NÊN QUY ĐỊNH NGUYÊN TẮC THỜI ĐIỂM ĐẶT CỌC DỰ ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI KHI DỰ ÁN CÓ THIẾT KẾ CƠ SỞ

31/10/2023

Góp ý vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đa số các đại biểu đồng tình với quy định số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, nhưng về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các đại biểu nghiêng về phương án Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP SÁNG 31/10: QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

Trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 02 phương án:

Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương

Góp ý về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương tán thành với phương án 2, tức là cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách, khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ quyền sử dụng đất. Theo đai biểu, phương án này, sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án 1. Đặc biệt, trong bối cảnh tình hình các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép số đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và nhất là góp phần gia tăng cơ hội thu hút các khách hàng tiềm năng. Mặc dù phương án này còn có thể mang lại nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, nhưng điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Bởi theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, phương án 1 sẽ bó hẹp cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại với việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển mà chúng ta cũng đang rất chú ý và đang nỗ lực thực hiện trong thời gian qua.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng, đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Đại Thắng, đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên cũng nghiêng về phương án 2, và cho rằng phương án này rất phù hợp, rất rõ ràng, cụ thể phân định rõ trường hợp nào, chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, quy định rõ nội dung thỏa thuận đặt cọc, số tiền đặt cọc, đảm bảo công khai, minh bạch. Bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn. Đồng thời phù hợp với quy định của Luật Thương mại năm 2005 và các quy định pháp luật khác được quy định trong dự thảo luật này.

Đại biểu Phạm Văn Hoà, đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp

Còn đại biểu Phạm Văn Hoà, đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp cũng thống nhất chọn phương án 2 là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của khoản 2 Điều 24 của luật này.

Theo đại biểu Phạm Văn Hoà, thực tế hiện nay phương án này thì đạt được cả 2 yêu cầu, phù hợp với cả chủ đầu tư và khách hàng và quy định tỷ lệ 10% tiền đặt cọc là phù hợp. Đại biểu Phạm Văn Hoà nêu thực tế, nếu giá trị căn nhà là 1 tỷ, tiền đặt cọc có 100 triệu, nếu 4-5 tỷ thì tiền đặt cọc chỉ có 400-500 triệu. Rõ ràng khi mua nhà thì số tiền này không lớn và cũng là phương án để chủ đầu tư có tiền đặt cọc để họ đầu tư. Thực tế, khi chủ đầu tư có một trong những giấy tờ có quyền sử dụng đất, có quyết định giao thuê đất và nộp tiền sử dụng đất, có nghĩa là khách hàng hoàn toàn yên tâm về mặt pháp lý của dự án.

Đại biểu Trần Hồng Nguyên, đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận

Tuy nhiên, tại phiên thảo luận, vẫn có đại biểu nghiêng về phương án 1, đại biểu Trần Hồng Nguyên, đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận chọn phương án 1. Đại biểu Trần Hồng Nguyên cho rằng, việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và 2 bên đã chính thức ký kết hợp đồng hạn chế phát sinh tranh chấp.

Theo đại biểu Trần Hồng Nguyên, phương án 2 quy định thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như vậy sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự. Thực tế cho thấy, nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng dự án vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra.

Giải trình ý kiến còn khác nhau của đại biểu Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về thời điểm để tiến hành đặt cọc đã được nghiên cứu kỹ lưỡng, tuy nhiên phương án nào thì cũng có ưu điểm và hạn chế. Theo phương án 1, phương án của Chính phủ trình là phải bảo đảm các điều kiện và đã đưa vào giao dịch. Mặt tích cực là có thể bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế là người mua nhưng về phía các doanh nghiệp chưa thể đảm bảo tiếp cận được với các nhà đầu tư tiềm năng. Còn phương án hai, phương án chỉ cần có thiết kế cơ sở nhưng từ thiết kế cơ sở cho đến khi được cấp phép xây dựng cũng tiến hành rất nhiều bước và có thể trong quá trình này chậm trễ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh đề xuất nội dung này sẽ lựa chọn bằng hình thức xin phiếu.

Kết luận vấn đề này, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết ý kiến của các đại biểu Quốc hội là cơ sở để Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo hoàn thiện và trình Quốc hội lựa chọn, xem xét phương án khả thi nhất.

Hải Yến

In bài viết

Các bài viết khác

Tin tức