Xuất phát từ những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014, đồng thời để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, nhà nước trong lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở, Chính phủ sẽ trình Quốc hội dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) thay thế cho Luật Nhà ở hiện hành tại kỳ họp thứ 5.
Theo đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo luật (sửa đổi) tăng hơn 13 Điều. Trong đó, bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.
Quy định phải thống nhất với các luật có liên quan
Tiếp cận dự thảo luật, TS. Đậu Anh Tuấn cho rằng, một số quy định tại Dự thảo chưa thống nhất với các văn bản pháp luật khác. Dẫn chứng cho nhận định này, TS. Đậu Anh Tuấn chỉ rõ: Khoản 2 Điều 37 Dự thảo quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cụ thể: Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án; có quyền sử dụng đất để thực hiện đối với từng loại dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này; có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện đối với từng loại dự án theo quy định của Luật này.
Quy định trên được hiểu, nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện trên thì mới được làm chủ đầu tư của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai, để tham gia đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhà đầu tư đã phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư, chủ đầu tư cũng được xem xét các yếu tố để được chấp thuận hay không. Như vậy, các văn bản pháp luật liên quan đã quy định về điều kiện của nhà đầu tư để được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án có sử dụng đất. Khi chủ đầu tư được lựa chọn theo quy định của pháp luật đất đai, đấu thầu, đầu tư, … có nghĩa họ đủ điều kiện để thực hiện dự án đầu tư.
Do đó, Dự thảo này không cần thiết phải quy định về điều kiện của chủ đầu tư dự án, vì hoặc là chồng lấn, hoặc là chưa thống nhất với các văn bản khác (pháp luật về đất đai, đầu tư không quy định về điều kiện “có kinh nghiệm để thực hiện đối với từng dự án”). Đề nghị bỏ quy định tại khoản 2 Điều 37 Dự thảo.
TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam
Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 38 Dự thảo quy định về các trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hơp pháp thuộc một trong các trường hợp: (1) Có quyền sử dụng đất ở; (2) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác; (3) Có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (4) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất quy định tại các điểm a, b hoặc điểm c khoản này theo quy định của pháp luật đất đai
Đề nghị rà soát lại với Dự thảo Luật Đất đai để thống nhất các trường hợp nhà đầu tư được làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp. Dự thảo Luật Đất đai (bản lấy ý kiến nhân dân) đang không quy định tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất khác đất ở được phép đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Mặt khác, Dự thảo Luật Đất đai cũng điều chỉnh khá lớn về các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm, theo đó những đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm. Nếu yêu cầu nhận chuyển nhượng đất phi nông nghiệp nộp tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê có thể sẽ vướng với quy định của pháp luật đất đai.
TS. Đậu Anh Tuấn cũng đề nghị, Khoản 3 Điều 41 Dự thảo “trường hợp thuộc diện được chuyển nhượng quyền sử đụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này thì chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng khu vực được chuyển nhượng” cần rà soát lại để đảm bảo thống nhất với quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Nguyên tắc phát triển Nhà ở phục vụ tái định cư cần quy định theo hướng định lượng hơn
Liên quan đến nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, TS. Đậu Anh Tuấn cho biết, Khoản 1 Điều 51 Dự thảo quy định “nhà ở tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Nguyên tắc này tương tự như quy định tại Dự thảo Luật Đất đai. Tuy nhiên, đây là khái niệm chưa đủ rõ ràng vì không có tiêu chí để xác định như thế nào là bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, có thể gây khó khăn trong quá trình áp dụng. Do đó, đề nghị quy định theo hướng hoặc định lượng hơn hoặc bỏ nội dung này trong quy định.
Đối với yêu cầu về phát triển nhà ở của các thành viên hộ gia đình, cá nhân, Khoản 3 Điều 56 Dự thảo quy định: “Các thành viên hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, đất ở do được Nhà nước giao hoặc bồi thường để xây dựng nhà ở hoặc do thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác để xây dựng nhà ở”. Do đó, đề nghị bổ sung trường hợp “nhận chuyển nhượng” cũng thuộc trường hợp được xây dựng nhà ở theo quy định này.
Về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở có sẵn và thế nhấp nhà ở hình thành trong tương lai, TS. Đậu Anh Tuấn đề nghị cân nhắc quy định tại Điều 183, bởi vì các dự án nhà ở chỉ cần tiêu chí hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không khả thi, bởi vì chưa có Giấy chứng nhận trong giai đoạn tiến hành đầu tư, xây dựng./.