XÂY DỰNG LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): CẦN THỂ CHẾ HOÁ ĐẦY ĐỦ NHIỆM VỤ NGHỊ QUYẾT SỐ 18-NQ/TW ĐỀ RA
Ảnh minh hoạ
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước. Trong thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp;…
Để đất đai thực sự là nguồn lực đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã đưa ra định hướng hoàn thiện cơ chế xác định giá đất. Trong đó yêu cầu bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất…. Thể chế hóa quan điểm của Trung ương Đảng, dự thảo Luật Đất đại (sửa đổi) đã quy định rõ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể.
Đóng góp ý kiến về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, TS.Trương Văn Phước - nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nêu rõ, điểm c khoản 1 Điều 153 dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc “…. phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” và quy định tại khoản 2 Điều 153 chưa bao quát được tình huống tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định không tồn tại giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Do vậy, dự thảo cần tách biệt hai trường hợp, nếu tồn tại dữ liệu giao dịch thị trường và không tồn tại dữ liệu giao dịch thị trường.
TS.Trương Văn Phước - nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia
Đối với trường hợp tồn tại dữ liệu giao dịch thị trường, TS.Trương Văn Phước cho rằng mức giá đất phổ biến được xác định căn cứ vào mức giá giao dịch thực tế các loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường được thống kê một cách chính thức và đáng tin cậy. Không nên đặt ra quy định xác định bằng bình quân bởi không phải trong trường hợp nào, cách tính bình quân cũng phản ánh được chính xác giá trị của tài sản, nhất là tại những khu vực ít có giao dịch và đất đai tại đó có tính đặc thù cao. Hoặc nếu xảy ra tình trạng có “hoạt động thổi giá” liên tục trong một thời gian ngắn thì giá của quyền sử dụng đất sẽ tăng lên cao, không phản ánh đúng giá trị thị trường. Do đó nên bổ sung yếu tố chính thức và đáng tin cậy khi xác định giá đất vì đây là hai yếu tố quan trọng để xem xét có nên sử dụng dữ liệu giao dịch trong quá trình xác định giá đất hay không.
Đối với trường hợp không tồn tại dữ liệu giao dịch thị trường, thì việc xác định giá đất phải áp dụng các phương pháp định giá đất căn cứ vào khả năng thu thập và sử dụng các thông số cho định giá, tức là tối đa các thông số đầu vào quan sát được và hạn chế tối đa các thông số đầu vào không quan sát được. Việc quy định như vậy nhằm bảo đảm cho việc định giá đất bám sát được các thông số có tính thị trường.
TS.Trương Văn Phước cũng chỉ ra rằng, dự thảo Luật cũng chưa quy định trường hợp giữa thời điểm định giá và thời điểm ban hành quyết định giá đất xảy ra trường hợp làm thay đổi căn bản giá đất trong dài hạn thì có được phép điều chỉnh lại và cách thức điều chỉnh như thế nào. Tình huống này có khả năng xảy ra trong thực tế do giá đất vốn chịu tác động của nhiều yếu tố nên có thể mang đến thay đổi mang tính căn bản trong giá trị thị trường của đất đai.
Quan tâm tới quy định này, PGS.TS Nguyễn Trọng Cơ cũng cho rằng quy định trên vẫn khó để kiểm soát tính chính xác của số liệu, bởi vậy cần có giải pháp nhằm để hạn chế việc cung cấp số liệu về giá cả giao dịch không đúng thực tế. Hơn nữa, đất đai có đặc điểm mang tính cá biệt: mỗi thửa đất có một vị trí và đặc điểm mang tính duy nhất, riêng biệt không thể so sánh tương đương với thửa đất khác như các hàng hóa thông thường. Do đó, giá cả đất đai trên thị trường cũng có tính cá biệt rất cao và phụ thuộc vào yếu tố chủ quan. Chính vì vậy, cần có quy định chặt chẽ hơn về nguyên tắc định giá đất.
Từ những phân tích trên, PGS.TS Nguyễn Trọng Cơ cho rằng, dự thảo Luật cần có các quy định về công khai hóa, minh bạch hóa các giao dịch liên quan đến đất đai. Theo đó, dự thảo Luật có thể bổ sung quy định bắt buộc các giao dịch mua/bán nhà ở, quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Mặt khác, cần có các quy định về việc xác định giá đất trong trường hợp không có số liệu thống kê tại khu vực. Đồng thời có thể cân nhắc cho phép sử dụng các thống kê về giá đất tại các khu vực khác có sự tương đồng về điều kiện chính trị, kinh tế - xã hội cũng như địa lý với khu vực cần định giá đất.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật cũng nên quy định phương pháp định giá đất phải thống nhất trên phạm vi cả nước để đảm bảo khả năng so sánh giá đất giữa các vùng miền, khu vực, nhất là các khu vực gần nhau, tạo điều kiện để việc sử dụng đất đai trở nên hiệu quả hơn; nên bổ sung để phân biệt khái niệm về giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai.
Luật sư Trương Anh Tú - Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú
Ngoài ra, cũng về quy định này, Luật sư Trương Anh Tú - Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú cho biết, thuật ngữ “phù hợp” không mang tính định lượng. Do đó, cần sửa lại điểm c khoản 1 điều 153: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” thành “Theo giá thị trường tại thời điểm định giá”. Luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng, quy định tại khoản 2 Điều 153 dự thảo Luật là không cần thiết, chỉ cần ghi nhận “theo giá thị trường”, còn giá thị trường như thế nào thì đã được định nghĩa trong Luật Giá. Tại điểm đ khoản 1 Điều 153 quy định “Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định”. Theo Luật sư, đối với quy định này, ngoài cơ quan định giá vẫn còn cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định về giá. Điều này là không cần thiết bởi chỉ cần việc định giá đảm bảo đúng nguyên tắc đã đưa ra sẽ đáp ứng được yêu cầu, không cần phải thêm hai lần thẩm định và quyết định giá bởi sẽ gây mất thời gian, rườm rà trong công tác ban hành giá.
Ở khía cạnh khác, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ - nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ nhận định, các nguyên tắc, phương pháp, quy trình quy định tại Điều 153 dự thảo Luật về nguyên tắc, phương pháp định giá đất mới chỉ là định tính và được giao cho Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện. Theo đó, dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất nhưng mục đích sử dụng đất cũng phải tùy từng trường hợp.
Lấy dẫn chứng cho quan điểm của mình, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ cho biết, thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án khác nhau rất nhiều. Nếu định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư như Nghị quyết số 18-NQ/TW yêu cầu. Cùng với đó, Điều 153 dự thảo Luật quy định việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Vậy các yếu tố khác là những yếu tố nào, cần phải được tiếp tục cụ thể hóa. PGS.TS Đinh Dũng Sỹ nhấn mạnh, để biết được toàn diện, cụ thể các quy định về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai, cần phải có dự thảo Nghị định của Chính phủ, thậm chí kể cả dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình kèm dự thảo Luật mới có thể biết được tính khả thi của các quy định về giá đất./.