HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM VÀ KINH NGHIỆM CỦA CHLB ĐỨC
Hội thảo khoa học quốc tế Hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam và kinh nghiệm của CHLB Đức
Mới đây, nhằm góp ý vào dự án Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 4 dự kiến khai mạc vào ngày 20/10 tới đây, tại Hội thảo khoa học quốc tế Hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam và kinh nghiệm của CHLB Đức, GS.TS Ulrich Battis, Đại học Tổng hợp Humboldt Berlin đã chia sẻ nhiều thông tin hữu ích liên quan đến quản lý, sử dụng đất và việc thu hồi, bồi thường khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật CHLB Đức.
Tài sản và quyền thừa kế đất đai được đảm bảo
GS.TS Ulrich Battis cho biết, Điều 14 Luật Cơ bản của Đức quy định: “Tài sản và quyền thừa kế đất đai được đảm bảo. Nội dung và giới hạn về tài sản và quyền này được quy định thông qua các đạo luật. Tài sản có sự ràng buộc. Việc sử dụng tài sản đồng thời phải phục vụ lợi ích chung.”
Tại Đức, đối với đất đai áp dụng hệ thống luật tư. Đất đai được ghi trong địa chính – sổ đăng ký đất đai của Nhà nước. Đất và các quyền đối với đất, ví dụ như thế chấp được ghi vào sổ đăng ký đất đai.
GS.TS Ulrich Battis cũng cho biết, Điều 903 của Bộ luật Dân sự Đức quy định: “Chủ sở hữu một vật – trong trường hợp luật pháp hoặc quyền của bên thứ ba không xung đột với điều này – có thể tùy ý xử lý vật đó theo ý mình và loại bỏ cá nhân khác khỏi bất kỳ sự can thiệp nào.”
Sở hữu tư nhân được định hình bởi các quy định của luật công, cụ thể là Bộ luật Xây dựng của Đức. Theo đó, tài sản cơ bản phải tuân theo quy hoạch dự trù. Quy hoạch này do các địa hạt thực hiện và ở cấp cao hơn là do Nhà nước thực hiện trong quá trình quy hoạch không gian.
Về nguyên tắc, vai trò của công và tư bình đẳng như nhau trong quá trình thiết kế các quy hoạch. Tư nhân được phép xây dựng phù hợp với quy hoạch. Song họ có thể được pháp luật bảo vệ trước tòa án hành chính đối với những gì họ cho là quy hoạch trái pháp luật.
Về nguyên tắc, không được xây dựng ở vùng ngoại ô – tức là đai hình bên ngoài các địa hạt đã xây dựng – mà chỉ được xây dựng trong những trường hợp đặc biệt có lợi cho các dự án đặc quyền như dự án nông nghiệp.
Việc phân bổ lại đất đai nhằm thực hiện các kế hoạch về đất xây dựng. Theo đó, các lô đất phù hợp với phê duyệt quy hoạch về vị trí, hình dạng và kích thước, bất kể lô đất hiện có đang nằm trong phạm vi quy hoạch phát triển xây dựng hay không.
Phát triển quy hoạch bao gồm xây dựng đường xá chung của địa phương, xây dựng đường phố, quảng trường, khu vực cây xanh, sân chơi cho trẻ em, các hệ thống và cơ sở cấp nước và năng lượng địa phương cũng như xử lý nước thải. Việc xây dựng này cần thiết cho mục đích hoàn thành công trình.
Ngoài ra, diện tích đất nông nghiệp phải tuân theo các quy định đặc biệt đối với giao dịch về đất đai nhằm bảo đảm sản xuất nông nghiệp hiệu quả. Diện tích đất rừng cũng phải tuân thủ việc cấp phép đặc biệt dựa vào Luật Rừng của các bang. Thị trường nhà ở về cơ bản là tự do nhưng chịu sự điều chỉnh của Luật thuê nhà Xã hội kèm các quy định về giá.
Quy hoạch chuyên ngành là phần bổ sung cho quy hoạch sử dụng đất. Nội dung này liên quan đến các dự án quy mô lớn và bao gồm tất cả các yêu cầu phê duyệt cần thiết, ví dụ nhằm thiết kế một sân bay hoặc một đường ống, kể cả việc thu hồi đất vì lợi ích của dự án.
Thu hồi đất chỉ được tiến hành theo luật hoặc trên cơ sở luật quy định hình thức và mức bồi thường
Điều 14, khoản 3 Luật Cơ bản của Đức quy định “Chỉ được phép thu hồi đất vì lợi ích của người dân. Thu hồi đất chỉ được tiến hành theo luật hoặc trên cơ sở luật quy định hình thức và mức bồi thường. Việc bồi thường phải có sự cân nhắc công bằng các lợi ích của người dân và các bên liên quan. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp sẽ nhờ các tòa án chuyên trách giải quyết về pháp lý đối với mức bồi thường.”
GS.TS Ulrich Battis cho biết, việc thu hồi đất đã nổi lên như một thể chế hiến định cho việc mua sắm hàng hóa vào thế kỷ 19, đặc biệt là vào dịp xây dựng đường sắt. Thu hồi nhắm vào việc tước đoạt hoàn toàn hoặc một phần đất đai để hoàn thiện một số nhiệm vụ công. Đó là phương sách cuối cùng nếu không có sự mua bán theo thỏa thuận.
Việc thu hồi đất thay thế cho những vật đã bị lấy đi mà không thay thế cho lợi nhuận đã bị mất. Hàng năm ở Đức, có rất nhiều vụ thu hồi đất để xây dựng đường sá hoặc xây dựng các nhà máy công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng khác, cũng có lợi cho nhiều tư nhân, ví dụ nhằm xây dựng nhà máy sản xuất pin tư nhân. Tuy nhiên, việc xây dựng phải vì lợi ích chung.
"Thu hồi đất diễn ra theo một trình tự được pháp luật quy định. Tòa án cũng có thể xem xét tính hợp pháp của việc thu hồi này cũng như có thể đưa ra mức bồi thường thích hợp...", GS.TS Ulrich Battis nhấn mạnh.
Cũng theo GS.TS Ulrich Battis, việc xem xét công bằng theo Điều 14, khoản 3, điểm 3 trong Luật Cơ bản của Đức không phải nhằm bồi thường theo giá trị thị trường. Điều 1 của Nghị định thưu đầu tiên bổ sung vào Công ước châu Âu về Quyền con người yêu cầu sự cân bằng công bằng giữa lợi ích công và việc bảo vệ các quyền cơ bản trong trường hợp bị thu hồi đất nhưng không đảm bảo quyền được bồi thường đầy đủ./.