ĐẢM BẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) ĐỒNG BỘ, THỐNG NHẤT VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội xem xét, thảo luận và cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua. Dự kiến dự án luật này sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6. Về phương pháp định giá đất, giá đất cụ thể, đại diện cơ quan soạn thảo cho biết, trên cơ sở tổng kết thi hành Luật Đất đai cho thấy pháp luật về đất đai hiện hành còn hạn chế về việc chưa quy định các phương pháp định giá đất; thời điểm xác định và phê duyệt giá đất cụ thể; chưa phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyết định giá đất cụ thể. Do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến Nhân dân đã quy định đổi mới cơ bản về vấn đề giá đất cụ thể như thu hẹp phạm vi áp dụng giá đất cụ thể; quy định rõ hơn thời điểm tổ chức xác định giá đất cụ thể phải thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất; phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện trong một số trường hợp, bỏ khung giá đất, sửa đổi cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.... chưa bảo đảm tính độc lập.
Tổng hợp ý kiến Nhân dân góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho thấy việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước không quá 06 tháng và được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất là không đảm bảo tính thực tiễn vì khi đó chưa có cơ sở xác định diện tích đất được giao, được thuê, chưa xác định được mục đích sử dụng đất, chưa có các chỉ tiêu sử dụng đất để xác định giá đất; tính khả thi của quy định về vai trò của Chủ tịch Hội đồng và thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; quy định việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là bắt buộc; quy định cụ thể các phương pháp để định giá đất cụ thể trong dự thảo Luật, cần rà soát về thủ tục xác định giá đất cụ thể trong dự thảo Luật để đảm bảo tính khả thi.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh
Theo ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội có đề nghị rà soát bổ sung đánh giá tác động về thay đổi về phương pháp (nếu có), cách thức định giá đất so với quy định hiện hành như tính hợp lý, tính khả thi, đối tượng tác động, hiệu quả khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội; cần có quy định về giới hạn điều chỉnh tiền thuê đất sau mỗi chu kỳ thuê đất để bảo đảm cho nhà đầu tư chủ động tính tiền thuê đất trong toàn bộ thực hiện dự án vào tổng vốn đầu tư ngay từ chu kỳ thuê đất đầu.
Đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng, mục đích giải quyết vấn đề là nhằm khắc phục hạn chế vướng mắc trong thời gian qua như việc giao đất, cho thuê đất hoặc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bị chậm tiến độ do phải chờ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất đang diễn ra phổ biến trong cả nước, điều này gây ảnh hưởng đến lợi ích của người được trao quyền sử dụng đất, người có đất bị thu hồi, làm chậm tiến độ sử dụng đất; lựa chọn các phương pháp định giá đất cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn hiện nay.
Đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng, cần bổ sung quy định thời gian xác định và phê duyệt giá đất cụ thể; quy định cụ thể về trách nhiệm của Chủ tịch và các thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; quy định cụ thể 04 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) và căn cứ vào các thông tin phục vụ việc định giá đất, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp; quy định tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó.
Theo đại diện cơ quan soạn thảo, về tác động kinh tế, giải pháp này giúp giảm chi phí xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đủ điều kiện áp dụng theo bảng giá đất; tăng thu ngân sách từ việc rút ngắn thời gian chuẩn bị cho từng dự án để giải quyết nhiều dự án hơn trong cùng thời gian do được xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đủ điều kiện áp dụng theo bảng giá đất như giải pháp 1.
Việc bổ sung quy định cụ thể về các phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo Luật Đất đai lần này và bỏ phương pháp thặng dư so với quy định trong Nghị định hiện hành, đồng thời quy định căn cứ vào các thông tin phục vụ việc định giá đất, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện thị trường chưa có cơ sở dữ liệu thông tin đầu vào đảm bảo đầy đủ, ổn định, minh bạch, sẽ khắc phục hạn chế về định giá đất khi giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư tại một số địa phương gây thất thu ngân sách đã được phát hiện thông qua công tác giám sát, kiểm tra, thanh tra, điều tra, xét xử trong giai đoạn vừa qua.
Nhà nước điều tiết phần tăng thêm khi giá đất tăng sau mỗi chu kỳ thuê đất để đảm bảo tính ổn định theo hướng trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó.
Đối với người sử dụng đất, giải pháp này giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án do được xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đủ điều kiện áp dụng theo bảng giá đất. Đồng thời, cơ bản sẽ khắc phục tình trạng chậm tiến độ giao đất, cho thuê đất do phải chờ xác định giá đất cụ thể đã xảy ra trong thời gian qua.
Giải pháp này bảo đảm cho nhà đầu tư chủ động tính tiền thuê đất trong toàn bộ thực hiện dự án vào tổng vốn đầu tư ngay từ chu kỳ thuê đất đầu tiên do có quy định trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá tác động của các giải pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị chọn giải pháp này nhằm đảm bảo tính đồng bộ trong tất cả các bước xác định giá đất bao gồm: thời gian xác định và phê duyệt giá đất cụ thể; trách nhiệm của Chủ tịch và các thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; phương pháp định giá đất, thông tin phục vụ việc định giá đất, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. Đồng thời, quy định ổn định tiền thuê đất theo chu kỳ giúp nhà đầu tư hạch toán chi phí cho vòng đời dự án, khuyến khích nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.