PHÓ CHỦ TỊCH QUỐC HỘI NGUYỄN ĐỨC HẢI DỰ HỘI THẢO LẤY Ý KIẾN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Mong muốn thị trường đất đai hoạt động minh bạch, TS.Trương Văn Phước, Thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia chỉ rõ, để có thể thu thập được giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất thì cần phải có chế tài bắt buộc việc đăng ký giá và quản lý giá đất cụ thể. Cũng như các thị trường hàng hóa và dịch vụ khác, thị trường đất đai cũng có thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp hoạt được dựa vào các thông tin cung cấp. Việc Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, khi sử dụng đất kết hợp, cho thuê đất… sẽ cho phép hình thành một thị trường giống như một thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất. Các giao dịch sau đó hình thành nên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất. Hai thị trường này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau và phải luôn phát triển song hành thì mới tạo ra được một thị trường đất đai hiệu quả dựa trên thông tin minh bạch. Thông tin về các giao dịch trên thị trường thứ cấp là cơ sở quan trọng của việc định giá đất trên thị trường sơ cấp cũng như thực hiện công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai.
.jpg)
TS.Trương Văn Phước, Thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia
Do vậy, dự thảo Luật cần có quy định về xây dựng và quản lý dữ liệu đất đai một cách đầy đủ, kịp thời và đặc biệt là phải minh bạch theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW đất đai phải được điều tra, đánh giá, thống kê, kiểm kê, lượng hóa, hạch toán đầy đủ trong nền kinh tế. Mục tiêu đến năm 2025 là hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông. Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng chỉ ra nhiệm vụ, giải pháp là đẩy mạnh chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; bố trí nguồn lực hợp lý để xây dựng, hoàn thiện đúng tiến độ hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước.
Theo TS.Trương Văn Phước, trong bối cảnh việc thực hiện công tác quản lý thông tin về đất đai còn gặp nhiều khó khăn và không dễ để có thể sớm hình thành một cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, dự thảo có thể quy định việc áp dụng đăng ký, thực hiện các giao dịch qua sàn đối với các dự án nhà ở có quy mô nhất định (cũng giống như việc quy định về niêm yết trên sàn giao dịch với các chứng khoán), sau đó các văn bản dưới Luật có quy định chi tiết với từng điều kiện áp dụng gắn với các giai đoạn cụ thể, làm căn cứ triển khai trong thực tiễn.
Về quản lý, khai thác và kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (Điều 161) quy định việc khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai phải trả phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai và chi phí cung cấp dịch vụ thông tin, dữ liệu đất đai theo quy định nên được tiếp cận theo hướng phân tách những thông tin, dữ liệu đất đai nào phải trả phí khai thác và những thông tin, dữ liệu nào được khai thác và sử dụng miễn phí để bảo đảm quyền và khả năng tiếp cận của toàn dân với cơ sở này.
Về nguyên tắc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (Điều 215), cần bổ sung quy định về đăng ký giá đất (và các thông tin liên quan) sau khi thực hiện giao dịch về đất đai theo hướng đây là việc làm bắt buộc (đối với cơ quan quản lý cấp nhà nước và các chủ thể giao dịch) để bảo đảm hình thành được cơ sở dữ liệu về các giao dịch đất đai, từ đó mới giúp xác định giá đất cũng như các công tác quản lý nhà nước về đất đai và các giao dịch diễn ra trên thị trường một cách thuận lợi và hiệu quả. Bên cạnh đó, cần quy định chế tài xử lý vi phạm pháp luật khi thực hiện các giao dịch đất đai mà không đăng ký để bảo đảm tính hiệu lực của quy định này.
.jpg)
Các chuyên gia, nhà nghiên cứu đóng góp nhiều ý kiến nhằm hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Bên cạnh đó, một số chuyên gia bất động sản cũng cho biết, tại một số quốc gia phát triển, việc định giá đất trên thế giới hiện nay vẫn phải đảm bảo tuân thủ theo giá thị trường nhằm hài hòa lợi ích của các bên liên quan mà vẫn đẩy mạnh đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Để xây dựng được giá đất, một số quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển và New Zealand đã xây dựng hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch được đăng tải và công bố trên hệ thống để có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường. Các nhà nghiên cứu đã chỉ ra rằng trên thế giới có 3 giai đoạn trong quá trình phục hồi giá trị đất bao gồm: Giai đoạn tạo ra giá trị, đây là giai đoạn khi Nhà nước công bố kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất sẽ khiến cho giá đất tăng lên. Tiếp đó là giai đoạn phục hồi giá trị, là khi Nhà nước áp dụng các chính sách điều tiết để thu hồi một phần hoặc toàn bộ chệnh lệch về giá trị. Cuối cùng là giai đoạn phân bổ giá trị khi Nhà nước sẽ tái đầu tư giá trị thu hồi cho lợi ích chung.
Theo các chuyên gia, một vấn đề quan trọng được đặt ra là cần có quy định về trách nhiệm của cơ quan thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, nhất là các dự án lớn, trọng điểm tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện quy định về thực hiện đăng ký giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất đấu giá, giá đất đấu thầu, giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất giao dịch thực tế. Làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất, từng bước đổi mới phương pháp xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo phương pháp thị trường.
.jpg)
Cần có quy định về trách nhiệm của cơ quan thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng (Ảnh minh họa)
Cũng quan tâm đến nội dung này, Phó Giám đốc Trung tâm Thúc đẩy giáo dục và Nâng cao năng lực Phụ nữ (CEPEW) Nguyễn Thanh Phương nhấn mạnh sự cần thiết của việc xây dựng, hoàn thiện và đồng bộ hoá các quy định pháp luật và chính sách liên quan tới công khai thông tin đất đai giữa Luật Tiếp cận thông tin và Luật Đất đai.
Đồng thời, các cơ quan chính quyền, đặc biệt là cấp tỉnh và cấp huyện cần bổ sung thủ tục cung cấp thông tin theo yêu cầu quy định trong Luật Tiếp cận thông tin 2016 vào bộ thủ tục hành chính hiện hành, xem xét quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nắm giữ thông tin trong một số trường hợp cụ thể; Bổ sung quy định thời điểm phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện để đảm bảo tính kịp thời và đồng bộ; cần tiếp tục triển khai tuyên truyền, phổ biến và tập huấn về Luật Tiếp cận thông tin năm 2016 và Nghị định số 13/2018/NĐ-CP tới tất cả các cán bộ, công chức thuộc khối cơ quan nhà nước và người dân… giúp cho việc tiếp cận thông tin về đất đai của người dân được rõ ràng, minh bạch.
Ngoài ra, để phổ biến rộng rãi thông tin về lĩnh vực đất đai đến người dân, các chuyên gia cũng khuyến khích phát triển, ứng dụng công nghệ 4.0 trong phát triển công nghệ, nghiên cứu bổ sung công nghệ mới trong giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai; Ứng dụng chuẩn giao tiếp mở giữa các cổng thông tin, thiết lập nền tảng tích hợp, chia sẻ dữ liệu giữa các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quản lý đất đai theo công nghệ tiên tiến thế giới; Ứng dụng công nghệ dữ liệu lớn (Big data) trong thu thập, phân tích dữ liệu, hỗ trợ ra quyết định trong quản lý; Nghiên cứu cung cấp dữ liệu mở cho cộng đồng doanh nghiệp trong phát triển các ứng dụng phục vụ người dân.