, trong đó có Luật Đất đai hiện hành và nghị định hướng dẫn thi hành, tuy nhiên việc triển khai thực hiện ở địa phương chưa hiệu quả. Thực hiện Luật Đất đai năm 2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ đề nghị các địa phương thực hiện công bố, công khai quy hoạch theo đúng quy định của pháp luật.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Về trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc công khai quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, hiện nay Bộ Xây dựng đã xây dựng và vận hành Cổng Thông tin chính thức về quy hoạch, với gần 3.000 đồ án được công khai. Bộ trưởng ghi nhận ý kiến của thành viên Đoàn giám sát cho rằng tính đầy đủ, cập nhật, chất lượng quy hoạch còn chưa cao. Bởi đặc thù của quy hoạch là sử dụng khung bản vẽ lớn, khi tiến hành số hóa, chất lượng hình ảnh chưa tốt. Để khắc phục tình trạng này, cùng với tiến hành chuyển đổi số, Bộ Xây dựng tiếp tục số hóa đối với các hồ sơ về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, cơ sở dữ liệu về quy hoạch. Đồng thời, triển khai dự án ứng dụng GIS trong quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị nhằm liên tục cập nhật, bổ sung các thông tin về quy hoạch.