KHAI MẠC PHIÊN HỌP CHUYÊN ĐỀ PHÁP LUẬT THÁNG 4/2023 CỦA ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI
Cho thuê đất cần hướng tới củng cố năng lực cạnh tranh và tăng trưởng kinh tế
Dự án luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ 22 vừa qua, dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới. Trong quá trình xây dựng luật, việc tham khảo kinh nghiệm phát triển và quản lý thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới là cần thiết để đảm bảo dự án luật đạt chất lượng cao.
Trong quá trình hoàn thiện dự án luật, cơ quan soạn thảo đã chủ động tham khảo những góc nhìn từ pháp luật quốc tế về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, mô hình tài chính bất động sản và định hướng phát triển thị trường bất động sản của một số nước có thể áp dụng vào Việt Nam. Theo đó, quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đang diễn ra mạnh mẽ ở Việt Nam tạo nên áp lực và nhu cầu rất lớn về phát triển hạ tầng và bất động sản đô thị, dẫn tới sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản đô thị.
Toàn cảnh phiên họp
Hiện nay ở Việt Nam, có 4 kênh tài chính bất động sản chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản sơ cấp, bao gồm: nguồn vốn tự có của doanh nghiệp, vốn huy động của khách hàng, vốn vay và vốn phát triển trái phiếu. Trong đó, vốn vay chủ yếu từ ngân hàng thương ại, ngoài ra còn có nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài, tuy nhiên nguồn vốn này chỉ có trong các dự án đầu tư nước ngoài hoặc hợp tác, liên doanh với nước ngoài. Khi đó cơ cấu vốn tự có sẽ là nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Dựa trên kinh nghiệm quốc tế, có thể dự báo xu hướng phát triển các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản ở Việt Nam như sau: Trong điều kiện thị trường chứng khoán Việt Nam chưa phát triển, kênh tín dụng ngân hàng thương mại vẫn là kênh huy động và cung cấp vồn đầu tư bất động sản chủ yếu ở nước ta. Tuy nhiên, việc cho vay sẽ phát triển mạnh sang mảng bán lẻ (retail banking) tài trợ cho việc mua nhà của dân.
Bên cạnh đó, xu hướng đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho đầu tư kinh doanh bất động sản đang ngày càng rõ nét. Cụ thể, các kênh huy động vốn và cấp vốn đầu tư bất động sản qua thị trường chứng khoán, đặc biệt là việc phát hành trái phiếu bất động sản sẽ phát triển cùng với sự phát triển của thị trường vốn. Các quỹ đầu tư, quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ phát triển mạnh mẽ nếu có khung pháp lý đầy đủ. Thị trường thứ cấp thế chấp bất động sản sẽ hình thành từng bước một, tuy nhiên chưa có triển vọng cho chứng khoán hóa bất động sản. Các nguồn vốn từ nước ngoài sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong tài chính bất động sản ở Việt Nam, tuy vậy các nguồn này sẽ chỉ tập trung vào thị trường bất động sản cao cấp.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Đối với kinh nghiệm về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, có thể lấy áp dụng kinh nghiệm của Trung Quốc về việc cho thuê đất. Cải cách cho thuê đất nhằm mục đích kích thích sự phát triển kinh tế ở các địa phương, bằng cách cho phép các thành phố thu hút đầu tư nước ngoài thông qua quyền sở hữu đất ổn định và lâu dài cho các nhà đầu tư. Kể từ khi bắt đầu thực hiện, cho thuê đất đã được được gắn với mục tiêu đầu tư cơ sở hạ tầng. Cho thuê đất cung cấp một nguồn thu nhập lớn và nguồn thu này được đầu tư cơ bản cho hệ thống cơ sở hạ tầng, và hơn hết là nhằm củng cố năng lực cạnh tranh cho tăng trưởng kinh tế của các thành phố của Trung Quốc.
Cần chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới bất động sản
Đối với kinh nghiệm về môi giới bất động sản, có thể thấy, hầu hết các nước phát triển trong khu vực và thế giới đều rất chú trọng đến việc đảm bảo một thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản minh bạch và hiệu quả. Chứng chỉ môi giới được quy định cụ thể, học viên bắt buộc phải thi đạt trong kỳ thi sát hạch môi giới mới được cấp thẻ hành nghề. Việc này đảm bảo tính chuyên nghiệp giúp cho khách hàng tránh được tình trạng nhà môi giới làm ăn không đứng đắn gây thiệt hại lợi ích của khách hàng. Các đại lý môi giới chuyên nghiệp như Savills, CBRE, Knightfrank, Cushman&Wakefield, v.v. là những nhà môi giới uy tín và đảm bảo được thừa nhận trên toàn thế giới. Ở Việt Nam, các nhà môi giới này cũng hoạt động tương đối rộng, tuy nhiên họ chưa thực sự có tầm ảnh hưởng nhất định trong thị trường Việt Nam, đặc biệt là đối với người dân mua bán đầu cơ bất động sản.
