Báo cáo của Bộ Xây dựng với Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” cho thấy, giai đoạn 2015-2021, thị trường bất động sản phát triển tương đối ổn định; sản phẩm và cơ cấu sản phẩm có nhiều thay đổi, ngày càng phong phú, đa dạng; số lượng và quy mô dự án tăng gần gấp 3 lần so với năm 2009. Tuy nhiên, giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Về giá giao dịch bất động sản, từ năm 2015-2019, giá bất động sản có xu hướng tăng dần qua từng năm ở hầu hết các phân khúc, loại hình bất động sản, bình quân khoảng 3-5%. Năm 2020, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giá bán bất động sản có xu hướng chững lại, giá cho thuê văn phòng, mặt bằng thương mại giảm 10-20%. Giai đoạn năm 2021 đến hết quý I/2022, giá bất động sản, nhà ở, đất nền quay lại xu hướng tăng. Giai đoạn từ quý II/2022 đến cuối năm 2023, giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc, loại hình bất động sản có xu hướng chững lại và giảm nhẹ; riêng giá căn hộ chung cư có xu hướng tăng.
Qua giám sát tại địa phương, làm việc với các bộ, ngành, các thành viên Đoàn giám sát của Quốc hội nhận định, giá giao dịch bất động sản giai đoạn 2015-2023 có xu hướng tăng dần theo năm và cơ bản chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Giá bất động sản cơ bản còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân.
Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Đức Kiên cho biết, có nhiều nhận định cho rằng thị trường bất động sản ấm dần lên, nhưng trên thực tế giá bất động sản không giảm, mà còn tăng. Giá bất động sản năm 2024 do các địa phương báo cáo với Đoàn giám sát của Quốc hội cũng cho thấy, so với năm 2015 giá bất động sản cao hơn rất nhiều.
“Cần nhìn thẳng vào sự thật đối với vấn đề này; đề nghị Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư vẽ sơ đồ: để ra được quyết định chủ trương đầu tư mất bao nhiêu thời gian, qua bao nhiêu con dấu?”, ông Nguyễn Đức Kiên đề nghị.
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Mạnh Hùng
Liên quan đến công tác quản lý các sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Mạnh Hùng cho biết, qua giám sát cho thấy, các địa phương đều phản ánh lĩnh vực này vẫn chưa quản lý được. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng bất ổn, đầu cơ, tăng giá, gây thiệt hại cho người mua bất động sản. Có địa phương phản ánh không thể quản lý hoạt động của người làm nghề môi mới đất động sản, những hoạt động này gây ra những hệ lụy gì. Với trách nhiệm được giao, đại biểu đề nghị Bộ Xây dựng thông tin rõ hơn về công tác quản lý các sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản có tác động, ảnh hưởng như thế nào và liên quan gì đến những bất ổn của thị trường bất động sản thời gian qua.
“Giá nhà ở Việt Nam quá cao so với thu nhập của người dân. Nguyên nhân của tình trạng này do đâu, Bộ Xây dựng cần đánh giá kỹ hơn trong giai đoạn 2015-2023 thị trường bất động sản có khủng hoảng không?; quan hệ cung cầu thị trường bất động sản có đúng theo quy luật thị trường hay không?; liệu có yếu tố đầu cơ, tăng trưởng nóng, cung vượt quá cầu?. Bộ Xây dựng đánh giá về mức độ (nếu có) về khủng hoảng của thị trường bất động sản trong giai đoạn này; trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc điều tiết thị trường bất động sản khi có biến động?”, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Mạnh Hùng đề nghị.
Đại biểu Phạm Văn Thịnh – Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang
Đồng tình với quan điểm trên, đại biểu Phạm Văn Thịnh – Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang cũng cho rằng, muốn quản lý thị trường bất động sản cần có thông tin về giao dịch, mua bán; công khai, minh bạch để không có tình trạng mất cân xứng về thông tin giữa các bên tham gia thị trường; cần giảm thiểu rủi ro cho người mua (đảm bảo tài sản) và giảm thiểu rủi ro cho người tạo ra các sản phẩm (tối ưu chi phí và giá thành tạo ra sản phẩm). Thời gian qua, nếu nhìn ở góc độ này, chúng ta đang đứng ngoài thị trường bất động sản, bởi quản lý thị trường bất động sản cũng phải bắt nguồn từ những nguyên tắc kinh tế cơ bản.
