QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được trình Quốc hội xem xét, thảo luận, cho ý kiến. Đây là dự án Luật quan trọng, liên quan đến lợi ích của mọi người dân, nhận được nhiều sự quan tâm của đông đảo cử tri, nhân dân cũng như các chuyên gia, nhà nghiên cứu.
Tổng kết quá trình thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì trong thời gian vừa qua nhiều hộ gia đình, cá nhân đã phát triển mô hình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều hộ ở để bán, cho thuê đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân (tại các khu vực đô thị gần trường đại học, bệnh viện,…do nhiều gia đình có đất ở đủ điều kiện xây dựng các mô hình nhà ở này nên thời gian vừa qua, loại hình nhà ở này rất phát triển), tuy nhiên quy định về các loại nhà ở này còn chưa đầy đủ như vấn đề về quy hoạch, kế hoạch, kiểm soát của cơ quan chức năng trong việc đầu tư xây dựng, do đó, trong thời gian vừa qua, qua kiểm tra thực tế nhiều trường hợp loại hình nhà ở này không đảm bảo an toàn về PCCC, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định, ảnh hưởng đến an toàn tính mạng của người dân sinh sống và gây mất mỹ quan đô thị. Ngoài ra, việc quản lý, sử dụng loại nhà ở này hiện nay cũng có nhiều bất cập do không được quản lý, sử dụng như đối với nhà chung cư.
Toàn cảnh phiên họp
Luật Nhà ở 2014 quy định công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều hộ ở nhưng trên thực tế vẫn chưa thực hiện được do nhiều nguyên nhân như: xây dựng sai phép, sai quy hoạch, vi phạm PCCC, không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai… nên dẫn đến chưa cấp được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với các căn hộ trong nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều hộ ở nên các chủ sở hữu bị hạn chế quyền của mình khi thực hiện các giao dịch.
Bàn về nguyên nhân của các tồn tại, hạn chế này, đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng, pháp luật về nhà ở quy định các yêu cầu trong phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân nhưng lại thiếu kiểm soát trong việc thực hiện quy định, dẫn đến các công trình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều hộ ở phát triển thiếu quy hoạch, kế hoạch, không đảm bảo an toàn theo quy định của pháp luật.
Cùng với đó, pháp luật về đất đai mặc dù đã có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với các căn hộ trong nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều hộ ở. Tuy nhiên, trên thực tế do loại hình nhà ở này khi xây dựng không đáp ứng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, PCCC, vi phạm quy hoạch, vi phạm giấy phép xây dựng…nên các chủ sở hữu không được cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ này dẫn đến hạn chế quyền của chủ sở hữu căn hộ.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Đối với quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong luật hiện hành, đại diện cơ quan soạn thảo cho biết, còn một số bất cập trong quy định về các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư. Trước hết, chưa có sự thống nhất giữa quy định của pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật về xây dựng về các khái niệm có liên quan nên trên thực tế trong thời gian vừa qua công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn chậm chưa đạt kết quả đề ra. Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì thực hiện kiểm định. Tuy nhiên, Luật Xây dựng lại chỉ quy định về thời hạn sử dụng theo thiết kế (được quy định trong tiêu chuẩn, quy chuẩn) và thời hạn sử dụng thực tế của nhà chung cư.
Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99, Điều 110 Luật Nhà ở thì chỉ phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng để cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, trên thực tế, pháp luật về nhà ở cũng chưa có định nghĩa cụ thể thế nào là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ. Trong khi đó, pháp luật về xây dựng thì lại có quy định về xử lý đối với công trình hết thời hạn sử dụng, công trình có dấu hiệu nguy hiểm nên trong quá trình thực hiện cũng còn khó khăn, vướng mắc.
Quy định về các trường hợp phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng chưa rõ ràng nên trên thực tế trong quá trình triển khai thực hiện cũng dẫn đến một số tồn tại, vướng mắc làm ảnh hưởng đến quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Về các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và lựa chọn chủ đầu tư, đại diện cơ quan soạn thảo cũng nêu rõ, còn một số vướng mắc. Theo quy định tại Điều 113 Luật Nhà ở có 02 hình thức thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gồm: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện dự án; Nhà nước đầu tư từ ngân sách hoặc thông qua hình thức hợp đồng chuyển giao. Tuy nhiên, hiện nay Luật PPP đã bỏ hình thức BT thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Do vậy, cũng cần phải sửa đổi, bổ sung quy định nêu trên của Luật Nhà ở để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.
Tại điểm c khoản 1 Điều 114 Luật nhà ở quy định "Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt".
Theo quy định này thì việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào việc chủ sở hữu (các hộ gia đình, cá nhân) có đồng thuận, lựa chọn và đề xuất được doanh nghiệp làm chủ đầu tư hay không hoặc phải thực hiện dự án theo hình thức đầu tư từ ngân sách hay hình thức hợp đồng chuyển giao. Trên thực tế, nhiều chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng cần cải tạo, xây dựng lại nhưng chủ sở hữu không thể lựa chọn, đề xuất được doanh nghiệp làm chủ đầu tư và cũng chưa có quy định rõ vai trò của Nhà nước trong việc giúp các chủ sở hữu và doanh nghiệp trong quá trình thỏa thuận để thực hiện dự án trong khi số lượng nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại nhiều, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước rất hạn chế nên dẫn đến khó khăn trong triển khai thực hiện, làm chậm quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.