QUY ĐỊNH RÕ TIÊU CHÍ ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI THỊ TRƯỜNG VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN THAM MƯU
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra lấy ý kiến Nhân dân lần này có rất nhiều điểm mới, tiếp thu góp ý, phản biện xã hội của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và Nhân dân. Dự thảo Luật đã thể chế hóa chính sách lớn tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển và có nhiều nội dung mới, cụ thể như: Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất; Đưa ra cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất; Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất; Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; Quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích; Đẩy mạnh chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất…
Quan tâm đến nội dung thẩm quyền của nhà đầu tư trong việc thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất trong việc bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất trong dự án đô thị, nhà ở thương mại trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Ngô Sách Thực- nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nhấn mạnh, nội dung này hiện đang còn có ý kiến khác nhau. Ý kiến thứ nhất cho rằng, Nghị quyết 18-NQ/TW xác định "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất". Theo đó, tại Điều 125 và Điều 126 dự thảo Luật đã quy định dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, vì vậy trong trường hợp này Nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện. Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất ngoài việc tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai; tạo ra nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.
Ông Ngô Sách Thực- nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam.
Việc quy định cho chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, dự thảo Luật đã quy định tại Điều 128. Tuy nhiên, thực tiễn khi thực hiện đồng thời hai cơ chế sẽ có sự so bì về mức giá bồi thường gây phát sinh khiếu kiện. Đồng thời, khó thực hiện chủ trương Nhà nước giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và không điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra như yêu cầu tại Nghị quyết 18-NQ/TW.
Ý kiến thứ hai cho rằng, chưa phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW "tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại". Đề nghị cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ-TW.
Đóng góp vào nội dung trên, ông Ngô Sách Thực khẳng định: Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu là "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" thì mới khắc phục được hạn chế, bất cập lớn hiện hành. Do đó, phải kiên trì thực hiện nguyên tắc xuyên suốt này.
Qua tổng kết 10 năm thực hiện Luật Đất đai cho thấy có hạn chế, bất cập lớn nhất là: Chưa hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp trong các dự án đô thị, nhà ở thương mại, giá bồi thường quá thấp, ở thời điểm chưa có hạ tầng; Biến đất công thành đất tư thông qua việc cổ phần, chuyển nhượng tài sản nhà nước không tính đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất; Phát sinh tham nhũng, tiêu cực khi không đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu, đấu giá hình thức; Khiếu nại, tố cáo, đơn thư về đất đai chiếm tỷ lệ rất cao (65-90%).
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tiếp tục được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới (ảnh minh họa: Internet).
Theo ông Ngô Sách Thực, thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mai là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không phải “cốt ở đôi bên” nữa mà phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất. Thực tế, các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư cũng không thực hiện được nếu Nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Hầu như các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi lẽ nhiều năm gần đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nếu để 2 cơ chế bồi thường trong cùng 1 dự án cũng sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Tuyệt đại đa số ý kiến đã thống nhất nguyên tắc: Muốn tiếp cận được đất đai thương mại phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch.
Ông Ngô Sách Thực cũng nêu rõ, Nghị quyết số 18-NQ/TW chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là định hướng lâu dài, rất đúng đắn nhưng cần phải có lộ trình để các địa phương tổ chức phát triển quỹ đất. Đặc biệt, các “Trung tâm phát triển quỹ đất” cấp tỉnh hiện nay cũng cần có thời gian để có đủ năng lực hoạt động và từng bước tích lũy được nguồn lực tài chính để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, theo giá thị trường và bố trí tái định cư thật thỏa đáng cho người dân có đất bị thu hồi. Dự thảo Luật Đất đai kỳ này cũng đã dành 1 chương 5 điều (Chương VIII) về Phát triển quĩ đất.
Ngoài ra, Luật đã bỏ khung giá đất, cơ chế bảng giá đất theo giá thị trường thì việc Nhà nước hay doanh nghiệp thỏa thuận cũng phải sát giá trị của đất. Mặt khác, chính sách, giải pháp đưa ra phải hướng tới nhu cầu thực về nhà ở, lành mạnh thị trường bất động sản, chống “thao túng, đầu cơ” đất đai thì phải công khai, minh bạch cơ chế.
Tuy nhiên, theo ông Ngô Sách Thực, cũng phải thấy được mặt ưu điểm của việc tự thỏa thuận đã thúc đẩy việc thực hiện nhanh các dự án vừa qua. Bởi vậy, trong giai đoạn này nên có một điều khoản chuyển tiếp trong dự thảo Luật cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ-TW./.