HƯỚNG TỚI SỰ THỐNG NHẤT CAO TRONG DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI), DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) VÀ LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023), Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Ngay sau kỳ họp, thực hiện chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), Thường trực Ủy ban Pháp luật đã chủ trì phối hợp với Cơ quan soạn thảo và các cơ quan hữu quan tổng hợp, nghiên cứu ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội (ĐBQH), tổ chức các cuộc làm việc, giám sát, khảo sát thực tế tại một số địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, hiệp hội có liên quan, tổ chức một số cuộc hội thảo, tọa đàm, lấy ý kiến các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý để có thêm thông tin và cơ sở thực tiễn phục vụ công tác giải trình, tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, Thường trực Ủy ban Pháp luật đã chủ trì phối hợp với Thường trực Ủy ban Kinh tế làm việc với đại diện các Bộ chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Bộ, ngành hữu quan để trao đổi, cho ý kiến về việc bảo đảm tính thống nhất giữa các dự thảo luật, luật có liên quan, trên cơ sở đó tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Sau khi tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo Luật có 196 điều.
Dành sự quan tâm lớn đối với nội dung về hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện về hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở, giảng viên Trần Nguyễn Thị Tâm Đan, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết, qua nghiên cứu thực trạng pháp luật về hình thức của hợp đồng và vấn đề đăng ký biện pháp thế chấp nhà ở, vẫn còn tồn tại những cách hiểu khác nhau liên quan đến vấn đề này. Điển hình là sự mâu thuẫn giữa hai luồng ý kiến liên quan đến giá trị của việc đăng ký biện pháp thế chấp nhà ở với hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở.
Nhiều hội thảo về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được tổ chức
Luồng ý kiến thứ nhất thì cho rằng việc đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Nghị định 102/2017/ NĐ-CP là một vấn đề thuộc về hình thức của hợp đồng, luồng ý kiến thứ hai lại cho rằng đăng ký biện pháp thế chấp nhà ở không phải là một điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực pháp luật, mà chỉ là một điều kiện làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp thế chấp nhà ở. Thực tế của những ý kiến bất đồng này xuất phát từ việc quy định chưa thực sự minh thị của pháp luật, đặc biệt là quy định về các trường hợp bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm tại Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP. Quy định này bắt buộc thế chấp nhà ở phải được đăng ký theo quy định của pháp luật, nhưng lại không ghi nhận hậu quả của việc không đăng ký thế chấp nhà ở đối với hai bên. Trong khi đó, quy định tại Điều 4 Nghị định này không được coi là quy định của luật. Song thực tế thì nếu không tiến hành đăng ký thì thế chấp nhà ở không có giá trị đốì với hai bên quan hệ thế chấp. Điều này có nghĩa rằng việc đăng ký biện pháp thế chấp nhà ở đã được ngầm hiểu là một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở. Đây là một thực tế vừa không phù hợp về mặt lý luận, vừa không phù hợp về mặt pháp lý.
Với hai luồng ý kiến như đề cập ở trên, giảng viên Trần Nguyễn Thị Tâm Đan cho rằng luồng ý kiến thứ hai có lẽ sẽ phù hợp hơn với các quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Bởi vì một số lý do sau:
Thứ nhất, theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì nhà làm luật chỉ ghi nhận ba hình thức xác lập giao dịch đó là giao dịch bằng lời nói, giao dịch bằng văn bản và giao dịch bằng hành vi cụ thể. Theo quy định này thì không có hình thức nào là hình thức đăng ký. Điều đó có nghĩa rằng đăng ký thế chấp nhà ở không nên coi là một hình thức xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở.
Thứ hai, theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Quy định này được giải nghĩa ra rằng chỉ có văn bản luật mới có thể ghi nhận hình thức của một loại giao dịch dân sự cụ thể. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định rằng “Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định”. Theo đó thì ngay cả khi việc đăng ký thế chấp nhà ở được coi là hình thức xác lập của hợp đồng thế chấp nhà ở thì việc quy định của Nghị định 102/2017/NĐCP cũng không có giá trị ràng buộc đối với các bên, bởi vì đây là văn bản dưới luật mà không phải văn bản luật.
Thứ ba, Luật Nhà ở năm 2014 được coi là luật chuyên ngành điều chỉnh các giao dịch về nhà ở, trong đó có hợp đồng thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, Luật Nhà ở chỉ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở mà không quy định việc bắt buộc đăng ký thế chấp nhà ở. Đồng thời, đoạn hai Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực. Hơn nữa, công chứng, chứng thực và đăng ký biện pháp bảo đảm là hai thủ tục độc lập trong đó thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng được tiến hành trưốc, làm tiền đề cho thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm. Do đó, trước khi tiến hành đăng ký biện pháp bảo đảm thì hợp đồng thế chấp nhà ở đã phải có hiệu lực, hay nói cách khác là đã thỏa mãn tất cả điều kiện có hiệu lực của hợp đồng bao gồm cả điều kiện về hình thức. Chính vì vậy, theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, đăng ký biện pháp bảo đảm không thê được coi là một điều kiện về hình thức của hợp đồng.
Để khắc phục tình trạng này, tác giả cho rằng cẩn phải sửa đổi quy định về thế chấp nhà ở theo một trong hai hưống đó là huỷ bỏ quy định về bắt buộc đăng ký thế chấp nhà ở, hoặc là bổ sung quy định về hậu quả pháp lý của việc đăng ký biện pháp thế chấp nhà ở chỉ nhằm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Giảng viên Trần Nguyễn Thị Tâm Đan, Trường Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, không thể phủ nhận tính ưu việt của biện pháp thế chấp nhà ở như việc chủ sở hữu nhà ở vừa có thể chiếm hữu, sử dụng nhà ở của mình để vay vốn mà vẫn có thể sử dụng nhà ở để ở hoặc làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, cho thuê..., từ đó nâng cao khả năng thanh toán nợ. Tuy nhiên, việc không chuyển giao tài sản bảo đảm là nhà ở cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên nhận thế chấp nhà ở. Để đảm bảo quyền, lợi ích hợp phập của các chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp nhà ở, việc phân tích điều kiện về hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở, đặc biệt thông qua việt phân tích việc công chứng chứng thực và việc đáng ký biện pháp bảo đảm đối với hợp đồng thế chấp nhà ở. Từ đó, việc kiến nghị xoay quanh việc quy định cụ thể ý nghĩa pháp lý của hai hành vi pháp lý trên góp phần hoàn thiện pháp luật về hiệu lực hợp đồng thề chấp nhà ở nói riêng, biện pháp thế chấp nhà ở nói chung.