Lý do của việc này, thứ nhất, là do Nhà nước đã không thắt chặt vấn đề cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, dẫn đến chứng chỉ môi giới chỉ mang tính chất ‘minh họa’, rất nhiều người môi giới không đủ kinh nghiệm và chuyên môn tràn ngập trên thị trường, và vì thế việc người dân tiếp cận đến các đại lý môi giới chuyên nghiệp không nhiều. Thứ hai, các văn phòng môi giới chuyên nghiệp này đòi mức phí môi giới tương đối cao, vì thế đối với tâm lý người dân mua nhà (đặc biệt mua căn hộ để ở chứ không theo diện đầu tư) thì đó cũng là một vấn đề cần phải quan tâm. Thứ ba, các văn phòng môi giới này thường chỉ tập trung vào các dự án cao cấp trong địa bàn thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh, những dự án nhỏ lẻ giá mua thấp phù hợp với đại đa số người dân Việt Nam có nhu cầu thì họ lại không có nhiều.
Các đại biểu tại phiên họp
Việt Nam cần có những quy định chặt chẽ trong việc cấp chứng chỉ môi giới, hạn chế những cá nhân không đủ năng lực và kinh nghiệm dẫn đến hoạt động thiếu minh bạch và hiệu qủa gây thiệt hại cho khách hàng. Chính phủ nên có yêu cầu bắt buộc việc thành lập văn phòng môi giới, không để những cá nhân không chuyên nghiệp thực hiện môi giới riêng lẻ khiến khách hàng không được tư vấn và lựa chọn tốt nhất. Ngoài ra giống như Hàn Quốc, Chính phủ có thể quy định mức phí tối đa cho việc mua bán, trao đổi nhà và công trình xây dựng. Như thế người dân có thể nắm rõ được mức phí mà họ phải trả cho việc thuê nhà môi giới, tránh tình trạng nhà môi giới này nâng phí hoặc hạ phí để cạnh tranh trên thị trường. Đối với các nhà môi giới thì sự cạnh tranh nằm ở mạng lưới bất động sản họ nắm giữ, sự chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới và tư vấn, các dịch vụ như nghiên cứu thị trường, thẩm định giá, M&A.
Về mô hình bảo lãnh bán, cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, mô hình bảo lãnh nhà ở của Hàn Quốc có tính ứng dụng cao cho thị trường bất động sản ở Việt Nam nhằm đảm bảo tính minh bạch, công khai và an toàn cho cả người mua và người bán bất động sản. Về mặt tổ chức, Tổng công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc là doanh nghiệp trực thuộc Bộ đất đai, hạ tầng và giao thông Hàn Quốc, hiện Tổng công ty có 18 chi nhánh trong cả nước.
Lãnh đạo Tổng công ty do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc bổ nhiệm, miễn nhiệm. Với mô hình tổ chức này, Việt Nam có thể dễ dàng thành lập ra một công ty bảo lãnh tương tự, tuy nhiên việc thành lập và áp dụng mô hình bảo lãnh nhà ở này cũng cần phải xét đến rất nhiều yếu tố quan trọng như giá thành của bất động sản, tổ chức trung gian giám sát công ty bảo lãnh, và tính hiệu quả của việc bảo lãnh nhà ở đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Cải thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư bất động sản
Ngoài ra, qua nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản của một số nước trên thế giới, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm trong việc cải thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư; chính sách ưu đãi về thuế, tài chính tiền tệ; xây dựng cơ sở hạ tầng; phát triển nguồn nhân lực có trình độ cao; tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước.
Quang cảnh phiên họp
Cụ thể, về cải thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư, môi trường pháp lý có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Thể chế chính trị ổn định, hệ thống pháp luật đồng bộ, thủ tục đầu tư đơn giản và nhiều chính sách khuyến khích, đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư là những bí quyết của các nước trên, cụ thể là: đơn giản hóa thủ tục tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư; phân cấp, phân quyền, nâng cao quyền hạn nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố, khu tự trị trong quản lý nhà nước đối với doanh nghiệp FDI; công khai rộng rãi các kế hoạch phát triển kinh tế, tập trung hướng dẫn đầu tư nước ngoài vào các ngành được khuyến khích phát triển; hệ thống pháp luật đồng bộ, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và thường xuyên bổ sung, sửa đổi Luật đầu tư đảm bảo tính thực thi và quyền lợi của các quốc gia và nhà đầu tư.
Ngoài ra, cần có chính sách ưu đãi về thuế, tài chính tiền tệ... nhằm thu hút nhiều nhất nguồn vốn FDI vào các nước này, trong đó cắt giảm thuế hấp dẫn đối với các dự án đầu tư nước ngoài ở các dự án đầu tư vào đặc khu kinh tế, khu công nghệ cao, các dự án đầu tư vào các vùng kinh tế khó khăn như miền Tây, miền Trung; cho phép nhà đầu tư hoạt động trên thị trường tài chính, được cấp giấy chứng nhận quản lý ngoại hối, mở tài khoản ngoại tệ, vay vốn từ các ngân hàng. Ngoài ra, nước này còn cho phép nhà đầu tư nước ngoài được mua cổ phần của doanh nghiệp nhà nước như các ngân hàng.