Đại biểu nêu thực tế, tại nhiều địa phương hiện nay không thống kê được số lượng giao dịch bất động sản; không có con số chính xác về giao dịch bất động sản, nên mọi chính sách quản lý đều rất khó khăn. Qua giám sát cho thấy, thị trường bất động sản đang có nhiều điểm hạn chế, đó là nhiều sản phẩm dở dang, giá trị tồn kho rất lớn. Theo đại biểu, vướng mắc pháp lý vẫn là nguyên nhân chính dẫn tới sản phẩm bất động sản dở dang lớn làm tăng chi phí, tăng giá thành, ứ đọng vốn, ảnh hưởng rất xấu đến nền kinh tế.
“Thị trường bất động sản có tính chất đầu cơ, nhất là đất nền, phân lô và xây thô. Tình trạng chủ đầu tư sau khi hoàn thiện các điều kiện để được chuyển nhượng đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp, mua đi bán lại nhiều lần mà không được đưa vào sử dụng đã gây lãng phí nguồn lực đất đai và giảm hiệu quả sử dụng vốn của cả nền kinh tế do tài sản bị chôn tại bất động sản, nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng mà chỉ mua đi bán lại”, đại biểu Phạm Văn Thịnh nói.
Đại biểu Phạm Văn Thịnh khẳng định, cơ quan quản lý nhà nước hiện nay chưa có các công cụ, chính sách để thu thập thông tin về thị trường bất động sản một cách chính xác, kịp thời và chưa có cách thức tập hợp, phân tích thông tin phục vụ đưa ra các chính sách cho các cơ quan quản lý ngành và cấp chính quyền. Vì vậy, đã đến lúc cần định danh tất cả bất động sản thông qua việc xây dựng dữ liệu giá đất, dữ liệu thị trường bất động sản, khi đó các giao dịch, chuyển nhượng bất động sản mới quản lý được.
Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc của Quốc hội Quàng Văn Hương cũng cho biết, qua giám sát tại địa phương, có tình trạng giá đất nông nghiệp trong thực tiễn hầu như không xảy ra giao dịch theo đúng đối tượng và mục đích sử dụng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng đất nông nghiệp cho các doanh nghiệp, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này, doanh nghiệp mua đất của người dân với giá cao hơn so với giá Nhà nước quy định, sẽ đẩy giá đất lên, cộng với các chi phí khác dẫn đến giá bất động sản tăng cao. Đây là vấn đề cần được quan tâm và kiểm soát khi cho phép doanh nghiệp thỏa thuận giá, điều này vô hình chung tạo ra mức giá cao hơn so với mức giá do Nhà nước quy định.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Báo cáo với Đoàn giám sát về trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc điều tiết thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị chia sẻ, công tác quản lý thị trường bất động sản rất phức tạp, đòi hỏi nhiều bộ, ngành, các địa phương cùng tham gia. Tuy nhiên, trong giai đoạn vừa qua, vẫn chưa có quy định cụ thể về điều tiết thị trường bất động sản, nên khi thị trường bất động sản có vấn đề có sự lúng túng trong quản lý do chưa rõ công cụ điều tiết.
Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã bổ sung quy định cụ thể về các nguyên tắc, biện pháp, thẩm quyền điều tiết thị trường bất động sản. Thực hiện nhiệm vụ Luật giao, Chính phủ cũng đã xây dựng Nghị định hướng dẫn thi hành luật, trong đó đã quy định rõ các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản: công cụ đánh giá thị trường bất động sản làm cơ sở đề xuất điều tiết; đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản; quy định cụ thể trình tự theo cấp có thẩm quyền phê duyệt các biện pháp, quyết định điều tiết thị trường bất động sản; quy định cụ thể về biện pháp điều tiết thị trường bất động sản.
Đối với công tác quản lý sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng khẳng định, vấn đề này đã được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua và nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật. Hy vọng, những quy định mới này sẽ là công cụ để quản lý chặt chẽ hơn lĩnh vực này để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh.